Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Законодательство и право Законодательство и право     Право Право

Проблема понуждения стороны по договору аренды по передаче недвижимости, являющейся предметом аренды

Ночник-проектор "Звездное небо, планеты", черный.
Оригинальный светильник-ночник-проектор. Корпус поворачивается от руки. Источник света: 1) Лампочка (от карманных фанариков); 2) Три
350 руб
Раздел: Ночники
Крючки с поводками Mikado SSH Fudo "SB Chinu", №4BN, поводок 0,22 мм.
Качественные Японские крючки с лопаткой. Крючки с поводками – готовы к ловле. Высшего качества, исключительно острые японские крючки,
58 руб
Раздел: Размер от №1 до №10
Забавная пачка "5000 дублей".
Юмор – настоящее богатство! Купюры в пачке выглядят совсем как настоящие, к тому же и банковской лентой перехвачены... Но вглядитесь
60 руб
Раздел: Прочее

(проблема фактического владения недвижимым имуществом) Галина Ермолова, ведущий специалист Появляется ли обязанность у арендатора осуществлять арендные платежи арендодателю, если между сторонами не составлялся акт приема - передачи арендуемого имущества, либо иной документ, предусмотренный ст. 655 ГК РФ, но арендатор фактически осуществлял владение и пользование арендованным имуществом? Арендные отношения в нашей стране являются наиболее распространенной формой взаимоотношений между субъектами права. Это связано с тем, что порой у юридического лица, индивидуального предпринимателя и физического лица недостаточно денежных средств для приобретения имущества в собственность. Порой, приобретение имущества в собственность не входит в круг их коммерческих интересов. Например, не всегда предприятие или индивидуальный предприниматель готовы нести затраты на капитальный ремонт имущества, риск утраты собственности, налоговые расходы и т.д. Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия (так институт найма вещей был известен еще римскому праву). Несмотря на это, применение норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из данного определения, можно сделать вывод о том, что основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в установленный договором срок (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). В свою очередь арендатор обязуется принять имущество и пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным договором, закон связывает исполнение договора аренды зданий и сооружений с момента передачи арендатору объекта и составлению сторонами акта прима – передачи помещения. Так, в ст. 655 ГК РФ указано: «Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами». И если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считаются исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В силу сложившихся в России доверительно – попустительских отношений между хозяйствующими субъектами, стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов. После чего стороны могут длительное время исполнять обязанности по договору, не имея претензий друг к другу. Но рано или поздно возникает ситуация, когда арендатор отказывается вносить арендные платежи.

Арендодатель, в свою очередь, уверенный в правоте своих требований, обращается в суд за защитой своих интересов. Однако суд, исследовав материалы дела, отказывает в удовлетворении требований арендодателя, мотивируя свою позицию тем, что из-за отсутствия акта приема – передачи помещения у арендатора не возникает гражданская ответственность по уплате арендных платежей. Данная позиция была изложена в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ. По рассмотренному судом делу спор между сторонами возник в результате не внесения арендатором платы за пользование арендованным недвижимым имуществом. В договоре аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи – приемки. Однако передача помещения по акту фактически не производилась. На основании чего суд посчитал, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору по предоставлению помещения по акту приема – передачи не была исполнена, а значит, он не вправе требовать арендной платы с арендатора. Аналогичный вывод был сформулирован Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в постановлении об отказе в удовлетворении заявленного истцом требования о понуждении осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения. При этом суд исходил из того, что арендодатель отказался от исполнения обязанности по передаче имущества в арендное пользование, а уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества. Таким образом, сделка по спорному договору аренды не может рассматриваться как состоявшаяся. Однако при вынесении настоящих правовых актов суд не исследовал, а стороны фактически не указали на то, что арендатор, несмотря на отсутствие актов приема – передачи арендуемого недвижимого имущества, а также иных передаточных документов, фактически осуществлял владение и пользование или только пользование указанным в договоре имуществом. Отсюда возникает вопрос: «Появляется ли обязанность у арендатора осуществлять арендные платежи арендодателю, если между сторонами не составлялся акт приема - передачи арендуемого имущества, либо иной документ, предусмотренный ст. 655 ГК РФ, но арендатор фактически осуществлял владение и пользование арендованным имуществом?». Судебная практика по настоящему вопросу не однозначна. Так при рассмотрении одних исковых требований суд признает, что согласно ст. 655 ГК РФ договор аренды помещения считается реально исполненным лишь после предоставления его арендатору в пользование и владение и, соответственно, подписания документа о передаче. Указанное положение является обязательным для сторон, так как является требованием гражданского законодательства. И, кроме того, передача по акту была предусмотрена договором. Исходя из данной ситуации, суд признал, что арендатор в нарушении условий договора, а также действующего законодательства, не получал по акту спорное помещение, а значит, и обязанности по оплате за аренду у последнего возникнуть не могло.

С данным выводом суда трудно согласиться. Ведь, несмотря на несоблюдение сторонами ч.1 ст. 655 ГК РФ, а также условий договора, арендатор, порой, фактически осуществляет владение и пользование арендованным имуществом, и извлекает полезные свойства из данного имущества. А значит, удовлетворяет и свои коммерческие интересы. Следовательно, при указанном развитии событий, можно говорить о том, что стороны фактически достигли соглашения по всем существенным условиям обязательства, заключили договор аренды помещения и непосредственно осуществили действия, направленные на его исполнение. Такого же мнения придерживается Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в своем постановлении от 17.01.2000 г. Так, рассмотрев кассационную жалобу суд посчитал, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор не заключенным. А значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом. Кроме того, если арендодатель в суде докажет, что, несмотря на отсутствие акта приема - передачи спорного помещения, арендатор фактически использовал арендуемое имущество, то суд примет решение об удовлетворении требований арендодателя по осуществлению оплаты со стороны арендатора за пользование имуществом. Доказать же в суде, что арендатор фактически владел и пользовался арендованным имуществом, несмотря на отсутствия передаточных актов, можно, в частности, следующими документами: - документы, свидетельствующие о частичной оплате со стороны арендатора за пользование арендованным помещением, - переписка между сторонами, из которой можно сделать вывод о том, что арендатор фактически пользуется помещением арендодателя, но в силу сложившихся обстоятельств не может внести арендную плату и просит об отсрочке, - показания свидетелей, например, если в одном здании находится несколько помещений, часть из которых занимает сам арендодатель или другие лица, которые могут подтвердить факт использования арендатором нежилого помещения, расположенного в этом же здании или показания работников арендатора о том, что фактически они исполняли трудовые обязанности в помещении арендодателя, - документы, свидетельствующие о том, что арендатор осуществил ремонт, реконструкцию и восстановление здания, помещения, хозяйственных построек, игровых площадок, ограждение территории, за свой счет, - документы, свидетельствующие о том, что арендатор осуществлял оплату коммунальных услуг, а также осуществлял оплату услуг телефонной связи по адресу, по которому находится спорное помещение, - документы, свидетельствующие, что арендатор при заключении договоров, в объявлениях, переписке с третьими лицами, в рекламных целях указывал адрес спорного помещения, как место своего нахождения, - акт осмотра помещения, составленного представителями арендодателя, арендатора и сотрудником ЖЭУ, по результатом которого было установлено, что в спорном помещении находится имущество арендатора, - договор субаренды, заключенный арендатором, по которому спорное помещение передается в субаренду, - документы, подтверждающие перечисление в адрес арендатора денежных средств со стороны субарендатора за пользование спорным помещением, - бухгалтерский баланс арендатора, где в адресате указано спорное помещение, - а также иные документы, исходя из сложившейся ситуации.

В отличие от так называемого протокола о намерениях, не порождающего договорных прав и обязанностей, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. Кроме того, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Классификация договоров по их предмету. По данному критерию договоры делятся на четыре класса, три из которых уже стали традиционными, а четвертый интенсивно формируется в последние десятилетия. Первый класс составляют договоры о передаче имущества в собственность, иное вещное право (хозяйственное ведение, оперативное управление) или пользование (ст. 454–701 ГК). Этот класс по древнеримской терминологии именуется «даре» (dare). В него входят договоры купли-продажи, в том числе розничной купли-продажи, поставки (включая поставку товаров для государственных нужд), контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия, а также договоры мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, проката (включая аренду транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий и лизинг), наем жилого помещения и безвозмездное пользование (ссуду)

1. Содержание договора о передаче прав на программу для ЭВМ

2. Особенности и проблемы правового регулирования договора строительного подряда

3. К вопросу об аренде коммерческой недвижимости

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

5. Договор купли-продажи недвижимости

6. Особенности договора купли-продажи недвижимости
7. Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
8. Договор лизинга. Аренда недвижимости. Договор ссуды

9. Содержание договора аренды недвижимости

10. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости

11. Договор аренды

12. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

13. Правовое регулирование договоров в сфере создания и передачи исключительных авторских прав

14. Материальная ответственность сторон трудового договора (контакта) и ее виды. Материальная ответственность работников и ее виды

15. Договора ОСВ 1 и ОСВ2. Проблемы ратификации

16. Договор финансовой аренды (лизинг)

Мягкий пол универсальный, коричневый, 33x33 см (9 деталей).
Данный вид напольного покрытия прекрасно совмещается с ковриками-пазлами "Морские животные", "Листья" и
754 руб
Раздел: Прочие
Светильник "Лампочка на веревке", синий.
Оригинальный пластиковый светодиодный светильник на шнурке длиной 116 - 125 см. Достаточно дёрнуть за лампочку, чтобы включить либо
343 руб
Раздел: Необычные светильники
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Racer Trike (цвет: серебро).
Детский трехколесный велосипед с колясочной крышей на колесах ПВХ – настоящее спасение для мам с маленькими детьми. Главное место для
3600 руб
Раздел: Трехколесные

17. Проблема передачи информации на подводные лодки

18. Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия

19. Договор аренды: правовое регулирование и виды

20. Идентификация стороны по договору

21. Договор как форма регулирования аренды земли в Украине

22. Материальная ответственность сторон трудового договора.
23. Проблемы управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти
24. Аренда недвижимости

25. Аренда и виды договоров аренды в гражданском законодательстве РФ

26. Договора аренды

27. Проблемы выявления скрытой передачи информации по сетям

28. Передача авторских прав по договорам. Виды договоров

29. Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

30. Аренда недвижимости

31. Гражданско-правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга)

32. Договор аренды

Дневник школьный "Пробка", цвет обложки синий.
Формат: А5+ (210х170 мм). Количество листов: 48. Внутренний блок: тонированный офсет 70 г/м2. Способ крепления блока:
362 руб
Раздел: Для младших классов
Карандаши восковые, 24 цветов, выкручивающийся стержень.
Восковые карандаши отличаются необыкновенной яркостью и стойкостью цвета, легко смешиваются, создавая огромное количество оттенков. Очень
367 руб
Раздел: Восковые
Полка для ванной (сиденье) (голубой).
Материал: пластик. Длина: 680 мм. Ширина: 310 мм. Высота: 40 мм. Выдерживает вес до 100 кг.
451 руб
Раздел: Решетки, сиденья для ванны

33. Договор аренды

34. Договор аренды

35. Договор аренды

36. Договор аренды

37. Договор аренды зданий и сооружений

38. Договор аренды земельных участков
39. Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика
40. Договор аренды нежилых помещений

41. Договор аренды предприятия

42. Договор аренды транспортных средств

43. Договор аренды. Понятие. Общие положения.

44. Договор найма (аренды) жилища

45. Договор финансовой аренды

46. Договор финансовой аренды (лизинга)

47. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

48. Заключение и исполнение договора финансовой аренды (лизинга)

Набор детской посуды "Лисичка" (3 предмета).
Набор детской посуды "Лисичка" в подарочной упаковке. В наборе 3 предмета: - кружка 240 мл; - тарелка 19 см; - миска 18
310 руб
Раздел: Наборы для кормления
Часы "Камасутра".
Оригинальные часы с прямым обычным ходом. Высокое качество исполнения, веселые картинки, механизм обычный - тикающий. Диск выполнен из
958 руб
Раздел: Прочее
Кружка фарфоровая "FIFA 2018. World Cup Russia", 480 мл.
Объем: 480 мл. Материал: фарфор.
416 руб
Раздел: Кружки, посуда

49. Коллективный договор в РФ: понятие, стороны, порядок заключения и действие

50. Материальная ответственность сторон трудового договора

51. Ответственность сторон за нарушение обязательств по внешнеэкономическим договорам

52. Понятие и содержание договора продажи недвижимости

53. Понятие, значение стороны, содержание трудового договора

54. Понятие, стороны, содержание, сроки и форма трудового договора
55. Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений
56. Прекращение трудового договора по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон и вследствие нарушения обязательных правил при заключении трудового договора

57. Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия

58. Сущность договора аренды. Правила увольнения работника

59. Трудовой договор: понятие,стороны, содержание

60. Организационное развитие красной армии в 1939-1941 гг. и проблема соотношения сил сторон к началу Великой Отечественной войны

61. Договор финансовой аренды (лизинг)

62. Аренда и кредитование недвижимости

63. Проблема внеземных цивилизаций

64. Проблема Великого Молчания Внеземных Цивилизаций

Шторка антимоскитная, бежевая.
Размеры: 100х220 см. Препятствует проникновению насекомых. Не нарушает естественную циркуляцию воздуха. Подходит для любых типов дверных
352 руб
Раздел: Сетки противомоскитные
Трос буксировочный "Stels", 10 тонн, 2 крюка (сумка на молнии).
Тросы буксировочные изготовлены из морозоустойчивого авиационного капрона. Не подвержены воздействию окружающей среды (резкому изменению
388 руб
Раздел: Буксировочные тросы
Беговел "Funny Wheels Basic" (цвет: голубой).
Беговел - это современный аналог детского велосипеда без педалей для самых маленьких любителей спорта. Удобный и простой в
2550 руб
Раздел: Беговелы

65. Проблемы антропогенного воздействия на биосферу

66. Основные проблемы генетики и механизм воспроизводства жизни

67. Химия наследственности. Нуклеиновые кислоты. ДНК. РНК. Репликация ДНК и передача наследственной информации

68. Химическое оружие и проблемы его уничтожения в России

69. Демографические проблемы России

70. Пищевая промышленность Украины. Проблемы и перспективы развития
71. Проблема применения моделей устойчивого развития на региональном уровне
72. Проблемы добычи алмазов в Якутии

73. Проблемы формирования промышленности европейского севера России

74. Сырьевая и энергетическая проблема мира

75. Проблема ресурсообеспечения

76. Территориальная проблема Курильских островов

77. Глобальные проблемы человечества. Использование Мирового океана

78. Угольная промышленность мира. Проблемы и перспективы

79. Рост населения, проблема продовольствия

80. Деятельность международных организаций ООН в решении глобальной продовольственной проблемы

Бумага "Color Copy" А4, белая, 150 листов.
Плотность: 280 г/м2. В пачке 150 листов. Белизна CIE 168%. Многофункциональная матовая бумага высшего качества без покрытия для создания
680 руб
Раздел: Формата А4 и меньше
Солнцезащитные шторки Spiegelburg "Капитан Шарки. Capt'n Sharky".
В комплекте 2 штуки. Размер: 37x44 см. Материал: полиэстер.
896 руб
Раздел: Прочее
Ручка-стилус шариковая сувенирная "Николай".
Перед Вами готовый подарок в стильной упаковке — шариковая ручка со стилусом. Она имеет прочный металлический корпус, а именная надпись
415 руб
Раздел: Металлические ручки

81. Бюджетный дефицит и государственный долг: теория проблемы и ее проявление в российской экономике

82. Местные налоги: экономическая сущность, необходимость и проблемы взимания

83. Проблеми формування i виконання мiсцевих бюджетiв

84. Проблемы налогооблажения в странах переходного периода

85. Проблемы пенсионного обеспечения в РФ

86. Проблемы финансирования расходов на управление в Российской Федерации
87. Проблемы формирования доходной части бюджета Ханты-Мансийского Автономного Округа
88. Проблемы связанные с правами, свободами и обязанностями иностранных граждан и лиц без гражданства

89. Проблемы избирательного права современной России

90. Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)

91. Общие положения об обязательствах и договорах

92. Авторский договор: понятие и виды

93. Аренда /Украина/

94. Гражданско-правовой договор: понятие, виды, формы, особенности расторжения и заключения

95. Договор возмездного оказания услуг

96. Договор поставки в предпринимательской деятельности

Пеленка Папитто (5 штук, ситец, 120x90 см).
Состав: ситец (хлопок 100%). Размер: 120x90 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
304 руб
Раздел: Пелёнки
Форма разъемная "Webber" BE-4286N, черная.
Материал: сталь. Покрытие: антипригарное. Высота: 6,8 см. Диаметр: 24 см.
314 руб
Раздел: Формы и формочки для выпечки
Багетная рама "Isabelle" (золотой), 30х40 см.
Багетные рамы предназначены для оформления картин, вышивок и фотографий. Оформленное изделие всегда становится более выразительным и
651 руб
Раздел: Размер 30x40

97. Виды договоров (Контрольная)

98. Договор купли-продажи, договор имущественного найма, понятие и виды договора перевозки грузов

99. Недвижимость


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.