Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Оценка объекта недвижимости

Ночник-проектор "Звездное небо, планеты", черный.
Оригинальный светильник-ночник-проектор. Корпус поворачивается от руки. Источник света: 1) Лампочка (от карманных фанариков); 2) Три
350 руб
Раздел: Ночники
Совок №5.
Длина совка: 22 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
18 руб
Раздел: Совки
Карабин, 6x60 мм.
Размеры: 6x60 мм. Материал: металл. Упаковка: блистер.
44 руб
Раздел: Карабины для ошейников и поводков

Содержание 1. Исходные данные 2. Оценка земельного участка 3. Оценка объекта затратным методом 4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 6. Согласование результатов оценки 1. Исходные данные Тип оцениваемого объекта недвижимости Здание офисного типа Адрес Город , улица Цветочная, дом 5 Правовой режим объекта Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли. Собственники недвижимости Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство. Местоположение объекта Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города . Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м. Описание здания Здание представляет собой 5 ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад. Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. Строительный объем здания 10028 куб. м. Полезная (арендная) площадь – 2828 кв. м. Полезная (арендная) площадь подвала – 128 кв. м. Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м. Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05. Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания. Существующее использование здания Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц. Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй – 85%; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%. Расходы по эксплуатации всего здания включают: • заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 40 000 руб.

в месяц; • начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ; • оплату коммунальных услуг – 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания; • прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания; • налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания; • амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: • арендная плата на 8%; • чистый доход от кафе – на 2%; • заработная плата персонала – на 5%; • коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года. Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1. Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам Показатели Объекты А Б В Г Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. 1528,00 2028,00 3228,00 1828,00 Цена продажи, тыс. руб. 9250,00 9440,00 17140,00 10350,00 Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. 2960,00 2832,00 5820,00 3312,00 2. Оценка земельного участкаСтоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.; ТL – ставка земельного налога, руб.; SL – площадь земельного участка, кв. м. VL=95 0.070 1028=6836.20 тыс. руб. 3. Оценка объекта затратным методомОценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности. 1. Определяется полная восстановительная стоимость зданиягде: СD – прямые затраты, тыс. руб.; Сl – косвенные затраты, тыс. руб.; Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб. Прямые затраты рассчитываются по формуле: где СD – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.; BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.; К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога. CD=0.9 10028 1.05=9476,46 тыс. руб. Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат. Cl=CD 40%=9476.46 40%=3790,58 тыс. руб. Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.

P=(Cl CD) 30%=(9476,46 3790,58) 30%=3980,11 тыс. руб. Откуда полная восстановительная стоимость здания: VR=9476,46 3790,58 3980,11=17247,16 тыс. руб. 2. Определяется накопленный износ здания – D:где: DP – физический износ здания, тыс. руб.; DF – функциональный, износ здания, тыс. руб.; DE – внешний износ здания, тыс. руб. Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ. Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб. Функциональный износ DF=344.94 60%=206,97 тыс. руб. Внешний износ DE=17247,46 1%=172.47 тыс. руб.Накопленный износ здания: D=DP DF DE=2381,54 206,97 172,47=2760,98 тыс. руб. 3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:VR=17247,16 тыс. руб. D=2759.88 тыс. руб. VREM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб. 4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:VCA=VREM VLVREM=14486,17 тыс. руб. VL=6836,20 тыс. руб. VCA=VREM VL=6836,20 14486,17=21322,37 тыс. руб. Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания Наименование конструктивных элементов здания % от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость элемента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа Сумма износа Фундамент 7% 1207,30 5 100 0,05 60,37 Наружные стены 16% 2759,55 5 100 0,05 137,98 Перекрытия 14% 2414,60 5 100 0,05 120,73 Кровля 8% 1379,77 5 50 0,10 137,98 Перегородки 8% 1379,77 5 80 0,06 86,24 Внутренняя отделка 6% 1034,83 5 5 1,00 1034,83 Наружная отделка 3% 517,41 5 60 0,08 43,12 Система водоснабжения и канализации 10% 1724,72 5 50 0,10 172,47 Система электроснабжения 7% 1207,30 5 40 0,13 150,91 Система отопления 9% 1552,24 5 50 0,10 155,22 Система вентиляции 2% 344,94 5 40 0,13 43,12 Система пожаротушения 3% 517,41 5 50 0,10 51,74 Система телефонизации 2% 344,94 5 40 0,13 43,12 Лифты 5% 862,36 5 30 0,17 143,73 Всего 100% 17247,16 2381,54 4. Оценка объекта по методу сравнения продажСтоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности 1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов Показатели Сопоставимые объекты А Б В Г Цена продажи, тыс. руб.; 6,05 4,65 5,31 5,66 Полезная площадь здания, кв. м. 1524,00 2024,00 3224,00 1824,00 Время продажи, месяцы 3 3 1 1 Местоположение (хуже, лучше, аналог) лучше хуже хуже Хуже Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) лучше аналог аналог лучше 2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта).

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) – возникновение, переход или прекращение такового – и(или) сделка считаются зарегистрированными. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством. Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ 5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности

1. Субъекты и объекты оценочной деятельности

2. Глобальное потепление и таяние вечной мерзлоты: оценка рисков для производственных объектов ТЭК РФ

3. Экономическая оценка эффективности инвестиций в объект жилищного строительства

4. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

5. Основные особенности услуг как объекта маркетинговой деятельности

6. Выполнение расчетно-графических работ по прогнозированию и оценке обстановки при чрезвычайных ситуациях
7. Недвижимость как объект гражданских прав
8. Недвижимость как объект гражданских прав

9. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

10. Изучение информации как объекта коммерческой деятельности

11. Недвижимость как объект вложения капитала

12. Развитие оценочной деятельности учителя и учащихся как педагогическая проблема

13. Становление оценочной деятельности в РФ

14. Характеристика РЭСИ как объекта теории надежности. Основные показатели безотказности для невосстанавливаемых объектов

15. Оценочная деятельность учителя как средство формирования учебно-познавательной мотивации младших школьников

16. История оценочной деятельности в России

Ранец жесткокаркасный для начальной школы "Динозавр", 18 литров, 36x26x14 см.
Ранец жесткокаркасный для начальной школы, вместительное основное отделение и дополнительные карманы, светоотражающие полосы. Форма ранца:
1247 руб
Раздел: Без наполнения
Салатники "Хлеб", 2 штуки.
Салатники, 2 штуки. Диаметр: 13,5/16,5 см. Высота: 6/7 см. Объем: 350/650 мл. Материал: керамика.
362 руб
Раздел: Наборы
Вакуумные пакеты с вешалкой 3 штуки: 70х105 см (2 штуки), 70х145 см (1 штука).
Характеристики: - уменьшают объём мягких предметов в 3-4 раза; - надежно защищают вещи от моли, грязи и сырости; - очень износоустойчивы и
529 руб
Раздел: Вакуумные пакеты

17. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

18. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

19. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

20. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

21. Оценка объекта недвижимости

22. Оценка деятельности производственных объектов. Анализ объемов продукции
23. Классификация объектов нечисловой природы на основе непараметрических оценок плотности
24. Оценка техногенного загрязнения объектов окружающей среды в условиях промышленного комплекса

25. Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы

26. Порядок оценки прав на объекты интеллектуальной собственности

27. Организация работы грузового автотранспортного предприятия и оценка эффективности его экономической деятельности

28. Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности

29. Рыночная стоимость объекта оценки

30. Оценка безотказной работы технической аппаратуры (задачи)

31. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

32. Правовое регулирование оценки хозяйственной деятельности, бухучета, отчетности и аудита

Набор мебели игровой "Малыш-2".
Замечательный набор детской мебели "Малыш-2" отлично подойдет для деток от 2 до 6 лет. Набор включает в себя столик и стульчик.
2025 руб
Раздел: Наборы детской мебели
Стиральный порошок "Умка", детский, 6 кг.
На основе натурального мыла. Порошок максимально безопасен для кожи и для ткани. Легко выполаскивается из белья. Низкие дозировки делают
690 руб
Раздел: Для стирки детских вещей
Настольная игра "Дети Каркассона" (новая версия).
14-го июля каждого года народ Франции отмечает национальный праздник. В Каркассоне в этот день ребетня из окрестных деревень с шумом и
1190 руб
Раздел: Классические игры

33. Оценка деятельности преподавателя-лектора и преподавателя, ведущего практические занятия

34. Критерии оценки уровня продуктивности коммуникативной деятельности психолога-консультанта

35. Семья как объект социально-педагогической деятельности

36. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

37. Реклама в деятельности фирмы и оценка ее эффективности

38. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости
39. Оценка экономической и экологической эффективности природоохранной деятельности на ВМП "Авитек" /г. Киров/
40. Разработка стратегии фирмы на основе анализа и оценки эффективности ее хозяйственной деятельности

41. Оценка недвижимости

42. Оценка вероятности безотказной работы по критериям остаточного ресурса

43. Контроль и оценка деятельности служащих

44. Система оценки эффективности маркетинговой деятельности

45. Оценка работы персонала

46. Психолого-педагогические основы контроля и оценки деятельности учащихся на уроках русского языка

47. Оценка письменных работ (сочинений) с точки зрения русского языка (из опыта вступительных экзаменов в МГУ им. М.В.Ломоносова)

48. Оценка эффективности рекламной деятельности

Кружка фарфоровая "FIFA 2018. Забивака. Россия", 480 мл.
Объем: 480 мл. Материал: фарфор.
389 руб
Раздел: Кружки, посуда
Асборн - карточки. 100 занимательных игр в путешествиях.
Увлекательный набор «100 занимательных игр в путешествиях» создан специально для маленьких путешественников! В наборе ты найдешь
493 руб
Раздел: География, путешествия
Чайник заварочный из нержавеющей стали "Super Kristal", 0,65 л.
Заварочный чайник из высококачественной нержавеющей стали прекрасно подходит для заваривания чая. Чайник снабжен удобной металлической
576 руб
Раздел: Чайники заварочные

49. Обеспечение устойчивости работы агропромышленного объекта чрезвычайных ситуаций

50. Тест для оценки баллистической координации двигательной деятельности

51. Оценка и анализ финансовых результатов, состояния и деятельности предприятия

52. Принципы оценки недвижимости

53. Оценка недвижимости, приносящей доход

54. Использование статистических методов в оценке деятельности коммерческого банка
55. Недвижимое имущество как объект гражданского права
56. Оценка и анализ деятельности коммерческих банков РА

57. Анализ хозяйственной деятельности строительной организации как объект анализа

58. Семья как объект социально-педагогической деятельности укр

59. Разработка программы контроллера автоматически связываемых объектов для управления конструкторской документацией в среде Windows 95/NT (дипломная работа)

60. Анализ, оценка и выбор пользователем пакетов прикладных программ для автоматизации своей деятельности

61. Оценка эффективности работы ТЭС

62. Особенности признания, оценки и учета дебиторской задолженности за продукцию, товары, работы, услуги

63. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости

64. Оценка загрязнения атмосферного воздуха создаваемого деятельностью локомотивного депо станции Перерва

Карандаши цветные "Jumbo", 12 цветов.
Карандаши цветные, трехгранные, заточенные. Длина карандаша: 175 мм Толщина грифеля: 5 мм. Количество цветов: 12.
485 руб
Раздел: 7-12 цветов
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Trike Original Volt (цвет: фиолетовый).
Трехколесный велосипед подходит для детей от 1 года. Велосипед Volt заряжает своей энергией, зовет в дорогу. Характеристики: - удобное
2400 руб
Раздел: Трехколесные
Набор безопасных ножниц с фигурными лезвиями, 3 шт.
Замечательные безопасные ножницы Crayola предназначены для всех детей старше 3 лет. Малыши обожают вырезать из бумаги фигурки, создавать
307 руб
Раздел: Ножи, ножницы, резаки

65. Оценка рисков и страхование деятельности предприятия

66. Финансовый анализ как инструмент оценки и контроля банковской деятельности

67. Обеспечение устойчивости работы хозяйственных объектов в чрезвычайных ситуациях

68. Оценка севооборота и эффективности хозяйственной деятельности СПК Совхоза "Искра" Топчихинского района Алтайского края

69. Исчисление НДС по истечении 60 дней с момента отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности)

70. Состав и содержание бухгалтерской (финансовой) отчётности и её применение в анализе и оценке результатов работы предприятий (организаций, фирм)
71. Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ
72. Земля как особенный объект недвижимости

73. Оценка эффективности деятельности государственных служащих

74. Совершенствование методов оценки недвижимости

75. Народная воля. Возникновение, участники, деятельность. Оценки в исторической литературе

76. Анализ структуры ассортимента, оценка качества, конкурентоспособности кожаной галантереи и коммерческая деятельность розничного торгового предприятия (на материалах ОДО "Нестерка" г.Минск)

77. Оценка маркетинговой деятельности ООО "Арго"

78. Оценка эффективности коммерческой деятельности

79. Оценка эффективности рекламы в деятельности магазина

80. Использование метода стандартизации при оценке здоровья населения и показателей работы учреждений здравоохранения. Динамические ряды

Циркуль для класса, деревянный.
Циркуль классный изготовлен из твердолиственных пород древесины. Лакированная поверхность. Незаменимый помощник учителя геометрии,
966 руб
Раздел: Циркули, чертежные инструменты
Игра настольная "Шакал".
Стратегическая игра для 2-4 игроков, главная задача которой — найти клад на острове и доставить его на свой корабль. Секрет механики
1290 руб
Раздел: Классические игры
Спиннер трехлучевой "Цветомузыка", с bluetooth (белый).
Компактная стильная игрушка для взрослых и детей, предназначенная для вращения на пальцах. Состоит из подшипников, благодаря которым
465 руб
Раздел: Спиннеры

81. Базис оценки сложности работ

82. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)

83. Механизм внесения изменений в организационные структуры управления субъектов предпринимательской деятельности и оценка их эффективности

84. Организация управления и оценка деятельности предприятия ОАО "Машиностроительный завод"

85. Оценка деятельности персонала

86. Оценка и отбор кандидатов при приеме на работу
87. Оценка работы кадров управления хозяйства ОАО "Ильино-Заборское" Семеновского района
88. Понятие объекта и субъекта в управлении социальной работой

89. Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

90. Разработка антикризисной программы развития ОАО Концерн "Калина" на основе комплексной оценки деятельности

91. Педагогически запущенные дети как объект деятельности социального педагога

92. Анализ существующих подходов оценки психологической устойчивости личности при работе с конфиденциальной информацией

93. Проблема оценки и самооценки в учебной деятельности. Требования к педагогическому оцениванию

94. Дети девиантного поведения как объект социальной работы (на примере г. Ульяновска)

95. Студент как объект и субъект социальной работы

96. Теория социальной работы как научная дисциплина: объект и субъект исследования, становление и развитие в работах отечественных исследователей 1990–2000 годов

Деревянный конструктор "Изба" (39 деталей).
Деревянный конструктор "Изба" понравится всем любителям конструирования и моделирования. Ребенку предлагается самостоятельно
442 руб
Раздел: Деревянные конструкторы
Швабра "York. Salsa", с рукояткой.
Сменную насадку Вы замените быстро и без особых хлопот. На конце черенка - пластиковый подвес-держатель. Черенок пластиковый, насадка -
452 руб
Раздел: Швабры и наборы
Набор мисок Mayer & Boch "Фиалки".
Набор эмалированных мисок из 10 предметов: миска (5 штук) + крышка (5 штук). Материал: углеродистая сталь. Эмалированное покрытие. Крышка:
487 руб
Раздел: Наборы

97. Молодая семья как объект социальной работы

98. Молодая семья как объект социальной работы в России

99. Проект производства работ по объекту: специализированное предприятие по изготовлению монтажных заготовок

100. Методология и методы комплексной оценки финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.