|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Законодательство и право Право
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя |
Ручка "Помада". 
Пакеты с замком "Extra зиплок" (гриппер), комплект 100 штук (150x200 мм). В общих положениях об аренде главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) имеются две статьи, посвященные досрочному расторжению договора аренды: ст. 590 ГК содержит основания и условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя; ст. 591 ГК предусматривает решение аналогичных вопросов в случаях, если требование заявлено арендатором. В отличие от общих норм, содержащихся в ст. 420 и 421 ГК, определяющих основания изменения и расторжения договора, в ст. 590 и 591 ГК указаны конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Применительно к арендным отношениям приведенные в этих статьях основания расшифровывают содержание понятия &quo ;существенное нарушение договора&quo ;. По требованию арендодателя согласно ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Понятие существенного нарушения, как уже было отмечено, приведено в ст. 420 ГК, в силу п. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Одна из главных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Назначение имущества должно быть определено в договоре, а если этого нет, имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа. Под пользованием арендованным имуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 420 ГК. Под существенным ухудшением арендованного имущества как основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя следует понимать такое изменение его качества, которое свидетельствует о существенном нарушении условий договора, касающихся пользования имуществом. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы возвратить его арендодателю с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором.
Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества и не совершать действий, влекущих ухудшение его состояния. Требование досрочного расторжения договора аренды по такому основанию, как невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, является одним из возможных вариантов поведения арендодателя. Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 &quo ;Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений&quo ; (далее - постановление № 20) при рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по правилам п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК необходимо иметь в виду, что досрочное расторжение договора по указанному основанию возможно как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части. Наконец, если законодательством или договором аренды предусмотрено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 587 ГК), то неисполнение указанной обязанности является возможным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. О просрочке арендатора в проведении капитального ремонта можно говорить, если такой ремонт не проведен в срок, установленный договором аренды, а если срок не определен договором аренды или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Безусловно, приведенные выше основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не являются исчерпывающими, поскольку стороны в договоре аренды могут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420 ГК. Вместе с тем следует отметить, что указанный в ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9 постановления № 20). Следовательно, стороны в соответствии с ч. 2 ст. 590 вправе лишь установить дополнительные основания по отношению к уже предусмотренным законом. Реализация арендодателем своего права требовать досрочного расторжения договора аренды при наличии приведенного в ст. 590 ГК или в договоре основания для такого расторжения возможна только при соблюдении установленной законом досудебной процедуры - направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно, обращение в суд с соответствующим исковым заявлением и разрешение дела по существу возможно только при наличии основания, отвечающего установленным законом или договором требованиям, и факта письменного предупреждения ответчика, то есть арендатора. В п. 9 постановления № 20 хозяйственным судам разъяснено, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 ГК. Судебная практика выработала единообразные подходы по применению ст. 590 ГК при разрешении конкретных споров. Так, применяя указанную статью, хозяйственные суды оценивают характер допущенных арендатором нарушений условий договора с позиции того, носят ли они существенный характер. Если заявленное арендодателем требование не подкреплено соответствующими доказательствами, оно не подлежит удовлетворению.
В качестве иллюстрации приведем решение хозяйственного суда по иску о расторжении договора аренды. Пример 1 ОАО &quo ;А&quo ; предъявило иск к индивидуальному предпринимателю И. о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. В качестве оснований истец указал на грубое нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в сдаче арендуемого помещения в субаренду без согласования с наблюдательным советом ОАО &quo ;А&quo ;, а также отказ ответчика от приведения условий договора в соответствие с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 &quo ;О неотложных мерах по поддержке предпринимательства&quo ; (далее - Указ № 148), которым установлены размеры ставок арендной платы за торговые места на торговых объектах частной формы собственности. Ответчик в письменном отзыве иск не признал и просил отказать в его удовлетворении, считая необоснованным довод истца о необходимости согласования с наблюдательным советом ОАО &quo ;А&quo ; вопросов сдачи арендуемого помещения в субаренду. Ссылаясь на нормы устава ОАО &quo ;А&quo ;, ответчик обратил внимание суда на то, что в компетенцию наблюдательного совета включено решение вопросов сдачи в аренду зданий и помещений общества на срок свыше 1 года. Вопросы, не отнесенные к компетенции наблюдательного совета, решает директор общества. Ответчик утверждал, что 17 февраля 2003 г. имело место согласование с директором истца вопроса сдачи арендуемого помещения в субаренду УЧТП &quo ;Б&quo ;, поэтому, по его мнению, у истца отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 420, 590 ГК. Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенное нарушение договора как основание для расторжения договора в судебном порядке предусмотрено и п. 2 ст. 420 ГК. Этой же нормой законодательства определено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Проанализировав условия договора аренды, фактические обстоятельства и материалы дела, суд пришел к выводу, что при исполнении договора аренды нарушение его условий ответчиком не допускалось. В соответствии с условиями договора арендуемое помещение может сдаваться арендатором в субаренду только с письменного согласия арендодателя. Из буквального толкования данного условия договора и преамбулы к нему следует, что согласовывать вопросы сдачи арендуемого помещения в субаренду ответчик обязан с директором ОАО &quo ;А&quo ;, в лице которого выступает арендодатель. Факт надлежащего согласования сдачи помещения в субаренду подтверждается имеющейся в материалах дела копией письма от 17 февраля 2003 г. Довод истца о необходимости согласования вопроса сдачи помещения в субаренду с наблюдательным советом ОАО &quo ;А&quo ; суд признает несостоятельным в связи с тем, что такой порядок согласования не предусмотрен условиями договора.
Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору – использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т. д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора, исполнявшим свои обязательства надлежащим образом, можно отнести те, что ГК РФ рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе условие. Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие. Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора
2. Договор аренды нежилого помещения
3. Договор аренды: правовое регулирование и виды
4. Изменение и расторжение договора
5. Изменение и расторжение договора
10. Договор аренды
11. Договор аренды
12. Договор аренды
13. Договор аренды
14. Договор аренды
15. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие
16. Договор аренды и найма жилых помещений
Подарочный набор Шампунь "Земляника", 240 мл + Гелевая зубная паста "Малина", 60 мл + Пеня для купания. 
Бутылочка для кормления Avent "Classic+", 125 мл, от 0 месяцев. 
Табурет складной "Моби". 17. Договор аренды нежилых помещений
18. Договор аренды нежилых помещений
19. Договор аренды предприятия
20. Договор аренды участка лесного фонда
21. Заключение и исполнение договора аренды
25. Виды и особенности договора аренды
27. Гражданско-правовой договор: формы, виды, особенности заключения, изменения и расторжения
28. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) в Россйской Федерации
29. Расторжение трудового договора по инициативе работника (по собственному желанию)
30. Договор как форма регулирования аренды земли в Украине
31. Расторжение трудового договора по инициативе работника
32. Расторжение трудового договора
Мусоровоз. 
Муфта для коляски Bambola (шерстяной мех + плащевка + кнопки), серая. 
Логический теремок. 33. Договор финансовой аренды-лизинга
34. Договор финансовой аренды - лизинга
35. Договор финансирования под уступку денежного требования
36. Гражданско-правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга)
37. Договор как средство определения требований к качеству товаров, работ и услуг
41. Заключение и расторжение трудового договора
42. Изменение и расторжение гражданско-правового договора
43. Исполнение обязательств. Расторжение трудового договора по инициативе администрации
44. Основания расторжения трудового договора
45. Порядок расторжения трудового договора по инициативе нанимателя
46. Расторжение трудового договора
47. Расторжение трудового договора по инициативе работодателя
48. Расторжение трудового договора при ликвидации предприятия
Кружка фарфоровая "FIFA 2018. Забивака. Россия", 480 мл. 
Асборн - карточки. 100 занимательных игр в путешествиях. 
Чайник заварочный из нержавеющей стали "Super Kristal", 0,65 л. 49. Договор финансовой аренды (лизинг)
50. Аренда
51. Общие положения об обязательствах и договорах
52. Авторский договор как основание правомерного использования произведения
53. Аренда
57. Договор купли-продажи, договор имущественного найма, понятие и виды договора перевозки грузов
58. Общие положения договора поставки
59. Правовое регулирование и содержание хозяйственных договоров, опосредствующих оказание услуг
60. Договор банковского вклада
61. Договор подряда и его виды
63. Договор обмена (по гражданскому законодательству Украины)
64. Договор поставки
Картриджи чернильные "Cartridge Quink", синие, 5 штук. 
Дополнительный набор "Что мне надеть". 
Коврик для сборки пазлов. 65. Договр финансовой аренды (лизинга)
67. Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда
68. Сравнение договоров подряда и купли - продажи, форма расчета-инкассо, типы ведения бизнеса
69. Особенности и проблемы правового регулирования договора строительного подряда
73. Идея общественного договора
74. Понятие договора найма по Закону о договорных и внедоговорных обязанностях
75. Договор с Белоруссией. Официальная редакция договора Белоруссии и России
76. Освобождение от ответственности во внешнеэкономическом договоре (форс-мажор)
77. Приватизация и аренда на Украине
78. Договор хранения
79. Правовое регулирование договоров
80. Договор долевого строительства
Заварочный чайник эмалированный Mayer & Boch "Подсолнух", 1,5 л, с ситечком. 
Набор из скатерти и салфеток "Botanica", 140x180/42x42 см. 
Звуковой планшет "Транспорт". 81. Договор подряда и договор об организации перевозок
82. Понятие и виды договоров в Римском частном праве
85. Трудовой договор (контракт)
89. Трудовой договор, его значение и особенности в современных экономических условиях
90. Трудовой договор
91. Трудовой договор
93. Договор лизинга
94. Версальский мирный договор
95. Инженерия знаний. Создание системы "Посредник", заключающей договоры на поставку стройматериалов
96. Зерно: классификация, характеристика, требования к качеству, условия хранения
Пустышки силиконовые Avent "Ночная", розовый (6-18 месяцев), 2 штуки. 
Набор ковриков "Kamalak Tekstil" для ванной, 50х50 см и 50x80 см (синий). 
Форма для выпечки разъемная "Appetite", 20х7 см. 98. Характеристика современного ассортимента и требования нд к качеству шоколада
99. Организация Варшавского договора
Совок большой. 
