|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Законодательство и право Право
Договор аренды нежилых помещений |
Ночник-проектор "Звездное небо, планеты", черный. 
Мыло металлическое "Ликвидатор". 
Пакеты с замком "Extra зиплок" (гриппер), комплект 100 штук (150x200 мм). ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА ОФИЦЕРОВ ЗАПАСАЮридический факультет Кафедра гражданско-правовых дисциплин Новиков Григорий Владимирович (фамилия, имя, отчество студента) Договор аренды нежилого помещения (наименование работы) ДИПЛОМНАЯ РАБОТА Студента 3 курса группы ЮЗ-15 Научный руководитель кандидат юридических наук (ученая степень, звание) Земляная Татьяна Борисовна (фамилия, имя, отчество) Допущен к защите « » 2003 г. Заведующий кафедрой (подпись) Москва - 2003 г. План. ВВЕДЕНИЕ.3 1. ОБЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.5 1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды.5 1.2. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения.12 1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.37 2. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.54 2.1. Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.54 2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.65 ЗАКЛЮЧЕНИЕ.76 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.81 Нормативные акты.81 Научная литература.83 Журнальные и газетные статьи.85 Судебная практика.86 ПРИЛОЖЕНИЕ (ФОРМА ДОГОВОРА НА АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ).89 ВВЕДЕНИЕ. Актуальность темы. В современных условиях перехода к рыночной экономике, выбранная тема становится все более актуальной. Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей. Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ (далее по тексту ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещения – это помещение предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Объект исследования: договор аренды нежилого помещения. Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения. Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И.
Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики. Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения. Задачи исследования: Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения. Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения. Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения. 1. ОБЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды. Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет. В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному. Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу. Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней. В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.1 была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений».
Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.2 Закон г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» определяет, что объекты нежилого фонда – это отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.3 В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.4 В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» - это самостоятельное «узкое» понятие. Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение». Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.1 В Приложении № 1 под названием «Положение о порядке учета и оформления, прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве», к Постановлению Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», дается определение понятий: нежилой фонд – это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения – это отдельные строения и их часть, неиспользуемые для проживания граждан; отдельные строения – здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосГорБТИ).2 Из данного Постановления следует, что нежилое помещение – это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение. В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.1 В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.2
Таким образом, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В свою очередь, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 06 августа 2004 г. № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза. В соответствии с новой структурой органов исполнительной власти регистрировать сделки с недвижимостью должна подведомственная Минюсту Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Поскольку сдавать недвижимость в аренду могут только ее собственники или лица, уполномоченные на то законом или владельцем имущества, в Росрегистрации, прежде чем зарегистрировать договор, проверят, подтверждены ли права арендодателя и есть ли об этом запись в Едином государственном реестре
1. Виды договоров и их классификация в гражданском праве
2. Рисковые договоры в гражданском праве - билеты за весенний семестр 2001 года
3. Признание договора незаключенным как способ защиты гражданских прав
4. Контрольная работа по гражданскому праву (общая часть) РФ
5. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве
9. Понятие договора в гражданском праве России
11. Субъекты гражданского права. Трудовой договор (контракт)
13. Субъекты гражданского права
14. Вещи как объекты гражданских прав (Контрольная)
15. Гражданское право (Контрольная)
16. Гражданское право (Контрольная)
Лоток для бумаг горизонтальный "Сити", черный. 
Глобус физико-политический "Falcon" с подсветкой, диаметр 400 мм. 
Подставка для канцелярских принадлежностей "Башня", металлическая, 4 секции, черная. 17. Гражданское право (Шпаргалка)
19. Граждане как субъекты гражданского права (физические лица)
21. Место обязательственного права в системе гражданского права
25. Пределы осуществления гражданских прав
26. Способы защиты гражданских прав
27. Ценные бумаги как объекты гражданских прав
28. Юниты по Гражданскому праву
29. Наследственное правоприемство по Российскому гражданскому праву
30. Гражданское право (лекции)
31. Стороны в гражданском праве
32. Гражданское право (шпоры для гос экз)
Подарочный набор: визитница, ручка, нож складной, арт. 46051. 
Глобус Звездного неба диаметром 320 мм, с подсветкой. 
Тележка-сумка "Полоски". 33. Отчет о производственной практике (Гражданское право)
34. Билеты к экзамену по гражданскому праву (СПбГПУ)
35. Гражданское право в системе права
37. Актуальные проблемы гражданского права
41. Личные (гражданские) (права и свободы в конституциях США и Испании /сравнительный анализ/)
42. Ценные бумаги как объекты гражданских прав
43. Деньги и ценные бумаги как объекты гражданских прав
44. Юридическое лицо в гражданском праве
45. Обязательства в гражданском праве
46. Понятие гражданского права
47. Право следования в российском гражданском праве
48. Вещи как объекты гражданских прав
Простыня на резинке "ЭГО", 160х200 см, бежевая. 
Детский велосипед Jaguar трехколесный (цвет: коричневый). 
Кружка фарфоровая "Королевские собаки", 485 мл. 49. Предмет и функции гражданского права
50. Основные положения гражданского права Российской Федерации
51. Вопросы гражданского права
53. Источники Гражданского права республики Беларусь
57. Развитие гражданского права
58. Нотариальная защита гражданских прав
59. Реклама как объект гражданских прав
60. Банкротство в гражданском праве России: традиции и перспективы
62. Недвижимое имущество как объект гражданского права
63. Имущество как объект гражданских прав
64. Вексель - вид ценной бумаги, как объект гражданских прав
Маркеры для доски, 8 цветов, футляр. 
Брелок с кольцом "Lord of the Rings" Wearable One Ring. 
Подгузники Merries (S), 4-8 кг, экономичная упаковка, 82 штуки. 65. Коммерческое право - отрасль гражданского права
68. Валютные ценности как объекты гражданских прав
74. Доказательства и процесс доказывания в гражданском праве
76. Контрольная по гражданскому праву
77. Опека и попечительство в гражданском праве РФ
78. Проблемы недействительных сделок в гражданском праве
79. Сделки в гражданском праве
Набор альбомов для рисования "Дворец", А4, 32 листа, 10 штук (количество томов: 10). 
Подарочный набор Шампунь "Земляника", 240 мл + Гелевая зубная паста "Малина", 60 мл + Пеня для купания. 
Бутылочка для кормления Avent "Classic+", 125 мл, от 0 месяцев. 81. Товарищество на вере как субъект гражданского права
82. Шпоргалки Гражданское право
83. Шпоры по гражданскому праву
89. Вещи как объект гражданского права.
90. Самозащита гражданских прав
91. Расчеты в гражданском праве
92. Акционерное общество как субъект гражданского права
93. Анализ источников гражданского права: тенденции развития и применение в гражданском праве РФ
94. Вещи, как объекты гражданского права
95. Государство как субьект гражданского права
96. Граждане - субъекты гражданского права
Матрас в овальную кроватку Bambola (125x75x8 см). 
Магнитная игра для путешествий "Умные утки", арт.SGT 270 RU. 
Сиденье для ванны (снежно-белое). 97. Граждане как субъекты гражданского права
99. Гражданские права человека
100. Гражданское право
