![]() |
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
![]() |
Экономика и Финансы
Бухгалтерский учет
Риэлторская деятельность: аспекты правового статуса, налогообложения и бухгалтерского учета |
Риэлторская деятельность: аспекты правового статуса, налогообложения и бухгалтерского учета Риэлторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию. В силу отсутствия федерального законодательства для предприятий и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 1407 (далее - Положение) на основе постановления Правительства РФ от 24.12.94 1418 &quo ;О лицензировании отдельных видов деятельности&quo ;. Знакомство с правовыми основами деятельности в сфере недвижимости в настоящий момент может проводиться лишь на основе этого Положения, в котором указано, что осуществление лицензирования находится в компетенции органов исполнительной власти субъектов РФ, но которое не охватывает всех аспектов этого вида предпринимательской деятельности и требует разработки единого полноценного нормативного акта с учетом как отечественного, так и зарубежного опыта оказания риэлторских услуг. Актуальность рассмотрения данной темы вызвана следующим. Став собственниками недвижимости после принятия Закона РСФСР от 04.07.91 1541-1 &quo ;О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации&quo ;, граждане в своем большинстве не осознали, что тем самым стали непосредственными участниками рыночных отношений со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Выдача лицензии на осуществление риэлторской деятельности предполагает, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлторскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства, а также правил ведения бухгалтерского учета. Под риэлторской деятельностью, как следует из п. 2 Положения, понимается осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельности по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Из этого определения вытекает следующее: 1. Риэлторская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).
Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента). 2. Риэлторская деятельность - предпринимательская, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлторской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии (п. 4 письма ВАС РФ от 10.08.94 С1-7/ОП-555 &quo ;Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике&quo ;). 3. Этот вид деятельности связан с недвижимостью, к которой согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения и пр.). Статус объекта недвижимости в силу статей 131, 164, 551 ГК РФ влечет необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на этот вид имущества (права хозяйственного ведения, оперативного управления, пользования и пр.), а также регистрации всех видов ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения в едином государственном реестре недвижимого имущества. При этом следует иметь в виду, что, согласно статьями 6, 7 Федерального закона от 26.01.96 15-ФЗ &quo ;О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации&quo ;, впредь до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пока существует лишь его проект) сохраняется прежний порядок их регистрации, а именно: действуют правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров такого рода. Кроме того, согласно ст. 550 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимого имущества, заключаемого путем составления единого подписанного сторонами документа, влечет его недействительность. Важным моментом в определении понятия риэлторской деятельности является то, что широко практикующиеся услуги по оценке недвижимости видом риэлторской деятельности не являются. В этой связи в Положение введена норма, согласно которой риэлтор не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он выступает в качестве риэлтора (п. 19 Положения). Интересно заметить, что ранее принятое и фактически не действующее в настоящее время постановление Правительства Москвы от 04.10.94 885 &quo ;О лицензировании риэлторской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве&quo ; к рассматриваемому нами виду деятельности относило в том числе и услуги, связанные с оценкой стоимости жилых помещений, но сейчас этот вопрос решен однозначно.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, общая правоспособность юридического лица может быть ограничена путем определения законом отдельных видов предпринимательской деятельности, занятие которой допускается только на основании специального разрешения (лицензии). По сути, лицензирование является одной из форм государственного регулирования предпринимательской деятельности, поскольку выдавая такое разрешение юридическим или физическим лицам, государство тем самым подтверждает профессионализм лиц, обладающих им. Положение (п. 5) устанавливает ограниченный перечень документов, которые лицензионные органы вправе требовать от заявителей. К ним относятся: заявление, нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации предприятия, справка из налогового органа о постановке предприятия на учет, сведения о ранее полученных лицензиях на право осуществления риэлторской деятельности, документ, подтверждающий оплату рассмотрения заявления, а также сведения, подтверждающие наличие у специалистов, оказывающих риэлторские услуги, знаний и опыта работы в сфере недвижимости. В этой связи особо отметим, что Положением запрещено требовать от заявителя представления иных, не указанных в нем документов. Кроме того, перечисленные сведения принимаются у заявителя по специальной описи и регистрируются лицензионным органом. Отдельно хотелось бы остановиться на таких представляемых лицензионному органу данных, как сведения, подтверждающие наличие у специалистов, претендующих на получение лицензии на осуществление риэлторской деятельности, знаний и опыта работы в области недвижимости. Сведения такого рода заинтересованные лица получают при проведении аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, с целью подтверждения у них знаний для работы в этой сфере. Подобная аттестация проводится в соответствии с Методическими рекомендациями по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в Российской Федерации, утвержденных распоряжением Госкомимущества РФ от 27.02.97 88-р (далее - Рекомендации). В соответствии с п. 3 Рекомендаций наличие квалификационного аттестата является обязательным условием осуществления риэлторской деятельности. При этом для юридических лиц, претендующих на получение лицензии на право осуществления риэлторской деятельности, наличие квалификационного аттестата является обязательным для сотрудников, занимающих следующие должности: - руководителей или их заместителей; - руководителей структурных подразделений, непосредственно осуществляющих риэлторскую деятельность; - сотрудников, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени юридического лица. Кроме того, квалификационный аттестат является необходимым для индивидуальных предпринимателей, претендующих на получение лицензии на право оказания риэлторских услуг. Аттестационная программа, по итогам сдачи которой выдается квалификационный аттестат, составляет по объему не менее 90 часов и по содержанию включает в себя правовые основы деятельности на рынке недвижимости, основные положения законодательства о приватизации, налогообложение операций с объектами недвижимости, основы теории менеджмента и маркетинга (п.
Учитывая специфику деятельности и свои потребности, любая организация может сформировать свой перечень аналитических коэффициентов, заполнить их данными форм бухгалтерской отчетности и проанализировать эти показатели, используя их экономическую характеристику. 81. ПРИНЦИПЫ РАСЧЕТА ЧИСТЫХ ОБОРОТНЫХ АКТИВОВ Под стоимостью чистых активов понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету. Оценка имущества средств, в расчетах и других активов и пассивов производится с учетом требований положений по бухгалтерскому учету и других нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету. Для оценки стоимости чистых активов составляется расчет по данным бухгалтерской отчетности. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются: 1) внеоборотные активы, отражаемые в разделе I бухгалтерского баланса(нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); 2) оборотные активы, отражаемые в разделе II бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением фактических затрат на выкуп акционерным обществом у акционеров собственных акций для их последующей перепродажи или аннулирования и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал
1. Унитарное предприятие как организационно-правовая форма
2. Бухгалтерский учет финансовых результатов
3. Бухгалтерский учет расходов для целей налогообложения предприятий сферы услуг
4. Учет финансового результата от реализации по оплате
5. Формирование и учет финансовых результатов
9. Учет финансового результата в бюджетном учреждении
10. Учет финансового результата работы торгового предприятия
11. Учет финансовых результатов
12. Учет финансовых результатов
13. Учет финансовых результатов и использования прибыли организации
14. Учет финансовых результатов. Налог на добавленную стоимость
15. Учет финансовых результатов и использование прибыли
16. Организационно-правовые формы юридических лиц
17. Организационно-правовые формы предприятий
18. Институциональный анализ организационно-правовых форм предприятий в РФ
19. Признаки организационно-правовых форм
20. Понятие организационно-правовой формы коммерческих организаций
21. Организационно-правовые формы
25. Организационно-правовые формы управления
26. Организационно-правовые формы хозяйственной деятельности
27. Некоторые вопросы организационно-правовых форм юридических лиц в Российской Федерации
28. Организационно-правовые формы коммерческих организаций
29. Организационно-правовые формы некоммерческих организаций
30. Организационно-правовые формы предприятий в Республике Беларусь
32. Общедолевое присвоение: сущность, организационно-правовые формы и значение в развитии хозяйства
33. Организационно-правовые формы предпринимательской деятельности
34. Организационно-правовые формы предпринимательства
35. Организационно-правовые формы предприятий
37. Основные организационно–правовые формы предприятий в Беларуси
42. Учет и анализ финансовых результатов (на примере ООО "Карат", г. Биробиджан) ([Диплом])
43. Формы бухгалтерского учета на предприятиях
44. Учёт финансовых результатов
45. Формы бухгалтерского учета
46. Анализ финансового состояния предприятия по формам бухгалтерской отчетности
47. Сущность форм бухгалтерского учета
48. Учёт и анализ постоянных разниц при определении финансового результата
49. Бухгалтерский учет финансовых вложений
50. Бухгалтерский учет финансовых вложений в ценные бумаги
51. Налогообложение и бухгалтерский учет в ОДО "Колос"
53. Учет доходов, расходов и финансовых результатов
57. Анализ бухгалтерской отчетности и финансовых результатов хозяйственной деятельности
60. Влияние метода учета попутной продукции на финансовый результат
61. Шпаргалки по бухгалтерскому учёту и аудиту в банках
62. Анализ финансовых результатов от реализации продукции растениеводства
64. Виды аудиторских заключений. Аудит финансовых результатов
65. Итоговый тест по бухгалтерскому учёту
66. Контрольная работа по бухгалтерскому учёту
67. Анализ финансовых результатов предприятия ОАО "Газ – Сервис"
68. Бухгалтерский учёт (проводки)
69. Бухгалтерский учёт в торговле
74. Правовые формы учета, отчетности и оценки хозяйственной деятельности
75. Анализ финансовых результатов на предприятии
76. Оценка и анализ финансовых результатов, состояния и деятельности предприятия
77. Формирование финансового результата
78. Учет финансового векселя - векселя банка
79. Понятие и оценка финансового результата
80. Управление финансовыми результатами
81. Анализ финансовых результатов
82. Определение цены товаров в целях налогообложения
83. Бухгалтерский учёт в предприятиях и организациях
84. Проверка формирования и использования финансовых результатов
85. Учет, анализ и аудит налогообложения промышленных предприятий налогом на добавленную стоимость
89. Анализ финансовых результатов деятельности коммерческого банка
92. Бухгалтерский учёт валютных операций
93. Бухгалтерский учёт на предприятии
94. Бухгалтерский учёт расхода материалов
95. Бухгалтерский учёт: НДС и налог на прибыль
96. История бухгалтерского учёта в СССР
97. Контроль финансовых результатов
98. Основные формы бухгалтерской отчетности
99. Отчет о прибылях и убытках, анализ финансовых результатов