|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Экономика и Финансы Маркетинг, товароведение, реклама
Анализ рынка недвижимости |
Гуашь "Классика", 12 цветов. 
Фонарь садовый «Тюльпан». 
Ночник-проектор "Звездное небо и планеты", фиолетовый. Министерство образования Российской Федерации Новосибирский Государственный Архитектурно – Строительный Университет Кафедра менеджмента Курсовая работаНа тему: «Анализ состояния ,формирования и развития рынка недвижимости в городе Новосибирске» Выполнил студент гр Имя Проверил преподаватель Крикунова А.Б. Новосибирск-2003 Введение. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследо ваний рынка недвижимости 1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Предприятие может быть также передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено). Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения . В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.
Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами: 1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени). 2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции). 3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости). 4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам). 5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать. Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести: – текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости; – социально-демографические показатели; – параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр. Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости. В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности
1. Оценка и анализ деятельности коммерческих банков РА
2. Операции коммерческих банков на валютном рынке (Контрольная)
3. Особенности учета, аудита и анализа кредитов коммерческого банка
4. Анализ целесообразности расширения рынка (выход на новые сегменты рынка) сбыта организации.
5. Анализ работы и некоторые стратегии на рынке ГКО
9. Анализ кредитоспособности коммерческого предприятия
10. Анализ организации коммерческих банков
11. Методика анализа доходности коммерческого банка
12. Анализ операций коммерческих банков с векселями
13. Гражданско-правовой и коммерческий договор: сравнительный анализ по предмету
15. Анализ проблем и тенденций развития мирового рынка зерна
Игра интерактивная "Супер магический Джинн". 
Одеяло стеганое "Карапуз" толстое (цвет: белый). 
Набор овощей. 18. Российский рынок труда. Место молодежи на рынке труда
19. Социокультурный анализ семейных историй украинцев села Петропавловка
20. Сегментация рынков труда: внутренние и профессиональные рынки
21. Финансовые рынки, ценные бумаги и фондовые рынки
29. Сравнительный анализ политического товара и товара на коммерческом рынке
31. Стихотворение В. Маяковского "О дряни" (восприятие, анализ, оценка)
32. Анализ и оценка аппаратных средств современных ПЭВМ
Настольная семейная игра "Crazy Белка". 
Пакеты с замком "Zip-Lock", 30х40 см (100 штук). 34. Анализ методов оценки сцепления пригара на стальном литье
35. Анализ и экономическая оценка механообработки
37. Анализ и технологическая оценка химического производства
41. Анализ рынка бухгалтерских и аналитических программ
42. Маркетинговый анализ рынка рекламы г. Москвы
43. Маркетинговый анализ положения фирмы на рынке.
44. Анализ рынка сбыта организации на примере корпорации "FABERLIC"
45. Анализ состояния и перспективы развития рынка Интернет-рекламы в России
47. Анализ рынка производства моторных автомобилей за период 1984- 1991гг.
Ложечки "Pigeon" для первого прикорма. 
Логическая игра "Динозавры.Таинственные острова", арт. SG 282 RU. 
Подарочное махровое полотенце "23 февраля. Щит". 49. Разработка стратегии фирмы на основе анализа и оценки эффективности ее хозяйственной деятельности
50. Анализ и экономическая оценка сборочного производства
51. Рынок ценных бумаг. Анализ доходности краткосрочных облигаций серии -а, -б, -в, -г и -д
52. Экономико-математическое моделирование. Коммерческие банки. Анализ деятельности с точки зрения ЭММ
53. Аренда. Рынок аренды нежилых помещений
57. Анализ сотового рынка в Москве
58. Комплексный анализ и прогнозирование товарного рынка в г. Тюмени
59. Маркетинговый анализ услуг кадрового агентства на рынке труда квалифицированных специалистов
60. Современные методы оценки и выбора зарубежного рынка
61. Банки работают на имидж. Оценка имиджевых искажений при анализе кредитоспособности банка
63. Конъюнктура рынка и основные показатели ее изучения. Анализ потенциала и емкости рынка
64. Анализ конъюнктуры рынка услуг гостеприимства и перспективы его дальнейшего развития
Багетная рама "Bella", 40x50 см (цвет: серебряный + золотой). 
Магнитная планка самоклеющаяся, 100x5 см + 6 магнитов. 
Карандаши цветные "Kores", 36 цветов, с точилкой. 65. Оценка эффективности рекламы при организации прямых продаж
66. Анализ ресурсов и оценка качества ремонта сельскохозяйственной техники
68. Покупка и продажа ценных бумаг гражданами
69. Анализ действующей в России нормативной документации, регулирующей рынок вторичного сырья
74. Анализ свойств товаров с помощью дифференцированной оценки
75. Анализ некоторых показателей рынка труда
76. Анализ рынка фармацевтической продукции в Украине
78. Теоретико-методологические аспекты анализа мирового рынка технологий
79. Использование статистических методов в оценке деятельности коммерческого банка
80. Некоторые вопросы оценки стратегий экономического поведения человека на рынке труда
Пакеты фасовочные в пластах, 18(+8)x35 см (1000 штук). 
Беговел Tech Team "Big 10", цвет: серый (2018 г). 
Пирамида "Радуга", 29 см. 81. Анализ остатков и оборотов по клиентским счетам коммерческого банка
82. Анализ и управление финансовых активов коммерческих банков РА
83. Анализ хозяйственной деятельности коммерческого банка
84. Эффективности методики оценки кредитоспособноcти клиентов коммерческого банка
89. Анализ регионального рынка подсолнечного масла (Ростовская область)
90. Метод определения спроса на основе анализа цен и объемов продаж
91. Анализ рынка "желтой прессы"
92. Анализ ресурсов и оценка качества ремонта сельскохозяйственной техники
93. Особенности оценки рыночной стоимости коммерческого банка
94. Анализ влияния инфляции на коммерческую деятельность фирмы
95. Методика анализа кредитоспособности заемщиков коммерческого банка
96. Основы анализа фондового рынка
Коробка картонная для цветов с люверсами и ручками "Лайм", 30x30x20 см. 
Пробковая доска в деревянной раме MDF, 40x30 см. 
Детская горка, розовая. 97. Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)
98. Профессиональная деятельность коммерческих банков на рынке ценных бумаг
99. Рынок ценных бумаг России - становление, оценка эффективности и перспективы развития
Кольцеброс "Зайчики". 
