|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Оценка объекта недвижимости |
Ночник-проектор "Звездное небо, планеты", черный. 
Карабин, 6x60 мм. Содержание 1. Исходные данные 2. Оценка земельного участка 3. Оценка объекта затратным методом 4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 6. Согласование результатов оценки 1. Исходные данные Тип оцениваемого объекта недвижимости Здание офисного типа Адрес Город , улица Цветочная, дом 5 Правовой режим объекта Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли. Собственники недвижимости Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство. Местоположение объекта Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города . Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м. Описание здания Здание представляет собой 5 ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад. Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. Строительный объем здания 10028 куб. м. Полезная (арендная) площадь – 2828 кв. м. Полезная (арендная) площадь подвала – 128 кв. м. Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м. Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05. Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания. Существующее использование здания Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц. Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй – 85%; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%. Расходы по эксплуатации всего здания включают: • заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 40 000 руб.
в месяц; • начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ; • оплату коммунальных услуг – 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания; • прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания; • налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания; • амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: • арендная плата на 8%; • чистый доход от кафе – на 2%; • заработная плата персонала – на 5%; • коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года. Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1. Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам Показатели Объекты А Б В Г Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. 1528,00 2028,00 3228,00 1828,00 Цена продажи, тыс. руб. 9250,00 9440,00 17140,00 10350,00 Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. 2960,00 2832,00 5820,00 3312,00 2. Оценка земельного участкаСтоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.; ТL – ставка земельного налога, руб.; SL – площадь земельного участка, кв. м. VL=95 0.070 1028=6836.20 тыс. руб. 3. Оценка объекта затратным методомОценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности. 1. Определяется полная восстановительная стоимость зданиягде: СD – прямые затраты, тыс. руб.; Сl – косвенные затраты, тыс. руб.; Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб. Прямые затраты рассчитываются по формуле: где СD – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.; BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.; К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога. CD=0.9 10028 1.05=9476,46 тыс. руб. Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат. Cl=CD 40%=9476.46 40%=3790,58 тыс. руб. Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.
P=(Cl CD) 30%=(9476,46 3790,58) 30%=3980,11 тыс. руб. Откуда полная восстановительная стоимость здания: VR=9476,46 3790,58 3980,11=17247,16 тыс. руб. 2. Определяется накопленный износ здания – D:где: DP – физический износ здания, тыс. руб.; DF – функциональный, износ здания, тыс. руб.; DE – внешний износ здания, тыс. руб. Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ. Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб. Функциональный износ DF=344.94 60%=206,97 тыс. руб. Внешний износ DE=17247,46 1%=172.47 тыс. руб.Накопленный износ здания: D=DP DF DE=2381,54 206,97 172,47=2760,98 тыс. руб. 3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:VR=17247,16 тыс. руб. D=2759.88 тыс. руб. VREM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб. 4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:VCA=VREM VLVREM=14486,17 тыс. руб. VL=6836,20 тыс. руб. VCA=VREM VL=6836,20 14486,17=21322,37 тыс. руб. Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания Наименование конструктивных элементов здания % от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость элемента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа Сумма износа Фундамент 7% 1207,30 5 100 0,05 60,37 Наружные стены 16% 2759,55 5 100 0,05 137,98 Перекрытия 14% 2414,60 5 100 0,05 120,73 Кровля 8% 1379,77 5 50 0,10 137,98 Перегородки 8% 1379,77 5 80 0,06 86,24 Внутренняя отделка 6% 1034,83 5 5 1,00 1034,83 Наружная отделка 3% 517,41 5 60 0,08 43,12 Система водоснабжения и канализации 10% 1724,72 5 50 0,10 172,47 Система электроснабжения 7% 1207,30 5 40 0,13 150,91 Система отопления 9% 1552,24 5 50 0,10 155,22 Система вентиляции 2% 344,94 5 40 0,13 43,12 Система пожаротушения 3% 517,41 5 50 0,10 51,74 Система телефонизации 2% 344,94 5 40 0,13 43,12 Лифты 5% 862,36 5 30 0,17 143,73 Всего 100% 17247,16 2381,54 4. Оценка объекта по методу сравнения продажСтоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности 1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов Показатели Сопоставимые объекты А Б В Г Цена продажи, тыс. руб.; 6,05 4,65 5,31 5,66 Полезная площадь здания, кв. м. 1524,00 2024,00 3224,00 1824,00 Время продажи, месяцы 3 3 1 1 Местоположение (хуже, лучше, аналог) лучше хуже хуже Хуже Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) лучше аналог аналог лучше 2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта).
Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) – возникновение, переход или прекращение такового – и(или) сделка считаются зарегистрированными. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством. Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ 5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности
1. Субъекты и объекты оценочной деятельности
2. Глобальное потепление и таяние вечной мерзлоты: оценка рисков для производственных объектов ТЭК РФ
3. Экономическая оценка эффективности инвестиций в объект жилищного строительства
4. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости
5. Основные особенности услуг как объекта маркетинговой деятельности
9. Недвижимость как объект гражданских правоотношений
10. Изучение информации как объекта коммерческой деятельности
11. Недвижимость как объект вложения капитала
12. Развитие оценочной деятельности учителя и учащихся как педагогическая проблема
13. Становление оценочной деятельности в РФ
16. История оценочной деятельности в России
Ранец жесткокаркасный для начальной школы "Динозавр", 18 литров, 36x26x14 см. 
Салатники "Хлеб", 2 штуки. 
Вакуумные пакеты с вешалкой 3 штуки: 70х105 см (2 штуки), 70х145 см (1 штука). 17. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости
18. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости
19. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
20. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
21. Оценка объекта недвижимости
25. Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы
26. Порядок оценки прав на объекты интеллектуальной собственности
28. Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности
29. Рыночная стоимость объекта оценки
30. Оценка безотказной работы технической аппаратуры (задачи)
31. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке
32. Правовое регулирование оценки хозяйственной деятельности, бухучета, отчетности и аудита
Набор мебели игровой "Малыш-2". 
Стиральный порошок "Умка", детский, 6 кг. 
Настольная игра "Дети Каркассона" (новая версия). 33. Оценка деятельности преподавателя-лектора и преподавателя, ведущего практические занятия
34. Критерии оценки уровня продуктивности коммуникативной деятельности психолога-консультанта
35. Семья как объект социально-педагогической деятельности
36. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке
37. Реклама в деятельности фирмы и оценка ее эффективности
42. Оценка вероятности безотказной работы по критериям остаточного ресурса
43. Контроль и оценка деятельности служащих
44. Система оценки эффективности маркетинговой деятельности
46. Психолого-педагогические основы контроля и оценки деятельности учащихся на уроках русского языка
48. Оценка эффективности рекламной деятельности
Кружка фарфоровая "FIFA 2018. Забивака. Россия", 480 мл. 
Асборн - карточки. 100 занимательных игр в путешествиях. 
Чайник заварочный из нержавеющей стали "Super Kristal", 0,65 л. 49. Обеспечение устойчивости работы агропромышленного объекта чрезвычайных ситуаций
50. Тест для оценки баллистической координации двигательной деятельности
51. Оценка и анализ финансовых результатов, состояния и деятельности предприятия
52. Принципы оценки недвижимости
53. Оценка недвижимости, приносящей доход
57. Анализ хозяйственной деятельности строительной организации как объект анализа
58. Семья как объект социально-педагогической деятельности укр
61. Оценка эффективности работы ТЭС
62. Особенности признания, оценки и учета дебиторской задолженности за продукцию, товары, работы, услуги
63. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
Карандаши цветные "Jumbo", 12 цветов. 
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Trike Original Volt (цвет: фиолетовый). 
Набор безопасных ножниц с фигурными лезвиями, 3 шт. 65. Оценка рисков и страхование деятельности предприятия
66. Финансовый анализ как инструмент оценки и контроля банковской деятельности
67. Обеспечение устойчивости работы хозяйственных объектов в чрезвычайных ситуациях
73. Оценка эффективности деятельности государственных служащих
74. Совершенствование методов оценки недвижимости
75. Народная воля. Возникновение, участники, деятельность. Оценки в исторической литературе
77. Оценка маркетинговой деятельности ООО "Арго"
78. Оценка эффективности коммерческой деятельности
79. Оценка эффективности рекламы в деятельности магазина
Циркуль для класса, деревянный. 
Игра настольная "Шакал". 
Спиннер трехлучевой "Цветомузыка", с bluetooth (белый). 81. Базис оценки сложности работ
82. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)
84. Организация управления и оценка деятельности предприятия ОАО "Машиностроительный завод"
85. Оценка деятельности персонала
91. Педагогически запущенные дети как объект деятельности социального педагога
93. Проблема оценки и самооценки в учебной деятельности. Требования к педагогическому оцениванию
94. Дети девиантного поведения как объект социальной работы (на примере г. Ульяновска)
95. Студент как объект и субъект социальной работы
Деревянный конструктор "Изба" (39 деталей). 
Швабра "York. Salsa", с рукояткой. 
Набор мисок Mayer & Boch "Фиалки". 97. Молодая семья как объект социальной работы
98. Молодая семья как объект социальной работы в России
100. Методология и методы комплексной оценки финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов
Совок №5. 
