Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Принципы оценки объектов недвижимости

Ручка "Шприц", желтая.
Необычная ручка в виде шприца. Состоит из пластикового корпуса с нанесением мерной шкалы. Внутри находится жидкость желтого цвета,
31 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Крючки с поводками Mikado SSH Fudo "SB Chinu", №4BN, поводок 0,22 мм.
Качественные Японские крючки с лопаткой. Крючки с поводками – готовы к ловле. Высшего качества, исключительно острые японские крючки,
58 руб
Раздел: Размер от №1 до №10
Забавная пачка "5000 дублей".
Юмор – настоящее богатство! Купюры в пачке выглядят совсем как настоящие, к тому же и банковской лентой перехвачены... Но вглядитесь
60 руб
Раздел: Прочее

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИСАНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ СЕРВИСА И ЭКОНОМИКИКафедра «Экономики, организации и управления производством»РЕФЕРАТ по теме «Принципы оценки объектов недвижимости» по дисциплине «Экономика недвижимости»Студента 3 курса, 6 семестра специальности 060800 Союзовой Марии Великие Луки 2006 СОДЕРЖАНИЕВведениеГлава 1. Принципы пользователяГлава 2. Принципы, связанные с объектами недвижимостиГлава 3. Принципы, связанные с рыночной средойГлава 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участкаЗаключениеСписок используемой литературы ВведениеСреди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически &quo ;нормальном&quo ; эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой.

Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках. Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, Российское общество оценщиков (РОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. Глава 1. Принципы пользователя К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном. Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. Глава 2. Принципы, связанные с объектами недвижимости К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав. Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность. Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление. Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль. В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основным положением экономической теории – земля имеет “остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено. 34.PОсновные положения доходного подхода Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов

1. Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

3. Информация при оценке объектов недвижимости

4. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

5. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

6. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
7. Обучаемость как принцип оценки умственного развития дошкольников
8. Анализ стоимости объектов недвижимости

9. Осмотр и описание объекта недвижимости

10. Принципы оценки необоротных активов предприятия в международной практике и в Украине

11. Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

12. Земля как особенный объект недвижимости

13. Основные принципы оценки структуры и величины коэффициента технологичности конструкции оборудования

14. Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости

15. Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

16. Оценка стоимости недвижимости

Логическая игра "Следопыт, колобок".
Игра предлагает ребенку 48 различных заданий на развитие логики и мышления. Смысл игры заключается в том, что нужно разложить пазлы особым
1104 руб
Раздел: Игры логические
Набор столовых приборов BE-0011S24 "Webber", 24 предмета.
В наборе 24 предмета: - вилка столовая (6 штук), - ложка столовая (6 штук), - ложка чайная (6 штук), - нож столовый (6
957 руб
Раздел: От 19 до 50 предметов
Ремень-кошелек эластичный с двумя отделениями, чёрный (арт. TD 0453).
Если Вы носите одежду без карманов или занимаетесь спортом, Вы, разумеется, сталкивались с необходимостью носить телефон, кошелек, ключи и
355 руб
Раздел: Поясные

17. Оценка жилой недвижимости

18. Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы

19. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

20. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

21. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

22. Оценка недвижимости
23. Классификация объектов нечисловой природы на основе непараметрических оценок плотности
24. Методология и принципы системного подхода к анализу социальных объектов

25. Принципы и функции налогообложения недвижимости

26. Оценка недвижимости, приносящей доход

27. Методы оценки недвижимости

28. Принципы создания стратегически ориентированной системы управления недвижимостью промышленного предприятия

29. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

30. Оценка недвижимости

31. Принципы и методические основы изучения и оценки психофизиологических качеств человека

32. Оценка радиационной опасности трития от различных ядерных объектов (Предприятия "Маяк", АЭС и ядерных хранилищ)

Карта желаний "Dream&Do".
Карта желаний, которая поможет тебе визуализировать мечты и достигать задуманного. Это твой источник вдохновения и напутствий,
1860 руб
Раздел: Прочее
Ящик "Профи", 25 литров.
Ящик хозяйственный "Профи" из цветного пластика. Размер: 410х295х312 мм. Объем: 25 литров.
416 руб
Раздел: Более 10 литров
Набор фломастеров (36 цветов).
Яркие цвета. Проветриваемый и защищенный от деформации колпачок. Помогают научиться координировать движения рук. Возраст: от 3 лет.
396 руб
Раздел: Более 24 цветов

33. Масс-спектрометрическая оценка уровня включения дейтерия и углерода-13 в молекулы аминокислот бактериальных объектов

34. Недвижимость как объект гражданских прав

35. Недвижимость как объект гражданских прав

36. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

37. Совершенствование методов оценки недвижимости

38. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)
39. Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости
40. Недвижимость как объект вложения капитала

41. Оценка инвестиций в недвижимости

42. Оценка недвижимости

43. Оценка недвижимости сравнительным подходом

44. Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности

45. Оценка деятельности производственных объектов. Анализ объемов продукции

46. Экскурсионные объекты, их классификация и критерии оценки

47. Оценка безотказной работы технической аппаратуры (задачи)

48. Принцип работы и назначение телескопа

Набор крепированной бумаги, 10 рулонов.
Крепированная бумага прекрасно подходит для воплощения творческих идей не только детей, но и взрослых. Насыщенный цвет бумаги сделает
359 руб
Раздел: Самоклеящаяся, флуоресцентная, перламутровая и прочие
Настольная семейная игра "Кошки-мышки. Сырная охота".
Четыре маленьких мышонка карабкаются на гигантский сыр и соскальзывают вниз через отверстия. Цель погони - заполучить 5 лакомых кусочков
685 руб
Раздел: Игры на ловкость
Качели детские подвесные (КД 150 ПЛ).
Качели подвесные очень удобны и просты в применении. Легкие дачные подвесные качели. Конструкция из пород дерева с низким содержанием
535 руб
Раздел: Качели

49. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои

50. КРАТКИЙ ОЧЕРК ЭКОНОМИЧЕСКОГО И ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СССР (1917-1971 Г.) (ВОЕННО-ПОЛИТИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОТНОШЕНИЙ СССР - ЗАПАД)

51. Организационно-технические вопросы обучения по темам безопасной эксплуатации радиационно-опасных объектов

52. Оценка инженерной, пожарной и химической обстановок на ОНХ "Маш завод"

53. Оценка химической обстановки

54. Перечень радиационно-опасных объектов России
55. Пути и способы повышения устойчивости работы объектов экономики в чрезвычайных ситуациях
56. Учет и профилактика чрезвычайных ситуаций на радиационно-опасных объектах г.Москвы

57. Режим пользования водными объектами

58. Оценка инженерно-геологических и гидрогеологических условий района строительства /Пояснительная записка к геологическому разрезу 2 по карте №5/

59. Принцип построения налога на добавленную стоимость

60. Стандартизация. Задачи стандартизации в области объектов коммерчекой деятельности

61. Понятие и принципы административной ответственности

62. Вещи как объекты гражданских прав (Контрольная)

63. Наследственная масса как объект правоотношений

64. Недвижимость

Наклейки на стену "Космос", светящиеся в темноте (62 штуки).
Удивительный набор "Космос" от Djeco представляет собой 62 фосфоресцентные пластиковые наклейки для декора комнаты. Наклейки
879 руб
Раздел: Интерьерные наклейки
Овощечистка "Mayer & Boch".
Овощечистка - это удобный инструмент, с помощью которого удобно чистить овощи и фрукты как с тонкой, так и со слишком толстой кожурой.
308 руб
Раздел: Овощечистки, рыбочистки
Автомобиль со звуковым сигналом "Джип-каталка", красный.
Автомобиль Джип-каталка - это удобное транспортное средство для малыша! Каталка сделана в виде машинки. Малыш отталкиваясь ножками сможет
1698 руб
Раздел: Каталки

65. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости

66. Объекты Гражданского права

67. Ценные бумаги как объект гражданского права

68. Сделки с недвижимым имуществом

69. Ценные бумаги как объекты гражданских прав

70. Принципы гражданского процессуального права
71. Традиционные и новые оценки татаро-монгольского иго на Руси
72. Павел I в оценках современников

73. Социальная политика Украины и оценка её эффективности

74. Принцип разделения властей в Конституции РФ 1993г.

75. Основные принципы международного публичного права

76. Налогообложение недвижимости

77. Юридическая ответственность: понятие виды и принципы

78. Отчет по производственной практике в Агенстве по торговле недвижимостью

79. Страхование недвижимости в России и за рубежом

80. Право: понятие, признаки, виды, функции, принципы

Эко-гель "Organic People" для стирки детского белья, 1,5 литра.
Бережное и безопасное, экологически чистое средство для стирки детского белья. Содержит 99,8% натуральных компонентов и обогащено
612 руб
Раздел: Для стирки детских вещей
Подставка под автомобиль регулируемая "Delta" РПМ-2,0.
Грузоподъемность: 2 тонны. Высота подъема: 345 мм. Высота подхвата: 184 мм. Подставка под машину предназначена для подъема и удержания
645 руб
Раздел: Домкраты, подставки
Письменные принадлежности "Набор первоклассника", 28 предметов.
Набор школьно-письменных принадлежностей для девочки. В наборе: акварель, альбом для рисования, блокнот, доска для лепки, 2 карандаша
551 руб
Раздел: Наборы канцелярские

81. Типология государств в рамках формационного подхода и их современная оценка

82. Принцип разделения властей

83. Происхождение права, теории происхождения права, понятие признаки, виды, функции, принципы

84. Принцип разделения властей

85. Значение, цели, задачи и основные принципы трудового права

86. Правовое регулирование оценки хозяйственной деятельности, бухучета, отчетности и аудита
87. Животный мир как объект правовой охраны
88. Принципы работы редактора над статьями в энциклопедическом издании (на примере детских энциклопедий издательства "Дорлинг Киндерсли")

89. Роль моральной оценки в характеристике героев "Тихого Дона" М. А. Шолохова

90. Принцип аналогии в морфологии

91. Павел I в оценках современников

92. Принципы работы системы управления параллельными процессами в локальных сетях компьютеров

93. Разработка контроллера для мониторинга и оценки качества обслуживания сети пользователей

94. Телекоммуникационные компьютерные сети: эволюция и основные принципы построения

95. Модемы: назначение, сравнительный анализ моделей, принцип работы, эксплуатация на примере конкретной модели

96. Модемы, модемные стандарты, принцип работы

Пакеты фасовочные "Экстра" в евроупаковке, 24х37 см (1000 штук), 8 мкм.
Пакеты фасовочные из пищевого полиэтилена низкого давления, используется для фасовки, хранения и перевозки пищевых и непищевых
378 руб
Раздел: Пакеты для продуктов
Умные кубики. Контуры. 50 игр для развития интеллекта.
IQ-кубики "Контуры" - универсальный набор интеллектуальных игр для дошкольников. IQ-кубики помогают развивать моторную и
306 руб
Раздел: Развивающие игры с кубиками
Тетрадь на резинке "Elements", В5, 120 листов, клетка, синяя.
Тетрадь общая на резинке. Формат: В5. Количество листов: 120 в клетку. Бумага: офсет. Цвет обложки: синий.
401 руб
Раздел: Прочие

97. Принцип работы CD-ROM

98. Компакт-диски. Классификация. Принципы чтения и записи

99. Принцип работы сканера

100. Программирование ориентированное на объекты


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.