Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

Ночник-проектор "Звездное небо и планеты", фиолетовый.
Оригинальный светильник - ночник - проектор. Корпус поворачивается от руки. Источник света: 1) Лампочка (от карманных фонариков) 2) Три
330 руб
Раздел: Ночники
Ручка "Шприц", желтая.
Необычная ручка в виде шприца. Состоит из пластикового корпуса с нанесением мерной шкалы. Внутри находится жидкость желтого цвета,
31 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Чашка "Неваляшка".
Ваши дети во время приёма пищи вечно проливают что-то на ковёр и пол, пачкают руки, а Вы потом тратите уйму времени на выведение пятен с
222 руб
Раздел: Тарелки

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСти 1.1Особенности рынка недвижимости 1.2Понятие, принципы и цели оценки недвижимости 2.МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2.1Гостиницы как объект оценки 2.2Технология оценки гостиниц 2.3Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости предприятий 3.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТоДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОв 3.1Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса 3.2Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ВВЕДЕНИЕ Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Гостиницы – это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций. Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов. В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Задачами курсовой работы являются: Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости; Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости; Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере. Объектом исследования является оцениваемая гостиница «Украина», г.Москва. Предмет – методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости. При проведении оценки гостиницы можно использовать 3 подходам – затратный, сравнительный и доходный. Затратной метод подразумевает то, что при оценке все элементы, которые влияют на стоимость гостиницы, рассматриваются вкупе с нематериальными ценностями, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием. В ходе доходного метода оценки рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. Сравнительный метод включает в себя корректировку на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже. Метод капитализации доходов предусматривает получение определенной нормы доходности в будущем методом дисконтирования денежных потоков.

Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др. Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Следовательно, результаты работы могут быть полезны при оценке недвижимого имущества, с подробным рассмотрением принципов и методов оценки. 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ 1.1 Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.1 Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.2 Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.)

позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар; формирование цены; способы финансирования сделки; степень ликвидности; баланс спроса и предложения; число потенциальных покупателей; информированность участников сделки; методы регулирования; надежность прогнозирования рыночной ситуации.3 Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории: Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др. Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность. Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости. Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка. Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро. Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену.

Применение методов экстраполяции для оценки будущей численности населения основано на предположении, что выявленные тенденции рождаемости, смертности, миграции будет неизменными на протяжении прогнозируемого периода времени. Наиболее приближенные оценки будущей численности населения с помощью метода экстраполяции можно получить посредством обобщающих показателей динамики: 1) экстраполяция на основе показателя среднего абсолютного прироста: где ?? – показатель среднего абсолютного прироста населения; St – прогнозируемая численность населения в году t; S0 – численность населения на начало прогнозируемого периода; t – период прогноза; 2) экстраполяция на основе показателя среднего темпа роста: где ?xt – показатель среднего абсолютного прироста; 3) экстраполяция на основе показателя среднего темпа прироста: где ?xпр– показатель среднего темпа прироста. Методом передвижки возрастов называется способ расчета на перспективу половозрастной структуры населения. Он основан на использовании данных о возрастном составе населения и коэффициентов дожития из таблиц смертности

1. Динамика численности населения РФ

2. Прогнозирование численности населения

3. Численность населения мира и ее динамика

4. Численность населения мира

5. Динамика численности населения в странах ЕС

6. Анализ численности населения
7. Динамики численности населения
8. Оценка уровня жизни населения Республики Беларусь

9. Приближенное вычисление определенного интеграла при помощи квадратурной формулы Чебышева

10. Оценка стратегий размножения и поддержания жизнеспособности оомицета Phytophthora infestans в связи с современными методами защиты картофеля и томата от фитофтороза

11. Симптомокомплексы и специфические заболевания пищевода, имеющие наиболее важное значение для врача неотложной помощи

12. Оценка и планирование прибыли как обобщающего показателя финансово-хозяйственной деятельности предприятия

13. Экономическая сущность эффективности производства, показатели и методы, применяемые для её оценки

14. Статистика населения. Методы анализа динамики и численности и структуры населения

15. Анализ численности и половозрастной структуры населения

16. Эколого-экономическая оценка воздействия разработки нефтяных месторождений на население птиц

Настольная игра "Барабашка (Geistestesblitz)".
У вас в руках оказались фотокарточки, сделанные каким-то странным фотоаппаратом: фотографируя всего пять предметов, он постоянно путает их
1071 руб
Раздел: Внимание, память, логика
Бумага туалетная "Classic (Вейро)", 24 рулона, 17 метров x 9.5 см.
В комплекте: 24 рулона. Длина рулона: 17 метров. Ширина рулона: 9,5 см. С перфорацией. В одном рулоне: 136 листов.
396 руб
Раздел: Бумага туалетная
Рюкзак для средней школы "Райдер", 46x34x18 см.
Рюкзак для средней школы. 2 основных отделения, 4 дополнительных кармана. Формоустойчивая спинка. Ремни регулировки объема. Материал:
978 руб
Раздел: Без наполнения

17. Статистика населения. Метода анализа динамики численности и структуры населения

18. Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения

19. Питание и здоровье населения на современном этапе. Гигиеническая оценка. Пути решения проблем

20. Численность и структура населения

21. Оценка бизнеса методом капитализации

22. Статистические методы анализа численности, состава и динамики населения
23. Прошлое и будущее Вселенной
24. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои

25. Военно-эксплуатационная оценка автомобильных дорог

26. Стихийные бедствия и действия населения по ликвидации их последствий

27. ГО Правила поведения и действия населения при производственных авариях и стихийных бедствиях

28. Оповещение о чрезвычайных ситуациях. Сигналы оповещения ГО и действия населения по ним

29. Оценка инженерной, пожарной и химической обстановок на ОНХ "Маш завод"

30. Оценка химической обстановки

31. Подготовка населения в области защиты населения от ЧС

32. Защита населения в чрезвычайных ситуациях

Рюкзачок дошкольный "Щенячий патруль", 23х19х8 см.
Легкий и компактный дошкольный рюкзачок - это красивый и удобный аксессуар для вашего ребенка. В его внутреннем отделении на молнии легко
693 руб
Раздел: Без наполнения
Набор посуды "Щенячий патруль", 3 предмета.
Посуда подходит для мытья в посудомоечной машине и использования в микроволновой печи. Яркая посуда с любимыми героями порадует малыша и
578 руб
Раздел: Наборы для кормления
Кукла-балерина.
Кукла-балерина "Принцессы Диснея" очень любит танцевать! Поэтому она нарядилась в специальный костюм с пышной юбочкой-пачкой,
541 руб
Раздел: Куклы-модели, современные

33. Полномочия государственных органов власти и местного самоуправления вобласти защиты населения от чрезвычайных ситуаций (ЧС)

34. Защита населения в чрезвычайных ситуациях

35. Гладкий Лавров - учебник географии 10 класса - население - 30 тестов

36. Проблема занятости трудовых ресурсов, их численность. Центральный экономический район.

37. Особенности размещения городов и городского населения

38. Население России: Буряты
39. Национальный и религиозный состав населения России
40. Население земного шара

41. План статистического наблюдения и данные переписи населения

42. Оценка инженерно-геологических и гидрогеологических условий района строительства /Пояснительная записка к геологическому разрезу 2 по карте №5/

43. Государственное регулирование доходов населения на Украине

44. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

45. Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

46. Оценка реформ Петра первого славянофилами и западниками

47. Незадекларированые доходы населения

48. Социальная политика Украины и оценка её эффективности

Форма для выпечки хлеба, круглая, средняя.
Хлебная форма круглая изготовлена из литого алюминия. Форма предназначена для выпечки хлеба в печах и духовых шкафах, также можно
367 руб
Раздел: Формы и формочки для выпечки
Игра настольная развивающая "Весёлая ферма".
Обучающая игра пазл-липучка состоит из 8 игровых полей, заполняя которые, ребенок изучает названия домашних животных, а также их повадки.
592 руб
Раздел: Внимание, память, логика
Тонкие смываемые фломастеры "Супер чисто", 8 штук.
Малыши очень любят рисовать! Поэтому набор фломастеров обязательно понравится юным художникам. 8 цветов позволят широко развернуться в
318 руб
Раздел: 7-12 цветов

49. Основные проблемы совершенствования государственного аппарата РФ по оценкам российских и зарубежных аналитиков

50. Налоги с населения

51. Типология государств в рамках формационного подхода и их современная оценка

52. Правовое регулирование оценки хозяйственной деятельности, бухучета, отчетности и аудита

53. Гостиница "Метрополь"

54. Памятники саргатской культуры как источник для реконструкции социально-экономических отношений и мировоззрения населения
55. Роль моральной оценки в характеристике героев "Тихого Дона" М. А. Шолохова
56. "История одного города" - сатира на прошлое России или предостережение о будущих опасностях общественного развития

57. Стихотворение М.Ю.Лермонтова "И скучно и грустно". (Восприятие, истолкование, оценка)

58. Опускаясь в смысл былого, познаем смысл настоящего и будущего (по материалам "Слова о полку Игореве"и современным исследованиям политологов)

59. Модели будущего в русской литературе

60. Миграция сельского населения XVIII - I пол. XIX вв.: исторические и психологические аспекты

61. Заселение Северного Кавказа славянским населением

62. Оценка методов и средств обеспечения безошибочности передачи данных в сетях

63. Разработка контроллера для мониторинга и оценки качества обслуживания сети пользователей

64. Интерфейсные БИС, параллельный и последовательный в/в, сопроцессор в/в, наиболее известные БИС, Модемы, протоколы обменами данных

Портфолио школьника.
Портфолио школьника – это папка, в которой собрана жизнь ученика, начиная с первого класса, все то, о чем не рассказали краткие
391 руб
Раздел: Портфолио
Маска для сна с "памятью" "Морфей".
Маска для сна «Морфей», сделанная из мягкого и гипоаллергенного материала, защитит глаза от света, препятствующего нормальному сну.
473 руб
Раздел: Дорожные наборы
Горшок дорожный и насадка на унитаз "HandyPotty".
Дорожный горшок и насадка на унитаз HandyPotty помогут сделать путешествие еще комфортнее для малыша. Комбинированная модель сочетает в
1128 руб
Раздел: Сиденья

65. Состав и функционирование ИС построенной по принципу "клиент-сервер" для численного обоснования решений

66. Автоматизированная система распределения мест и оценок качества олимпиадных заданий

67. Численные методы. Двойной интеграл по формуле Симпсона

68. Исследование наилучших приближений непрерывных периодических функций тригонометрическими полиномами

69. Использование численных методов для решения дифуpов (2-го порядка) (, демонстрация применения интерполяции в среде MATHCAD-а)

70. Существование решения дифференциального уравнения и последовательные приближения
71. Численное интегрирование определённых интегралов
72. Субинволюция матки (Эта патология является наиболее распространенной из всех послеродовых заболеваний у коров)

73. Принципы организации хирургической помощи населению в чрезвычайных условиях

74. Индексная оценка пародонтального статуса (на русском и украинском языке)

75. Ретроспективный cанитарно – эпидемиологический анализ по определению связи между заболеваемостью населения ОКИ и факторами внешней среды по эпидемиологически значимым объектам (с использованием статистического метода ранговой корреляции ) за 2000 –2002 г

76. Общее сведения о больнице и показатели здоровья населения (республика Беларусь)

77. Влияние некоторых антропогенных факторов на численность пушных зверей в окрестностях города Пскова

78. Оценка показателей безопасности промышленных регионов

79. Визуальные методы оценки цикличности в ходе метеоэлементов

80. Оценка загрязнения воздушного бассейна крупных городов

Карандаши цветные "Kolores", 24 цвета.
Карандаши цветные, трехгранные, заточенные. В комплекте: точилка. Длина карандаша: 175 мм Толщина грифеля: 2,9 мм. Количество цветов: 24.
403 руб
Раздел: 13-24 цвета
Средство для стирки спортивной одежды и обуви "Sport&Outdoor", 755 мл.
Прекрасно справляется с любыми загрязнениями и неприятными запахами пота, помогает надолго сохранить свежесть вещей и первоначальные
310 руб
Раздел: Гели, концентраты
Карта "Периодическая система употребления".
Эта карта - не только остроумный, но и познавательный подарок. На внешний стирающийся скретч-слой карты нанесены названия и крепость
837 руб
Раздел: Прочее

81. Оценка деятельности преподавателя-лектора и преподавателя, ведущего практические занятия

82. Автоматизированная система распределения мест и оценок качества олимпиадных заданий

83. Содержание профессиональной компетентности будущего учителя начальных классов

84. Изучение методов оценки качества масла вологодского

85. Оценка Чеченского конфликта

86. Методики оценки мирового экспорта обычных вооружений
87. Сионизм как наиболее агрессивная форма национализма
88. Анализ методов оценки сцепления пригара на стальном литье

89. Оценка органов управления оборудования

90. Интернет - технология будущего

91. Оценка режимов работы экскаватора ЭО-4225А

92. Расчет численостей и расстановка исполнителей в структуре управления предприятием малого бизнеса на строительстве и эксплуатации автомобильных дорог

93. Критерии оценки уровня продуктивности коммуникативной деятельности психолога-консультанта

94. Психолого-педагогический аспект формирования будущего семьянина у детей дошкольного возраста

95. Разработка средств оценки эффективности алгоритмов поиска и обнаружения целей прицельных радиоэлектронных комплексов

96. Оценка качества телевизионного изображения

Набор цветных карандашей "Noris Club", акварельные, 36 цветов, с кистью.
Детские цветные акварельные карандаши в картонной коробке. Серия «Noris Club» предназначена для использования детьми. Специальное защитное
859 руб
Раздел: Акварельные
Мозаика.
50 фишек. Размер поля: 24 х 35 см. Размер фишки: 40 х 45 х 14 мм. Материал: полипропилен.
450 руб
Раздел: Пластмассовая
Блюдо для блинов "Спелая смородина", 24,5x28x3 см.
Блюдо для блинов. Размер: 24,5x28x3 см. Материал: фарфор.
619 руб
Раздел: Прочее

97. Сравнительная оценка засухоустойчивости мутантных и гибридных форм яблони

98. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои

99. Государственное регулирование занятости населения

100. Оценка работы сотрудников аппарата городского совета


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.