|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Законодательство и право Право
Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ |
Ручка "Шприц", желтая. 
Забавная пачка денег "100 долларов". 
Фонарь садовый «Тюльпан». Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ Введение. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи. В последнее увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости. 1. Недвижимость как объект купли-продажи . Источники правового регулирования договор купли-продажи нежилых помещений. Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки: Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам. Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его "букву", но и дух. Наличием указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи.
Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается. Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: "прочная связь с землей", "несоразмерный ущерб". Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности". Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация". Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия. Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т. п. Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.
е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст.222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п.2 ст.222 ГК РФ, конечно, не "перечеркивает" приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае, вопреки законам логики, "повиснут в воздухе" все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его". В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации). В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия. Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.1
Сложившаяся нотариальная практика свидетельствует о том, что многие нотариусы используют возможность оставления на хранение одного экземпляра документа и в тех случаях, когда законодательством это не предусмотрено. Преимущества подобной практики несомненны: в дальнейшем в случае утраты участниками нотариального действия оригинала документа по их заявлению может быть выдан его дубликат. Глава 7 Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества W 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 1. Понятие недвижимого имущества По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон
1. Аренда и виды договоров аренды в гражданском законодательстве РФ
2. Договор купли-продажи недвижимого имущества
3. Договор купли-продажи недвижимости
4. Особенности договора купли-продажи недвижимости
5. Оценка земель по действующему законодательству РФ
9. Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)
10. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.
11. Договор обмена (по гражданскому законодательству Украины)
13. Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи
15. Договор обмена (по гражданскому законодательству Украины)
Настольная игра "Кролики и норы". 
Моющее дезинфицирующее средство "Ника-Экстра М", 1 л. 
Бумага "IQ Selection Smooth", А4, 120 г/м2, 500 листов. 17. Внешнеторговый контракт купли-продажи
19. Международная купля-продажа товаров
20. Законодательство РФ о налогах и сборах. Общие принципы построения налоговой системы РФ
25. Общее положение о договорах купли-продажи
27. Содержание договоров международной купли-продажи товаров
29. Фирмы в рыночной экономике: контракт купли-продажи
30. Роль природоохранного законодательства РФ в решении глобальных экологических проблем
31. Виды договоров купли-продажи
Стул детский Little Angel "Я расту" (цвет: салатовый). 
Двухколесный мотоцикл-каталка со шлемом, значком и протоколом. 
Комплект пеленок для мальчика Idea Kids однотонный из бязи (3 штуки, 120х75 см). 33. Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие
36. Купля-продажа градообразующего предприятия
37. Опека и попечительство в гражданском праве РФ
41. Бюджетное законодательство РФ
43. Договор купли-продажи в римском частном праве
44. Налоговое законодательство РФ
45. Система страхового законодательства РФ
46. Химическое оружие. Действие гражданской обороны и населения в очаге химического заражения
47. Аренда недвижимости в гражданском кодексе
48. Гражданское законодательство России в условиях федерализма
Жаровня "Loraine", 1,5 л. 
Детский велосипед Jaguar трехколесный (цвет: синий). 
Набор утолщенных фломастеров для декорирования (5 цветов). 52. Договор купли-продажи жилого помещения
53. Договор купли-продажи предприятия
57. Договор розничной купли-продажи
58. Договор розничной купли-продажи в законодателстве Республики Казахстан
60. Замена судьи в гражданском процессе РФ
61. Ликвидация юридического лица. Договора поставки и купли-продажи
62. Незаконная купля-продажа земли
63. Основные понятия гражданского права РФ
64. Особенности купли-продажи нежилых помещений
Настольная игра "Свинтус". 
Подставка для украшений Jardin D'Ete "Сиреневые сны". 
Дорожный горшок Potette Plus, сине-зеленый. 65. Понятие и виды договора перевозки по законодательству РФ
66. Понятие и содержание договора продажи недвижимости
67. Понятие ценной бумаги по гражданскому законодательству Российской Федерации
68. Правовое положение третьих лиц в гражданском процессе РФ
69. Правовое регулирование договора внешнеторговой купли-продажи
74. Урегулирование гражданским законодательством имущественных отношений
75. Виды договора купли-продажи
76. Анализ международного контракта купли-продажи
77. Международная купля-продажа товаров
78. Налоговые акты в системе законодательства РФ
79. Внешнеторговая деятельность по законодательству РФ
80. Купля-продажа земельного участка
Игра-баланс "Лягушонок". 
Стиральный порошок "Аист", автомат, 4000 г. 
Детский шезлонг качалка "Счастливый лягушонок". 81. Развитие налогового законодательства в РФ
84. О действии во времени налогового законодательства, ухудшающего положение иностранных инвесторов
85. Действует ли принцип объективной истины в гражданском процессе?
89. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав
91. «Продажа автомобиля по доверенности»: Налогообложение и риски гражданской ответственности
92. Гражданско-правовое регулирование страховых отношений в РФ
93. Учет заработной платы на базе действующего законодательства
94. Граждане – субъекты административно-правовых отношений. Президент РФ. Гражданское правоотношение
95. Действие норм гражданского процессуального права во времени и пространстве
96. Законодательство и законодательный процесс РФ
Дырокол для люверсов на 30 листов, серебристый. 
Подставка для украшений Jardin D'Ete "Нежная сирень". 
Умные кубики. Силуэты. 50 игр для развития интеллекта. 98. Недвижимость как объект гражданских прав
99. Недвижимость как объект гражданских прав
