Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Принципы оценки недвижимости

Браслет светоотражающий, самофиксирующийся, желтый.
Изготовлены из влагостойкого и грязестойкого материала, сохраняющего свои свойства в любых погодных условиях. Легкость крепления позволяет
66 руб
Раздел: Прочее
Чашка "Неваляшка".
Ваши дети во время приёма пищи вечно проливают что-то на ковёр и пол, пачкают руки, а Вы потом тратите уйму времени на выведение пятен с
222 руб
Раздел: Тарелки
Горшок торфяной для цветов.
Рекомендуются для выращивания крупной рассады различных овощных и цветочных, а также для укоренения саженцев декоративных, плодовых и
7 руб
Раздел: Горшки, ящики для рассады

Принципы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. Принципы связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение. Принципы основанные на представлениях пользователя. Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки. Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный. Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок. Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки. Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения. Принципы, связанные с рыночной средой. Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца. Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия. Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Процесс оценки можно разделить на шесть этапов. Определение проблемы. Составление плана оценки. Сбор и подтверждение информации. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке. Согласование. Отчет о результате оценки стоимости.

Расположенные в Иудее воинские части состояли только из вспомогательных отрядов. Лишь Великое восстание ("Иудейская война") и восстание Бар-Кохбы доказали римским властям всю опасность мятежных брожений в Иудее, и привели к логическому выводу, что и в Иудее следует держать легионы. Воины вспомогательных отрядов набирались преимущественно из жителей городов Себасте и Цезарей; их главной базой была резиденция римских наместников - Цезарея. Но и в Иерусалиме постоянно находилась когорта, главным заданием которой было соблюдение порядка в дни больших праздников. Пребывание римских войск приводило к бесчисленным столкновениям между евреями и властями. Как и другие римские провинции, Иудея была обложена данью. Основой налоговой системы был ценз, т. е. периодическая перепись населения и оценка недвижимого имущества граждан для соответствующего разделения их на податные группы. Ценз базировался на подробных заявлениях о личном состоянии и об имуществе. Эти заявления проверялись время от времени контролерами римской администрации

1. Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения

2. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

3. Экологическая оценка эффективности использования осадка сточных вод в качестве удобрений

4. Сравнительная оценка эффективности использования финансового лизинга и банковского кредита при приобретении основных фондов

5. Оценка эффективности использования трудовых ресурсов предприятия и пути ее повышения (на примере ОАО "Продсервис")

6. Анализ имущественного положения предприятия и оценка эффективности использования его активов
7. Оценка показателей движения и эффективного использования основных производственных фондов (на примере ООО "Бэхетле")
8. Оценка эффективности использования основных средств на предприятии

9. Анализ состояния и оценка эффективности использования заработной платы

10. Принципы оценки недвижимости

11. Обучаемость как принцип оценки умственного развития дошкольников

12. Литература - Патофизиология (ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ГЕМОГРАММ)

13. Принципы и функции налогообложения недвижимости

14. Принципы создания стратегически ориентированной системы управления недвижимостью промышленного предприятия

15. Принципы и методические основы изучения и оценки психофизиологических качеств человека

16. Принципы оценки активов и обязательств

Глобус с подсветкой "Зоогеографический", 250 мм.
Зоогеографический детский глобус — это отличный подарок ребенку. Благодаря ему ваши дети узнают не только об устройстве планеты, на
771 руб
Раздел: Глобусы
Письменные принадлежности "Набор первоклассника", 28 предметов.
В наборе: акварель, альбом для рисования, блокнот, доска для лепки, 2 карандаша чернографитных, карандаши цветные, картон цветной формата
688 руб
Раздел: Наборы канцелярские
Игра магнитная "Одевашки. Лиза".
Это магнитная история про то, как одеть куклу Лизу. Она простая, но при этом очень увлекательная и не вызовет сложности у ребенка старше
343 руб
Раздел: Бумажные куклы

17. Основные принципы оценки структуры и величины коэффициента технологичности конструкции оборудования

18. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

19. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

20. Международные стандарты оценки недвижимости

21. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

22. Оценка недвижимости, приносящей доход
23. Методы оценки недвижимости
24. Оценка недвижимости

25. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости

26. Совершенствование методов оценки недвижимости

27. Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

28. Оценка инвестиций в недвижимости

29. Оценка недвижимости

30. Оценка недвижимости сравнительным подходом

31. Оценка рыночной стоимости недвижимости

32. Оценка жилой недвижимости

Сумка-транспортный чехол Baby care "TravelBag" для колясок "Книжка".
Размер: 360х930х500 мм. Цвет: черный.
840 руб
Раздел: Дождевики, чехлы для колясок
Шкатулка музыкальная "Сердце", 20x19x8 см, арт. 24804.
Состав: пластик, элементы металла, стекло. Регулярно удалять пыль сухой, мягкой тканью. Музыкальный механизм с ручным заводом. Товар не
1027 руб
Раздел: Шкатулки музыкальные
Магнитная игра для путешествий "Подводный мир".
Расположи 4 магнитные детали на игровой доске таким образом, чтобы только указанные в задании обитатели подводного мира остались видны.
554 руб
Раздел: Головоломки

33. Принцип работы и назначение телескопа

34. Принцип построения налога на добавленную стоимость

35. Налоги: эволюция, определения и формы. Принципы налоговой политики и функции налогов

36. Новые принципы осуществления валютного регулирования и валютного контроля в РФ

37. Принципы гражданского процессуального права

38. Понятие, содержание и принципы исполнительной власти
39. Основные принципы международного публичного права
40. Принципы технического регулирования, порядок разработки, принятия технических регламентов

41. Право: понятие, признаки, виды, функции, принципы

42. Принцип разделения властей

43. Происхождение права, теории происхождения права, понятие признаки, виды, функции, принципы

44. Принцип разделения властей

45. Принципы работы редактора над статьями в энциклопедическом издании (на примере детских энциклопедий издательства "Дорлинг Киндерсли")

46. Принцип аналогии в морфологии

47. Принцип действия боевых номеронабирателей и сканеров

48. Состав и принципы построения ЭВМ

Настольная игра "Ответь за 5 секунд. Детская".
5 секунд на каждый вопрос. Попробуем? Назовите две вещи на букву Р! Два круглых предмета! Три способа поздороваться! Три ближайших улицы!
1490 руб
Раздел: Игры со словами
Увлекательная настольная игра "Геометрика", новая версия.
Геометрия станет одним из самых любимых предметов, если начать её изучение с «Геометрики». Это простая и увлекательная настольная игра.
392 руб
Раздел: Карточные игры
Цветные карандаши Color Peps, трехгранные, 24 цвета.
Цветные карандаши Color Peps от Maped удовлетворят все потребности детей. Треугольная форма для удобного использования. Мягкий и прочный
433 руб
Раздел: 13-24 цвета

49. Модемы, модемные стандарты, принцип работы

50. Принцип работы CD-ROM

51. Компакт-диски. Классификация. Принципы чтения и записи

52. Состав и функционирование ИС построенной по принципу "клиент-сервер" для численного обоснования решений

53. Принципы проектирования и использования многомерных баз данных

54. Операционная система MS DOS. Основные принципы хранения информации на магнитных дисках в MS DOS. Файловая система MS DOS
55. Интернет – червь I LOVE YOU (LOVE LETTER FOR YOU). Принцип работы. Меры безопасности для защиты от заражения и предотвращения деструктивных действий
56. Принципы организации и функционирования интеллектуальных систем

57. Хронический панкреатит: этиология, патогенез, клиническая картина, принципы лечения

58. Принципы организации хирургической помощи населению в чрезвычайных условиях

59. Задачи и принципы лечебного питания

60. Принципы арбитражного процессуального права: общая характеристика

61. Принципы уголовного судопроизводства

62. Принцип построения и опыт практической реализации экологических информационных систем

63. Проблемы экологической этики и принципы экологического гуманизма

64. Основополагающие принципы андрагогической модели обучения: Оптимальные условия их применения

Блюдо "Тайга", 26 см.
Блюдо. Диаметр: 26 см. Высота: 3 см. Материал: керамика.
320 руб
Раздел: Прочее
Держатель для бумажных полотенец навесной на рейлинг, 27x12x11,5 см.
Для размещения бумажных полотенец.
366 руб
Раздел: Крючки, держатели для полотенец, доски для записок
Спиннер трехлучевой "Цветомузыка", с bluetooth (зеленый).
Компактная стильная игрушка для взрослых и детей, предназначенная для вращения на пальцах. Состоит из подшипников, благодаря которым
465 руб
Раздел: Спиннеры

65. ПРИНЦИП ТОЛЕРАНТНОСТИ В АДЫГСКОЙ НАРОДНОЙ ПЕДАГОГИКЕ И ЕГО ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЛИЧНОСТИ РЕБЕНКА

66. Основные задачи, принципы и направления внешней политики Республики Казахстан

67. Принципы технического регулирования, порядок разработки, принятия технических регламентов

68. Общие принципы ведения («мастеринга») настольных ролевых игр

69. Устройство цветных кинескопов. Принципы построения системы SECAM

70. Атомная энергетика, проблемы развития и принцип действия
71. Голография: основные принципы и применение
72. Основные принципы исследования особенностей проявления биомеханических параметров подъема штанги тяжелоатлетами

73. Значение принципа системности в познавательной деятельности. Гносеология и онтологические схемы науки

74. Основные принципы диалектики

75. Основные принципы философской мысли Древней Индии, ее основные школы и направления

76. Развитие финансовых систем, основанных на рыночных принципах

77. Необходимость, сущность и формы кредита. Принципы кредитования

78. Основные принципы бухгалтерского учета /GAAP/ в западных странах

79. Понятие, задачи и принципы маркетингового исследования. Его роль в маркетинге и методология маркетингового исследования

80. Психоэкономическая направленность и принципы рекламы

Ежедневник. Гравити Фолз.
СУПЕРпроект самого крутого мультсериала во всем мире – Гравити Фолз! ЕжеДНЕВНИК станет отличным помощником в решении сложных задач,
370 руб
Раздел: Блокноты художественные
Мультиплеер "Улыбка".
В этом телефончике представлены следующие песенки: 1 «Ничего на свете лучше нету» 2 «Расскажи, Снегурочка» 3 «Песенка Мамонтёнка» 4 «Не
314 руб
Раздел: Смартфоны, мультиплееры
Подушка, с лузгой гречихи, 50x68 см.
Подушка с гречневой лузгой - самая натуральная ортопедическая подушка: она высококачественная, "дышащая", экологична. Размер
690 руб
Раздел: Размер 50х70 см, 40х60 см

81. ЗАКОНОМЕРНОСТИ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

82. Принципы управления преуспевающих компаний

83. Акционерные общества: Принципы создания и функционирования

84. Методические принципы установления рыночных цен (WinWord-2000)

85. Рыночное хозяйство и принципы его функционирования

86. Принципы и формы налоговой политики
87. Миграция населения. Особенности современных принципов миграции
88. Предмет истории. Источники. Принципы изучения отечественной истории

89. Принципы развития предпринимательства в России

90. Принципы социальной эволюции

91. Следственный осмотр: основные понятия, задачи принципы и виды следственного осмотра

92. Принцип дополнительности

93. У истоков принципа деятельности

94. Особенности этикета, нравственности, моральных принципов и быта народов языческой Руси

95. Принцип гражданственности в поэзии Н. А. Некрасова

96. Принцип не совсем обманутых ожиданий

Комплект постельного белья 1,5-спальный "Disney" (с наволочкой 50х70 см).
Добро пожаловать в мир популярных персонажей, супергероев и сказочных существ. Постельное белье для мальчиков и девочек украсит интерьер и
2232 руб
Раздел: Детское, подростковое
Мешок для обуви "Wild", 1 отделение.
Удобный мешок для обуви увеличенных размеров с дополнительным карманом на молнии и сеточкой. Размер: 410х490 мм. Материал: полиэстер.
458 руб
Раздел: Сумки для обуви
Сумка для прогулочной коляски Altabebe, арт. AL1004.
Функциональная и простая. Нет необходимости долго искать мелкие предметы в вашей сумке - теперь вы можете легко найти их, воспользовавшись
1040 руб
Раздел: Сумки и органайзеры

97. Принципы синхронного описания языка

98. Основные ритмообразующие принципы прозы А.М. Ремизова

99. Христианский реализм как художественный принцип русской классики


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.