Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

Фонарь желаний бумажный, оранжевый.
В комплекте: фонарик, горелка. Оформление упаковки - 100% полностью на русском языке. Форма купола "перевёрнутая груша" как у
87 руб
Раздел: Небесные фонарики
Забавная пачка денег "100 долларов".
Купюры в пачке выглядят совсем как настоящие, к тому же и банковской лентой перехвачены... Но вглядитесь внимательней, и Вы увидите
60 руб
Раздел: Прочее
Наклейки для поощрения "Смайлики 2".
Набор для поощрения на самоклеящейся бумаге. Формат 95х160 мм.
19 руб
Раздел: Наклейки для оценивания, поощрения

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГОУ ВПО ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРОИНЖЕНЕРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Факультет: Экономический Кафедра: Экономики и организации СХП СУЩНОСТЬ И ЭТАПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 2009 СОДЕРЖАНИЕ Введение 1 Метод прямой капитализации 2 Метод капитализации дохода по норме отдачи Заключение Список литературы ВВЕДЕНИЕ Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: упрощенного баланса; отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов: Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов; Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы; Чистый операционный доход (ЧОД или OI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов; Поток наличных денежных средств до налогообложения, доход на собственный капитал.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход: прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков. 1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Стоимость объекта определяется по формуле:где I – чистый доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации. Базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:,где PV – текущая стоимость недвижимости; OI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год; R0 – общая ставка капитализации. В качестве OI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет. Ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода. Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя.Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества. Основные условия применения метода прямой капитализации: – период поступления дохода стремится к бесконечности; – величина дохода постоянна; – условия использования объекта стабильны; – не учитываются первоначальные инвестиции; – одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации. Преимущества метода прямой капитализации: – простота расчетов; – малое число предположений; – отражение состояния рынка; –получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой). Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям. Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость. Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле , где SPi – цена продажи i-аналога. Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации.В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции. У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов. Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал. Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:,где DS – ежегодное обслуживание долга. Общая ставка капитализации определяется по формуле,где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:,где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита; V – стоимость объекта; Rm – ставка капитализации для заемных средств:.Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий. Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала: ,где Rm– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; Re, – ставка капитализации для заемных средств. Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле,где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; Rl – ставка капитализации для земли; Rh – ставка капитализации для улучшений. Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений. Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:,где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Таблица 3.6 Матрица согласования критериев Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Таблица 3.8 Матрица согласования результатов Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле: С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; – ЗС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; – СС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; – Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8). Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке

1. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

2. Унифицированный язык моделирования UML и сущность объектно-ориентированного подхода

3. Методологическое и логическое основания применения системно-философского подхода к изучению конкретных систем различной природы

4. О применении экзистенциального гуманистического подхода в консультировании беременных женщин и молодых родителей

5. Оценка недвижимости, приносящей доход

6. Ступенчатая терапия: новый подход к применению антибактериальных препаратов
7. Применение геометрического подхода в мембранной теории возбуждения
8. Применение операционных усилителей

9. Применение операционного исчисления при решении дифференциальных уравнений

10. Применение типологического подхода к анализу внешнеэкономической деятельности

11. Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости

12. Реализация компетентностного подхода в процессе обучения школьному курсу информатики на основе применения кейс-метода

13. Культурно-исторический подход и его специфика на современном этапе

14. Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

15. Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

16. Капитальный ремонт пути на щебеночном балласте с укладкой железобетонных шпал с применением машин тяжелого типа

Сковорода-гриль чугунная, со съемной деревянной ручкой, 25x25х4 см (квадратная).
Размеры: 25х25х4 см. Размер рабочей поверхности: 23х23х2 см. Чугунная литая сковорода-гриль со съемной ненагревающейся деревянной ручкой,
620 руб
Раздел: Сковороды гриль
Мотоцикл-каталка 2-х колесный, полицейский.
Мотоцикл каталка обязательно станет любимой игрушкой Вашего малыша. Большое удовольствие доставляет ребенку самостоятельно оттолкнувшись
1700 руб
Раздел: Каталки
Этикетки самоклеящиеся "ProMEGA Label", белые, 210х297 мм, 1 штука на листе А4.
Самоклеящиеся этикетки подходят для печати на лазерных, струйных принтерах и копировальных аппаратах. При хранении листы с этикетками не
792 руб
Раздел: Бейджи, держатели, этикетки

17. Применение фильтра Калмана в задаче идентификации отказов двигателей стабилизации космического аппарата

18. Происхождение жизни: абиогенез и панспермия. Гиперцикл. Геохимический подход к проблеме

19. Применение лазеров в военном деле

20. Зажигательные смеси, состав, средства применения и доставки, вызываемые повреждения, методы лечения и защиты

21. Характеристика современных средств поражения и последствия их применения

22. Типологизация развивающихся стран: традиционные критерии и новые подходы
23. Государственное регулирование доходов населения на Украине
24. Нормативный и позитивный подход при анализе деятельности государства

25. Расходы и доходы бюджета РФ 2000-2001гг.

26. Доходы бюджетной системы Российской Федерации

27. Сделки с недвижимостью в предпринимательской деятельности

28. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

29. Правовые аспекты применения сети "Интернет" в России

30. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

31. Применение норм права

32. Незадекларированые доходы населения

Доска пробковая для объявлений А3, 342x484 мм.
Пробковая поверхность доски позволяет легко размещать информацию и объявления с помощью кнопок, офисных булавок и т.п. Широко используется
322 руб
Раздел: Прочее
Овощерезка ручная "Nicer-Dicer Plus" с контейнером, 12 предметов.
Овощерезка ручная "Nicer-Dicer" Плюс, 12 предметов. Корпус: пластик. Лезвия: нержавеющая сталь. Объем контейнера: 1,5 литра.
794 руб
Раздел: Измельчители, приспособления для резки
Зубная щетка электрическая "Oral-B DB4", цвет красный.
Эргономичная, прорезиненная ручка зубной щетки не скользит во время чистки. В щетку встроен 2-ух минутный таймер, чтобы ребенок чистил
1680 руб
Раздел: Зубные щётки

33. Единый налог на вмененный доход для субъектов малого предпринимательства

34. Единый налог на вмененный доход в 2003 году

35. Налоги на доходы физических лиц

36. Дисциплинарная ответственность. Применение дисциплинарного взыскания

37. Понятие права, и современный подход к типологии права

38. Отчет по производственной практике в Агенстве по торговле недвижимостью
39. Типология государств в рамках формационного подхода и их современная оценка
40. Специфика преподавания иностранного языка и метод проектов

41. Пространство и время как факторы специфики культуры

42. Алексей Константинович Толстой. Реалист или представитель "чистого искусства"?

43. Новые подходы к рассмотрению личности Печорина (М.Ю. Лермонтов "Герой нашего времени")

44. Идейно-художественное своеобразие и специфика конфликта в трагедии У.Шекспира “Макбет”

45. В. Высоцкий - "Он был чистого слога слуга..."

46. "Вторая опора" ЕС: проблемы построения и подходы

47. Локальные вычислительные сети. Операционная система NetWare фирмы Novell

48. Построение локальной вычислительной сети подразделения организации под управлением операционной системы WindowsNT

Набор "Водный мир №4" (в коробке).
"Водный мир №4" содержит много элементов для игры с водой: 2 водяных мельницы, водяной насос, которым можно накачать водичку в
1417 руб
Раздел: Игровые и разнопредметные наборы
Карандаши цветные "Progresso", 12 цветов.
Бездревесные цветные карандаши "Progresso" имеют прочное лаковое покрытие, легко затачиваются с помощью обычной карандашной
339 руб
Раздел: 7-12 цветов
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Racer Trike Air (цвет: бронза).
Детский трехколесный велосипед с колясочной крышей на надувных колесах – настоящее спасение для мам с маленькими детьми. Главное место для
4200 руб
Раздел: Трехколесные

49. Сетевые операционные системы

50. Развитие сетевых операционных систем. Windows 2000

51. Применение ЭВМ в жизнедеятельности человека

52. Применение ПЭВМ в подготовка печатных изданий

53. Периферийное устройство ПЭВМ, Характеристика этапов подготовки и решения задач на ПЭВМ в любой системе программирования. Электронная почта, особенности применения

54. Применение методов линейного программирования в военном деле. Симплекс-метод
55. Разработка системы по сбору информации о доходах физических лиц для формирования налоговых документов и отчетности для налоговой службы по объединению Сургутгазпром
56. Лекции по предмету "Операционные системы"

57. Объектно-ориентированный подход к проектированию программного обеспечения на примере работы налоговой инспекции

58. Сравнение операционных систем /DOS, Windows 3.*, Windows 95, Windows NT/

59. Применение компьютера в туристической деятельности

60. Операционная система Windows

61. Крупнейшие фирмы-разработчики операционных систем и программных средств

62. Операционная система MS DOS. Обзор версий MS DOS. Основные составные части MS DOS. Начальная загрузка MS DOS

63. Операционная система MS DOS. Основные принципы хранения информации на магнитных дисках в MS DOS. Файловая система MS DOS

64. Программа защиты объектов операционной системы Windows95, работающей в многопользовательском режиме под управлением сервера Novell NetWare

Мозаика с прозрачным полем, 40 мм, 100 деталей.
Прозрачное поле + 5 картинок-шаблонов.
490 руб
Раздел: Пластмассовая
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Trike Original Volt (цвет: серебро).
Трехколесный велосипед подходит для детей от 1 года. Велосипед Volt заряжает своей энергией, зовет в дорогу. Характеристики: - удобное
2400 руб
Раздел: Трехколесные
Кувшин "Ирис", 1000 мл.
Кувшин. Диаметр: 14 см. Высота: 18 см. Объем: 1000 мл. Материал: керамика.
330 руб
Раздел: Кувшины, графины

65. Операционная система DOS

66. Операционные системы (шпаргалка)

67. Операционная система LINUX

68. Сравнение операционных систем: Linux и Windows

69. Обзор операционных систем

70. Сравнительная характеристика операционных систем семейства UNIX
71. Семейство операционных систем W2k. Обзор версий. Процессы и очереди
72. Применение двойных интегралов к задачам механики и геометрии

73. Использование численных методов для решения дифуpов (2-го порядка) (, демонстрация применения интерполяции в среде MATHCAD-а)

74. Интеграл по комплексной переменной. Операционное исчисление и некоторые его приложения

75. Шифросистемы с открытым ключом. Их возможности и применение.

76. Применение фильтра Калмана в задаче идентификации отказов двигателей стабилизации космического аппарата

77. Применение"Сравнительная терапевтическая и экономическая эффективность антимикробного препарата "Фармазин" при лечении бронхопневмонии у телят, применяемого раздельно и в сочетании с аутогемотерапией" в СПК "Чартолы", Тюкалинского района, Омской обл

78. Пневмонии. Антибактериальная терапия. Новые подходы к лечению

79. Научно-практический подход к вопросам клиники и диагностики и хирургического лечения ЧМТ

80. Функциональный запор: вопросы диагностики и терапевтические подходы (обзор литературы)

Набор лаков для ногтей, 8 штук, арт. Т11204.
Новинка весеннего сезона - волшебный Лак Lucky. Что может быть лучше, чем накрасить ногти ярким лаком? Конечно, красить и перекрашивать их
736 руб
Раздел: Косметика для девочек
Пистолет высокого давления, 375 серии для минимоек от 70 до 230 Атм.
Пистолет высокого давления ЗУБР 70410-375, предназначен для расширения функциональности моек ЗУБР. Регулировка выхода пены. Рассчитан на
753 руб
Раздел: Мойки высокого давления
Бумага для пишущих машин, А3, 2500 листов.
Бумага предназначена для использования в минитипографиях, печати на ризогрофах и т.д. Формат А3. Цвет – серый Плотность бумаги – 48
888 руб
Раздел: Формата А3 и больше

81. Применение ультразвука в медицине

82. Применение физики в криминалистических исследованиях

83. Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок

84. Обратная сила закона. Теория и практика применения на примере преступлений против собственности

85. Разработка и обоснование применения очистных сооружений для очистки цианистых сточных вод гальванического цеха предприятия

86. Современные теории получения экологически чистой энергии
87. Основополагающие принципы андрагогической модели обучения: Оптимальные условия их применения
88. Проблема индивидуального подхода в обучении педагогически запущенных детей. Коррекционая педагогика

89. Аудирование на основе коммуникативного подхода и его место в развивающем обучении

90. Обучение младших школьников с применением компьютерной поддержки

91. Различные подходы к проблеме объяснения феномена юмора

92. Комплексный подход к преодолению заикания

93. Применение избирательных технологий на выборах в Пермскую городскую Думу 2000 года: технологичность выборов

94. Арсенид индия. Свойства, применение. Особенности получения эпитаксиальных пленок

95. Применение УВМ при автоматизации сортовых прокатов

96. Кулисный механизм. Практическое применение

Карандаши цветные "Kolores", 24 цвета.
Карандаши цветные, трехгранные, заточенные. В комплекте: точилка. Длина карандаша: 175 мм Толщина грифеля: 2,9 мм. Количество цветов: 24.
403 руб
Раздел: 13-24 цвета
Средство для стирки спортивной одежды и обуви "Sport&Outdoor", 755 мл.
Прекрасно справляется с любыми загрязнениями и неприятными запахами пота, помогает надолго сохранить свежесть вещей и первоначальные
310 руб
Раздел: Гели, концентраты
Карта "Периодическая система употребления".
Эта карта - не только остроумный, но и познавательный подарок. На внешний стирающийся скретч-слой карты нанесены названия и крепость
837 руб
Раздел: Прочее

97. Устройства дорожной одежды с применением золоминеральной смеси

98. Моделирование процессов функционирования технологических жидкостей в системе их применения

99. Расчет и проектирование коробки скоростей к операционному токарному станку


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.