Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Законодательство и право Законодательство и право     Право Право

Совершенствование методов оценки недвижимости

Мыло металлическое "Ликвидатор".
Мыло для рук «Ликвидатор» уничтожает стойкие и трудно выводимые запахи за счёт особой реакции металла с вызывающими их элементами.
197 руб
Раздел: Ванная
Совок большой.
Длина 21,5 см. Расцветка в ассортименте, без возможности выбора.
21 руб
Раздел: Совки
Ручка "Шприц", желтая.
Необычная ручка в виде шприца. Состоит из пластикового корпуса с нанесением мерной шкалы. Внутри находится жидкость желтого цвета,
31 руб
Раздел: Оригинальные ручки

ФЕДЕРЕЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА»Факультет: «Институт Региональной Экономики и Муниципального управления»Кафедра: «Государственное и муниципальное управление»Курсовой проект. Тема: Совершенствование методов оценки недвижимости. Дисциплина: Управление муниципальной недвижимостью.Выполнила студентка Группы ГРДС 3-2 Шевчук М. В. Принял преподаватель Дубовик М.В.Москва 2006 год СОДЕРЖАНИЕ Введение .3 I Теоретическая часть 1.1 Классификация объектов недвижимости .5 1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости .6 1.3 Рынок жилья 9 1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость .13 1.5 Ипотека .15 II Аналитическая часть 2.1 Современные принципы анализа рынка недвижимости 18 2.2 Исследование рынка недвижимости .20 2.3 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости .26 2.4 Особенности различных видов оценки .34 2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость .36 III Практическая часть 3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж .39 3.2 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости 44 Заключение .47 Список литературы .50 Введение. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. I Теоретическая часть 1.1 Классификация объектов недвижимости. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: квартиры и комнаты помещения и здания под офисы и магазины пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе) складские и производственные объекты. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации. Происхождение Естественные (природные) объекты. Искусственные объекты (постройки). Назначение Свободные земельные участки (под застройку или другие цели) Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации. Постройки Для жилья. Для офиса. Для торговли и сферы платных услуг. Для промышленности. Прочие. 3. Масштаб Земельные массивы. Отдельные земельные участки. Комплексы зданий и сооружений. Жилой дом многоквартирный. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж) Секция (подъезд). Этаж в секции. Квартира. Комната. Летняя дача. Комплекс административных зданий. Здание. Помещение или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к использованию Готовые объекты. Требующие реконструкции или капитального ремонта. Требующие завершения строительства. 1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости. Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены. Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация. Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации. Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру. Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

Эти кредиты формально не должны превышать 5-летнего периода, с корзиной платежей, ограниченной до 30P% первоначальной суммы кредита. Период использования должен быть не больше, чем фактическая жизнь финансируемых активов. В некоторых случаях срочные кредиты могут использоваться доя финансирования строительства или приобретения недвижимости. Кредиты под недвижимость включают в себя финансирование строительства или приобретение недвижимости для инвестиций или личного использования. Вся кредитуемая недвижимость должна быть проверена до решения вопроса о предоставлении кредита. Максимальная сумма кредита 75P% приносимого имуществом дохода. Стоимость в большинстве случаев должна определяться методом оценки доходов, используя ставку капитализации. Максимальный срок кредита 5 лет с 15-летней амортизацией. Коэффициент покрытия суммы предоставленного кредита будет нормальным при следующих условиях: Рассмотрим их на конкретных примерах (Табл. 3.1.1): Таблица 3.1.1. Кредиты на строительство должны быть обеспечены фондами на месте и иметь готовую строительную базу

1. Новые методы иммунодиагностики и критерии их оценки

2. Общие требования к методам измерения микроклимата и их оценки

3. Методы, проблемы и перспективы совершенствования управления человеческими ресурсами

4. Совершенствование мероприятий по обучению персонала (на примере организации Ernst and Young)

5. Налоговый контроль, методы, формы и пути совершенствования

6. Оценка стоимости недвижимости
7. Обмен жилых помещений в домах государственного жилого фонда
8. Оценка жилой недвижимости

9. Методы оценки недвижимости

10. Вопросы совершенствования оценки травмобезопасности рабочих мест при их аттестации по условиям труда

11. Совершенствование и оценка психологической подготовленности юных футболистов

12. Совершенствование учета и оценки возвратных отходов в производстве

13. Совершенствование системы деловой оценки персонала в ЗАО "Банк Русский Стандарт"

14. Оценка жилой недвижимости

15. Методы комплексной оценки хозяйственно-финансовой деятельности

16. Методы оценки кровопотери в акушерстве

Настольная игра "Храбрые зайцы".
Раз в году, в середине лета, собираются зайки на лесной поляне и хвастают своими подвигами. Кто ночью совы не испугался, кто от серого
490 руб
Раздел: Карточные игры
Защита-органайзер для планшета (отделение для планшета + 3 кармана), 60х45 см.
Защита-органайзер для планшета (отделение для планшета + 3 кармана). Предназначена для защиты обивки сидений и для удобного хранения
503 руб
Раздел: Прочее
Подарочное махровое полотенце "23 февраля. Звезда".
Подарочное махровое полотенце. Цвет полотенца и цвет вышивки - в ассортименте! Оригинальная тематическая вышивка на полезном в хозяйстве
316 руб
Раздел: Средние, ширина 31-40 см

17. Изучение методов оценки качества масла вологодского

18. Методы оценки и коррекции осанки и телосложения

19. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

20. Методы оценки обыкновенных акций

21. Международные стандарты оценки недвижимости

22. Методы оценки эффективности управления
23. Методы оценки персонала в гостиничном хозяйстве
24. Анализ и методы оценки конкурентоспособности товаров и услуг регионального рынка (На примере производства полиграфической продукции в Н. Новгороде)

25. Методы оценки эффективности инвестиций и обоснование их экономической целесообразности по проекту

26. Совершенствование методов экономической эффективности инвестиционных проектов

27. Совершенствование методов проектирования кораблей и обоснование проектных решений

28. Совершенствование реалистического метода в зарубежном изобразительном искусстве. Творчество Э. Дега и К. Моне

29. Современные методы оценки и выбора зарубежного рынка

30. Методы оценки персонала

31. Рекламный бюджет сетей розничной торговли и услуг: возможные методы оценки

32. Методы оценки близости допредельных и предельных распределений статистик

Набор керамической посуды Disney "Холодное сердце", 3 предмета (в подарочной упаковке).
Предметы набора оформлены красочными изображениями мультгероинями. Набор, несомненно, привлечет внимание вашего ребенка и не позволит ему
472 руб
Раздел: Наборы для кормления
Система ликвидации насекомых "Раптор" (аквафумигатор).
Инновационное средство торговой марки Раптор эффективно в борьбе со всеми видами насекомых. Распространяется паром при активации водой,
468 руб
Раздел: От тараканов и прочих насекомых
Тележка багажная ТБР-22, синяя.
Грузоподъемность: - для сумки 25 кг, - для каркаса 50 кг. Максимальная вместимость: 25 л. Размеры: 95х28х34 см. Предназначена для
588 руб
Раздел: Хозяйственные тележки

33. Оценка бизнеса доходным методом

34. Обзор основных методов оценки стоимости брендов

35. Метод экспертной оценки

36. Методы оценки финансового состояния предприятия в современных условиях.

37. деятельность ассоциации ПФТС и методы совершенствования

38. Методы анализа и оценки инвестиционных проектов (на примере агрофирм)
39. Принципы оценки недвижимости
40. Методы оценки банковских рисков

41. Оценка недвижимости, приносящей доход

42. К вопросу об оценке недвижимости в России

43. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки

44. Учет фактора времени при оценке экономической эффективности хозяйственных мероприятий

45. Методы управления персоналом коммерческого банка и их совершенствование.

46. Применение методов оценки эффективности инвестиционных проектов на примере организации производства по пошиву школьной формы.

47. Использование метода весовых коэффициентов при оценке производителей

48. Оценка возможностей метода переходных процессов при изучении верхней части геологического разреза

Шахматы обиходные, деревянные с доской.
Шахматы - настольная логическая игра со специальными фигурами на 64-клеточной доске для двух соперников, сочетающая в себе
660 руб
Раздел: Шахматы
Одноразовые стаканы, 3000 штук.
Изготовлены из экологически чистого полимера – полипропилена. Для горячих и холодных напитков. Пригодны для использования в микроволновых
2048 руб
Раздел: Одноразовые стаканы, рюмки
Хлебная форма прямоугольная, 0,5 кг.
Материал: алюминий. Вес: 0,5 кг. Высота: 10 см. Размеры по верхнему краю: 10x21 см.
334 руб
Раздел: Формы и формочки для выпечки

49. Балансовый метод оценки ЭЗ

50. Методы оценки инвестиционных проектов

51. Оценка недвижимости

52. Портфель инвестиций, методы его формирования и оценка

53. Разработка мероприятий совершенствования системы стимулирования сбыта (на примере ООО «ДаНаМа»)

54. Методы оценки силы аргументации
55. Качественные методы оценки эффективности рекламы
56. Методы и показатели оценки приемлемости инвестиций

57. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

58. Оценка методов установления, начисления и взыскания процентов по кредитам в коммерческом банке

59. Совершенствование методов управления персоналом в коммерческом банке

60. Совершенствование полуэмпирических методов рационального использования биологических ресурсов водоемов

61. Оценка стратегий размножения и поддержания жизнеспособности оомицета Phytophthora infestans в связи с современными методами защиты картофеля и томата от фитофтороза

62. Основные направления и методы совершенствования учета денежных средств в иностранной валюте

63. Методы прогнозирования возможного банкротства предприятий и оценка их эффективности на примере ОАО "Удмуртагрохим"

64. Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска

Форма для выпечки "Имбирный домик".
Красивая подача десерта приносит не меньшее удовольствие, чем его безупречный вкус! Миниатюрный кекс "Имбирный домик",
303 руб
Раздел: Товары с новогодним дизайном
Карандаши цветные "Крот", 36 цветов.
Карандаши для детского творчества дома и в школе. Яркие насыщенные цвета, мягко пишут, легко стираются ластиком. Шестигранный корпус
315 руб
Раздел: Более 24 цветов
Звуковой плакат "Песенки-потешки".
Представляем Вашему вниманию уникальную новинку — развивающие звуковые плакаты, которые содержат стихотворения, занимательные и
780 руб
Раздел: Электронные и звуковые плакаты

65. Методы оценки показателей надежности. Организация определительных испытаний на надёжность РЭСИ

66. Анализ организационной структуры управления предприятия СП "ГудНайт" и реализация мероприятий по ее совершенствованию

67. Мероприятия по по совершенствованию маркетинговой деятельности на предприятии УП "Эндвест-Трейд"

68. Методы оценки и обеспечения конкурентоспособности товаров и услуг

69. Методы оценки конкурентоспособности

70. Разработка мероприятий по совершенствованию системы маркетинга А0 "Роботрон"
71. Использование метода ELECTRA для оценки конкурентоспособности компьютерных фирм
72. Иммунный статус макроорганизма. Методы оценки

73. Оценка профилактических мероприятий при инфекционном ринотрахеите крупного рогатого скота в ГП ОПХ "1 мая"

74. Анализ системы оплаты труда персонала и разработка инновационных мероприятий по ее совершенствованию на примере предприятия ОАО "ОТП Банк"

75. Использование современных методов оценки рыночных рисков для принятия эффективных управленческих решений

76. Мероприятия по совершенствованию планировки и организации рабочего места

77. Методы оценки инновационного проекта

78. Методы оценки персонала при формировании кадрового резерва

79. Методы оценки управленческого потенциала руководителей и роль центров оценки в современной организации

80. Организационно-экономические мероприятия по совершенствованию качества выпускаемого программного обеспечения

Светильник с датчиком света и движения "Майти лайт".
К сожалению, не всегда при ремонте и проектировании можно предугадать, где Вам понадобится установка светильника. Светильник с датчиком
405 руб
Раздел: Ночники
Игольчатый конструктор "Bloko". 50 деталей в тубе.
Европейский производитель конструкторов Bloko представляет инновационную разработку для обучения детей конструированию с раннего возраста.
1050 руб
Раздел: Прочие
Настольная игра "Тайны моря".
Настольная игра «Тайны моря» — простая и веселая игра 2 в 1 для всей семьи. Отправляйтесь на поиски несметных сокровищ, которые скрывает
315 руб
Раздел: Прочие

81. Оценка хозяйственного риска. Виды потерь и методы их оценки

82. Разработка карт производственного процесса и мероприятий по его совершенствованию

83. Экспертные методы оценки управленческого решения

84. Современные методы оценки знаний, умений и навыков учащихся

85. Выбор и оценка качества эффективности методов обработки женского жакета на подкладке, изготовленного в ателье высшего разряда

86. Восприятие и оценка студентами методов активного обучения
87. Оценка эффективности психокоррекционных мероприятий
88. Способы обследования и методы оценки технического состояния зданий и сооружений

89. Методы оценки мер по повышению эффективности функционирования грузоперевозок

90. Методы оценки эксплуатационного состояния автомобильных дорог

91. Денежные потоки и методы их оценки. Методы оценки финансовых активов

92. Методология и методы комплексной оценки финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов

93. Методы оценки бизнеса в условиях слияния и поглощения

94. Методы оценки качества кредитного портфеля

95. Оценка объекта недвижимости

96. Оценка финансового состояния МУП "Фармация" и подготовка мероприятий по его стабилизации

Набор мебели для каминной комнаты "Коллекция".
Красивая игрушка помогает ребенку развить свою фантазию, воспитывает художественный вкус. Кукольная мебель помогает развить
715 руб
Раздел: Гостинные
Электронная метеостанция "Синоптик Colored".
Электронная метеостанция «Синоптик Colored» позволяет измерить температуру и уровень влажности воздуха в комнате, имеет встроенный
450 руб
Раздел: Метеостанции
Пеленка Папитто (5 штук, ситец, 120x90 см).
Состав: ситец (хлопок 100%). Размер: 120x90 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
304 руб
Раздел: Пелёнки

97. Рентабельность:методы расчета и система оценки на предприятии

98. Совершенствование форм и методов по исполнению налоговой обязанности

99. Экономическое содержание, формы, методы и пути совершенствования налогового контроля


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.