|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Экономика и Финансы Банковское дело и кредитование
Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов |
Карабин, 6x60 мм. 
Забавная пачка "5000 дублей". 
Мыло металлическое "Ликвидатор". МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА Курсовая работа По дисциплине: «Оценка недвижимости» На тему: Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов Москва 2008 СОДЕРЖАНИЕ Введение Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению 1.1. Традиционный подход 1.2. Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа 2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда 2.2 Метод инвестиционной группы 2.3. Метод прямой капитализации Глава 3. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит и его виды 3.1. Кредит и его виды 3.2. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости Заключение Литература Введение Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество». Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое). Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на: актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество); пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице. Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Согласно Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real es a e) и «недвижимая собственность» (real proper y). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Структура понятия «недвижимость» Недвижимость - особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков: непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению; недвижимость относится к категории финансовых активов; операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка; рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход; приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива); в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию; спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным; величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку. Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др. Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива. Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению 1.1 Традиционный подход Ипотечно-инвестиционные модели (mor gage-equi y models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mor gage-equi y a alysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости. Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита.
Это понятно любому опытному банкиру. В любом банке кредиты бизнесу и ипотека (а часто и другие виды кредитов) выдаются после решения кредитного комитета, это коллегиальный орган, при этом клиент предварительно проходит проверку различными службами банка. Один человек, даже большой начальник (если конечно это не хозяин банка) не может по определению принимать таких решений единолично, тем более посредник. Грамотный посредник с опытом штатной работы в банках может в разы повысить вероятность одобрения – это уже реальность, но никогда не даст гарантию 100-процентного получения кредита. Его роль – образовательно-лоббирующая. Кредитный брокеридж полезен всем. С одной стороны, брокер упрощает процедуру получения кредита для клиентов, с другой – привлекает в банки новых «качественных» клиентов. Инвестиционный, банковский, финансовый и кредитный консалтинг может включать в себя: • Экспресс-анализ предприятия и сущности проекта. • Поиск потенциального инвестора или кредитора. • Составление необходимо пакета документов для конкретного инвестора или кредитора (или списка необходимых документов). • Сопровождение рассмотрения кредитной (инвестиционной) заявки
1. Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
2. Определение затрат на ОКР, цена разработки, анализ конкурентоспособности
3. Методы и анализ нелинейного режима работы системы ЧАП. Метод фазовой плоскости
4. Анализ природы и свойств гравитационных волн методом электромеханической аналогии
5. Анализ цепи во временной области различными методами
9. Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов
10. Анализ инвестиционной привлекательности и кредитоспособности заемщика
11. Анализ инвестиционной привлекательности предприятий в отраслевом разрезе. Пути её повышения
12. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции
15. Финансовый анализ деятельности предприятия инвестиционно–строительной сферы
16. Исходные данные для анализа инвестиционных проектов
Шкатулка, 36x26x18 см (арт. 3871-RT-64). 
Простыня на резинке "ЭГО", 160х200 см, бежевая. 
Детский велосипед Jaguar трехколесный (цвет: коричневый). 17. Использование бизнес-анализа на различных этапах оценки инвестиционных проектов (идей)
20. Планирование и анализ инвестиционной деятельности предприятия
21. Количественный анализ риска инвестиционных проектов
25. Анализ рынка недвижимости г. Иркутска
26. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), как способ минимизации налогообложения
27. Анализ эффективности инвестиционных проектов и проблемы оптимизации капиталовложений
29. Анализ инвестиционного проекта строительной фирмы "Reparation"
30. Виды и анализ инвестиционных проектов
31. Анализ инвестиционного проекта
32. Анализ инвестиционной привлекательности предприятия
Френч-пресс, 1000 мл. 
Заварочный чайник эмалированный Mayer & Boch "Подсолнух", 1,5 л, с ситечком. 
Набор из скатерти и салфеток "Botanica", 140x180/42x42 см. 33. Анализ окупаемости инвестиционного проекта по налаживанию прямых продаж IT-оборудования
35. Анализ эффективности инвестиционного проекта жилищного строительства ООО "Каскад"
36. Имитационное моделирование в анализе рисков инвестиционного проекта
37. Количественный анализ рисков инвестиционных проектов
41. Анализ инвестиционного портфеля
42. Сравнительный анализ наиболее эффективного инвестиционного проекта
43. Анализ инвестиционного климата в России
44. Анализ инвестиционной деятельности предприятия
45. Анализ инвестиционной политики ОАО "Шебекинский маслодельный завод"
46. Анализ инвестиционной привлекательности предприятия
47. Анализ инвестиционных проектов на примере ОАО "Уфимский Хлебозавод №7"
48. Анализ цен на недвижимость
Подставка под горячее с пробкой "FIFA 2018". 
Набор детской посуды "Принцесса", 3 предмета. 
Настольная игра "Найди пару", арт. ВВ2411. 49. Риски в анализе инвестиционных проектов
50. Приобретение права собственности на движимое и недвижимое имущество, сравнительная характеристика
51. Анализ имущества предприятия и проблемы его эффективного использования
52. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты
53. Недвижимое имущество как объект гражданского права
57. Административные процедуры в области госрегистрации недвижимого имущества
58. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
59. Договор купли-продажи недвижимого имущества
60. Особенности правового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации
61. Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества
62. Анализ амортизируемого имущества организации
63. Анализ состояния имущества предприятия
64. Анализ устойчивости и поддержание орбитальной структуры космической системы связи
Набор детской складной мебели Ника "Азбука" (КУ1). 
Жидкое средство для стирки детских вещей "Meine Liebe", 800 мл. 
Датчик утечки газа "Страж". 65. Клонирование и анализ генов легких цепей иммуноглобулинов стерляди
66. Генетический анализ при взаимодействии генов
67. Социально-политический анализ Военной доктрины Российской Федерации
69. Историко-географический анализ изменений политической карты России за прошедшее столетие
73. Государственное стимулирование инвестиционного процесса: опыт США и Юго-Восточной Азии
74. Государственная поддержка инвестиционной деятельности в Республике Карелия
75. Инвестиционное право РФ (Шпаргалка)
76. Анализ проблем возмещения ущерба, причиненного незаконными действиями государственных органов
77. Недвижимость
78. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости
80. Анализ Конституции США и ее сравнение с Конституцией РФ 1993 года
Настольная игра "Черепашьи бега". 
Дополнительный набор карт Имаджинариум "Персефона". 
Игра настольная "Кто в яйце". 81. Правительство в Российской Федерации и зарубежных странах. Сравнительный анализ
82. Сравнительный анализ конституции России и США
84. Федеральная резервная система и политика НацБанка РБ: сравнительный анализ
85. Сравнительный анализ Правительств Киргизской Республики и Российской Федерации
90. Анализ современных моделей реформирования налоговой системы
91. Налогообложение недвижимости
92. Учет и анализ расчетов с персоналом по оплате труда в организации
93. Отчет по производственной практике в Агенстве по торговле недвижимостью
94. Инвестиционная деятельность страховых организаций
96. Анализ стихотворения John Donne
Фоторамка на 11 фотографий С31-021 Alparaisa "Family", коричневый, 47x53,5 см. 
Пенал-книжка для начальной школы "Ever After High", 21x14 см. 97. Грамматический анализ субстантивированных прилагательных и причастий
98. Tupolev 154M noise asesment (Анализ шумовых характеристик самолёта Ту-154М)
Портфель "Attache", A4, серый.