|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Законодательство и право Право
Ипотечное кредитование |
Мыло металлическое "Ликвидатор". 
Горшок торфяной для цветов. Ипотечное кредитование И невозможное возможно Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если холя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий. Рассмотрим сначала ситуацию с обеспечением ипотечного кредита. Как уже было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантированна Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они “дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания” (ст. 78). Понято, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут. Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда. С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто. В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. В таблице приведена сумма ежемесячных выплат в зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч долларов. Там же указана требуемая величина доходов для этих же условий. Сегодня наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц.
Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы – сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции. При этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу о формировании ипотечных систем для этих небедных людей. Наконец, третья проблема – наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов. Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) – использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков. В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Посмотрим почему. С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков. Система же вторичного ипотечного рынка уже получила некоторое распространение, поэтому ее стоит обсудить подробнее. Итак, почему она невозможна, и каким же образом она все-таки существует? Догнать и перегнать Америку Эта система предназначена для перекачки в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков. Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы. предоставляющие средства для ипотечного кредитования (заметим, в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fa ie Mae, Freddie Mae и Gi ie Mae), обязательства которых гарантированы государством. Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность гособлигаций. Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные. Спрашивается, как эта система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным – никак.
Конечно, тупо скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств госгарантией тоже можно. Таким образом можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому госдолгу. Только какая с этого радость? Ведь это в американский госдолг инвесторы соглашаются вкладывать средства под 6% годовых, что обеспечивает для ипотечных кредитов ставку около 8%. Покупая российский госдолг, скажем еврооблигации, они требуют сегодня около 17% годовых, а что они потребуют завтра, никому неведомо. Таким образом, в рамках российского “слепка” американской системы станки для получателей ипотечных кредитов должны оказаться на уровне около 25%. Что значат для заемщиков такие ставки, видно из таблицы. Расчет необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита Заем (долл.) 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000 Годовая ставка (%) 7 15 15 15 25 25 25 Срок (лет) 10 10 5 3 10 5 3 Ежемесячная выплата (долл.) 209 403 595 667 569 734 994 Требуемый ежемесячный чистый доход (долл.) 968 1344 1982 2889 1896 2446 3313 Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов (долл.) 1396 1940 2861 4169 2736 3530 4781 Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет. Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, поданным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов. Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов. Не густо. Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможности обеспечить низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакого смысла создавать систему вторичного рынка, и тем не менее именно она в нашей стране развивается наиболее бурно. Создано уже как минимум три организации, которые должны выполнять функции агентств, то есть быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет. Что было использовано в качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций? В первую очередь бюджетные средства.
Реально Сурков, по собственному признанию, занимался «обслуживанием интересов крупных коммерческих структур и донесением их интересов до государственных органов»[18]. С апреля 1999 года Сурков стал первым секретарем Исполкома Союза общественных Союзов, учрежденного 14 организациями (Всероссийский союз страховщиков, Лига содействия оборонным предприятиям, Союзы архитекторов и журналистов, НАУФОР и др.). Кроме этого, Сурков стал членом правления Ассоциации ипотечного кредитования. С 1999 года Сурков был назначен советником руководителя Администрации Президента РФ (по рекомендации Петра Авена или Романа Абрамовича — разные данные). С 3 августа 1999 года — заместитель руководителя Администрации Президента РФ. В этот период он попал в орбиту влияния Александра Волошина и уже не выходил из нее. 14 ноября 1999 года Сурков был назначен членом Комиссии при Президенте РФ по противодействию политическому экстремизму в РФ. В связи с этим, Суркова обвиняли в сближении с экстремистами — на самом деле он инициировал создание партии «Русь» (см. ниже). 3 июня 2000 года Сурков был вновь назначен заместителем руководителя Администрации Президента РФ и вплотную занялся региональными выборами
1. Ипотечное кредитование в России
2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан
3. О месте ипотечных ценных бумаг в системе мер по развитию ипотечного кредитования в России
4. Ипотечное кредитование в Российской Федерации
5. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ
9. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
10. Пути совершенствования ипотечного кредитования
11. Состояние и проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
12. Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков
13. Ипотечное кредитование и его развитие в Республике Казахстан
Рюкзак школьный "Ever After High. Dragon Game". 
Пакеты фасовочные "Paclan", 26x35 см, 1000 штук. 17. Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)
18. Ипотечное кредитование в России
19. Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области
20. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы
21. Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"
26. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России
27. Финансы малого бизнеса. Ипотечное кредитование
28. Система ипотечного кредитования
30. Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке
31. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
32. Учёт, финансирование и кредитование
Полотенце махровое "Нордтекс. Aquarelle", серия "Волна" (цвет: светло-зеленый), 70х140. 
Набор детской складной мебели "Азбука" КУ2П/9. 
Записная книга "Bazar", А5, бирюзовая. 33. Финансирование и кредитование капитальных вложений
34. Правовые основы банковского кредитования в Российской Федерации
36. Система кредитования и ее современные формы
37. Кредитование реального сектора экономики
41. Краткосрочное кредитование с.х. предприятий
42. Кредитование юридических лиц
43. Развитие различных форм и видов кредитования
44. Способы и методики оценки кредитования заемщика
45. Азбука заемщика: кредитование под залоговое обеспечение
46. Принципы банковского кредитования
47. Классификация банковских кредитов и принципы банковского кредитования
48. Финансирование и кредитование капитальных вложений
Коробка подарочная "Прованс". 
Стержень для шариковых ручек "QuinkFlow", синий, F. 49. Ипотечные банки и их операции
50. Кредитование проектов малого предпринимательства
51. Организация процесса кредитования при оформлении кредита под поручительства третьих лиц
52. Современные способы кредитования заемщиков
57. Правовые проблемы потребительского кредитования
58. Краткосрочное кредитование физических лиц
59. Кредитование в коммерческих банках
60. Кредитование коммерческими банками юридических лиц (на материалах ОАО "Белпромстройбанк")
61. Кредитование малого бизнеса
63. Кредитование сделок с недвижимостью
64. Кредитование физических лиц (на материалах ОАО "Белинвестбанк")
Блюдо для блинов с крышкой "Весенняя свежесть", 23 см. 
Ящик для хранения универсальный, прозрачный, 25 л. 
Столик пеленальный "Фея" (цвет: сиреневый). 65. Кредитование физических лиц коммерческими банками
66. Кредитование юридических лиц
67. Кредитование юридических лиц
69. Методология и организация краткосрочного кредитования субъектов хозяйствования
73. Организация кредитования физических лиц
74. Организация процесса кредитования юридических лиц в Республике Беларусь
75. Основные законы кредитования
76. Открытие и ведение линий краткосрочного кредитования хозяйствующих субъектов
77. Потребительское кредитование на примере ООО "Русфинанс банк"
78. Развитие потребительского кредитования в Республике Беларусь
79. Развитие системы потребительского кредитования в РФ
80. Роль коммерческого банка в кредитовании малого и среднего бизнеса
Набор цветных карандашей Trio, 18 цветов, утолщенные. 
Мольберт "Ника растущий", со счетами (синий). 81. Система кредитования коммерческим банком "ПриватБанк" физических лиц
84. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте
85. Корпоративное кредитование в России
89. Совершенствование организации учета краткосрочного кредитования в ОАО "АвтоТехИнвест"
90. Гражданско-правовое регулирование банковского кредитования
91. Правовые основы банковского кредитования в России
92. Автоматизированная система правового сопровождения кредитования юридических лиц
93. Кредитование в международной торговле
94. Ипотечный кризис в Соединенных Штатах Америки
95. Кредитование корпоративных клиентов: проблемы и перспективы
96. Кредитование текущей деятельности предприятий
Карандаши двухсторонние, 12 штук, 24 цвета. 
Набор для творчества "Шкатулка со стразами. Холодное сердце". 
Интеллектуальная игра "Сложи узор". 97. Проблема потребительского кредитования в России до и после кризиса 2008-2009 гг.
98. Система долгосрочного кредитования
99. Совершенствование стратегии кредитования на предприятии
100. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Совок №5. 
Декоративная наклейка-ростомер "Ракета", арт. EZG-1001. 
Транспортир для класса, деревянный, с держателем. 
Шкатулка РТО, 35.5х25.5х20 см (арт. 3678-RT-60). 
