Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

Чашка "Неваляшка".
Ваши дети во время приёма пищи вечно проливают что-то на ковёр и пол, пачкают руки, а Вы потом тратите уйму времени на выведение пятен с
222 руб
Раздел: Тарелки
Коврик для запекания, силиконовый "Пекарь".
Коврик "Пекарь", сделанный из силикона, поможет Вам готовить вкусную и красивую выпечку. Благодаря материалу коврика, выпечка не
202 руб
Раздел: Коврики силиконовые для выпечки
Забавная пачка денег "100 долларов".
Купюры в пачке выглядят совсем как настоящие, к тому же и банковской лентой перехвачены... Но вглядитесь внимательней, и Вы увидите
60 руб
Раздел: Прочее

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования &quo ;Сибирский федеральный университет&quo ; ИНСТИТУТ ЦВЕТНЫХ МЕТАЛЛОВ И ЗОЛОТА ФакультетПЭ и УЭС Кафедра Экономики и управления Дисциплина Экономика недвижимости Группа МЭ-04-1ОТЧЕТ О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2 Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом Вариант №7 Преподаватель (подпись, дата) (инициалы, фамилия) Разработал студент (подпись, дата) (инициалы, фамилия) Красноярск, 2007 г. Цель работы. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Теоретическая часть. Этот метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Рыночный подход наиболее применим для объектов активного рынка недвижимости. По степени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта: Снд=Саналога ±∑К, где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные корректировки – поправки к стоимости аналога, которые позволяют привести к одинаковому состоянию разных аналогов и объекта оценки. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности: анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; определение подходящих единиц сравнения; выделение необходимых единиц сравнения; проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование. В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики. К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ издержек. К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, метод экспертных оценок. В качестве корректировок используют следующие показатели: 1. Корректировка на право собственности – полное право собственности и частичное долевое право собственности; 2. Условие сделки – никто и ничто не заставляет объект недвижимости; 3. Дата продажи - текущие время; 4. В любой последовательности выполняются корректировки по физическим характеристикам, месторасположению, экономическим характеристикам.

Для использования корректировок используются следующие методы, с помощью которых, определяется стоимость объекта оценки: Анализ парных данных. Анализ парного набора заключается в получение скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементов. Порядок проведения анализа парных данных: Выбирают от 3 до 5 объектов аналога по назначению объекта недвижимости; Рассчитывают сравнительную единицу, чаще всего стоимость 1 кв. м. площади помещения. В качестве сравнительной единицы могут использовать 1 куб. м., 1 погонный метод, 1 сотка; Рассчитывают корректировки: в виде процентов, в стоимостном выражении; Сравнивают аналог и объектом оценки, на условие объекта оценки. Мультипликатор валовой ренты – отношение цены продажи к величине чистого операционного дохода и к количеству мест (источников) получения дохода: МВР= Цпрод/ЧОД =Цпрод/ , где Цпрод цена продажи аналогов, ЧОД - это доход, который приносит объект оценки; – количество мест (источников). Порядок расчета с помощью данного метода: 2.1. Выбираю аналоги от 3 до 5 одинакового назначения с объектом оценки; 2.2. Рассчитывают по каждому аналогу величину чистого операционного дохода; 2.3. По каждому показателю аналогу рассчитывается показатель МВР; 2.4. Рассчитать среднее значение мультипликатора; 2.5. По объекту оценки рассчитывают величину ЧОД; 2.6. Определяем цену продажи объекта оценки: Цпродажи= ЧОД МВР Практическая часть. Исходные данные для нахождения цены продажи оцениваемого объекта рыночным подходом методом анализа парных данных представлены в таблице 1. Так как объект оценки несколько отличается от сравниваемых с ним объектов недвижимости, то нужно применять корректировки. Таблица 1 – Исходные данные Характеристика объектов Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи 2668000 1932000 2208000 1932000 2300000 Время продажи 4 месяца 3 месяца 10 месяцев 2 месяцев 6 месяцев Возраст 5 лет 6 лет 4 года 5 лет 6 лет 4 года Общая площадь, кв. м. 32200 36800 30636 31556 26956 35328 Арендная площадь, кв. м. 27600 34592 28520 28980 23920 31464 Коэффициент использования,% 90 87 85 90 95 90 Состояние конструктивных элементов Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Окружающий пейзаж Средний Средний Средний Средний Средний Средний Автостоянка Адекватно зданию Адекватно зданию Адекватно зданию Адекватно зданию Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта Адекватно зданию Месторасположение Внутренний участок, доступный с главных магистралей (среднее) На пересечение главной и второстепенной улицы (лучшее) На внутреннем проезде, доступ со второстепенной улицы (худшее) На внутреннем проезде, доступ с главной дороги На пересечение двух главных магистралей (лучшее) На внутреннем проезде, доступ с вторичной дороги (худшее) Средняя контрактная рента за кв. м. 126 127 117 125 129 124 Тип аренды Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы несёт владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Рассчитаем корректировки: в виде процентов и в стоимостном выражении: При расчёте стоимости учитывают инфляцию, которая составляет 12% в год.

Поправка в возрасте не применяется. Цена продажи объектов недвижимости с учётом инфляции: Цинф. = Ц пр. (1 Кинф. Впр). Впр. – время продажи, Цпр. – цена продажи объектов, Кинф. – коэффициент инфляции,% в месяц. Цинф.1 = 2668000 (1 0,01 4) = 2774720 руб. Цинф.2 = 1932000 (1 0,01 3) = 1989960 руб. Цинф.3 = 2208000 (1 0,01 10) = 2428800 руб. Цинф.4 = 1932000 (1 0,01 2) = 1970640 руб. Цинф.5 = 2300000 (1 0,01 6) = 2438000 руб. Относительная корректировка по общей площади объектов: Коб. = (Sоб. (обьекта) - Sоб. (об. оценки)) / Sоб. (об. оценки). Sоб. (об. оценки) - общая площадь оценки, кв. м. Sоб. (объекта) - общая площадь объекта, сравниваемая с объектом оценки, кв. м. Коб.1 = (36800 – 32200) /32200 = 0,143 Коб.2 = (30636 – 32200) /32200 = - 0,049 Коб.3 = (31556 – 32200) /32200 = - 0,02 Коб.4 = (26956 – 32200) /32200 = - 0,163 Коб.5 = (35328 – 32200) /32200 = 0,097 Относительная корректировка по арендной площади объектов с учётом коэффициента использования: Кар. = (Sар. (объекта) Ки - Sар. (об. оценки) Ки) / Sар. (об. оценки) Ки Sар. (объекта) - арендная площадь объекта недвижимости, сравниваемого с объектом оценки, кв. м. Sар. (об. оценки) – арендная площадь объекта оценки, кв. м. Кар.1 = (34592 0,87 - 27600 0,9) / (27600 0,9) = 0,21 Кар.2 = (28520 0,85 - 27600 0,9) / (27600 0,9) = - 0,024 Кар.3 = (28980 0,9 - 27600 0,9) / (27600 0,9) = 0,05 Кар.4 = (23920 0,95 - 27600 0,9) / (27600 0,9) = - 0,085 Кар.5 = (31464 0,9 - 27600 0,9) / (27600 0,9) = 0,14 Относительная корректировка по средней контрактной ренте:: Ккр. = (Sар. (объекта) Ки Роб - Sар. (об. оценки). Ки Роб) / (Sар. (об. оценки) Ки Роб). Роб – средняя контрактная рента Ккр.1 =(34592 0,87 127-27600 0,9 126) / (27600 0,9 126) =0,22 Ккр.2 =(26660 0,85 117-25800 0,9 126) / (25800 0,9 126) = - 0,09 Ккр.3 =(27090 0,9 125-25800 0,9 126) / (25800 0,9 126) =0,042 Ккр.4 =(22360 0,95 129-25800 0,9 126) / (25800 0,9 126) = - 0,06 Ккр.5 =(29412 0,9 124-25800 0,9 126) / (25800 0,9 126) = 0,122 Стоимость кв. м. объекта недвижимости – как отношение цены продажи объекта к площади объекта недвижимости, сравниваемого с объектом оценки: Цкв. м. об = Ц. / Sоб(объекта) Цкв. м. об.1 = 2774720 / 36800 = 75,4 руб. Цкв. м. об.2 = 1989960 / 30636 = 64,95 руб. Цкв. м. об.3 = 2428800 / 31556 = 76,97 руб. Цкв. м. об.4 = 1970640 / 26956 = 73,11 руб. Цкв. м. об.5 = 2438000 / 35328 = 69,01 руб. Окончательная цена продажи объекта оценки – как средняя арифметическая из всех цен продажи с учётом корректировок: Цоб. оц. = Цкв. м. об Sоб. (оценки) (1 /-К) Цоб. оц.1 = 75,4 32200 (1 0,143 0.21 0,22) = 3819055,2 руб. Цоб. оц.2 = 64,95 32200 (1-0,049-0,024-0,09) = 1750493,4 руб. Цоб. оц.3 = 76,97 32200 (1-0,02 0,05 0,042) = 2656881,2 руб. Цоб. оц.4 = 73,11 32200 (1-0,163-0,085-0,06) = 1629066,2 руб. Цоб. оц.5 = 69,01 32200 (1 0,097 0,14 0,122) = 3019863,7 руб. Окончательная цена продажи объекта оценки: /5 = 2575071,94 руб. Вывод. В данной лабораторной работе мы познакомились с расчетом стоимости объекта оценки с помощью рыночного подхода метода оценки парных данных. Сопоставили пять объектов-аналогов с оцениваемым объектом, с помощью чего нашли корректирующие коэффициенты.

Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено. 34.PОсновные положения доходного подхода Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов

1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

3. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

4. Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

5. Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности

6. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости
7. Определение рыночной стоимости кредитных организаций
8. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

9. Дивидендный и дисконтный доход по акции и облигации. Определение рыночной стоимости акции

10. Оценка рыночной стоимости и стоимости восстановительного ремонта автомобиля ВАЗ-21070

11. Реструктуризация компании как средство повышения ее рыночной стоимости на примере ЗАО "Жилищный капитал"

12. Оценка рыночной стоимости станка

13. Определение рыночной стоимости здания

14. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

15. Оценка рыночной стоимости кафе и бара

16. Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

Кружка "Лучшая Бабушка в мире", с рисунком.
Качественные керамические кружки с оригинальным рисунком, выполненным в процессе производства (подглазурное нанесение). Упаковка: белый
372 руб
Раздел: Кружки
Пистолет с мыльными пузырями "Щенячий патруль", со звуком.
Пистолет с мыльными пузырями "Щенячий патруль" от компании 1 Toy обязательно порадует поклонников знаменитого одноименного
371 руб
Раздел: Щенячий патруль (Paw Patrol)
Универсальные сменные пакеты для дорожного горшка, 15 штук.
Отправляясь с ребенком в путешествие, важно позаботиться о том, чтобы под рукой всегда был горшок для малыша. С дорожными горшками
328 руб
Раздел: Прочие

17. Рыночная стоимость ООО "Калужский кабельный завод"

18. Сравнительный анализ конструкции трудового договора Украины, России и стран с развитой рыночной экономикой

19. Сравнительный анализ группаналитического и гештальт подхода в работе на ранних стадиях психотерапевтической группы

20. Амортизация основных фондов: методы амортизации, сопоставительный расчет амортизационных отчислений различными методами

21. Расчет статически неопределимых рам методом перемещений

22. Расчет коэффициента корреляции между притоком прямых иностранных инвестиций и темпами экономического роста на примере Великобритании и Венгрии
23. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости
24. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости

25. Рекламная кампания, расчет стоимости

26. Предприятие, как субъект и объект рыночных отношений

27. Затратная методика расчета стоимости создания имени для бренда

28. Демография как объект изучения, ее место среди наук, структура, основные понятия и подходы

29. Определение инвентарной стоимости и учет объектов законченного строительства

30. Осмотр и описание объекта недвижимости

31. Особенности формирования социальных фондов в странах рыночной экономики. Порядок расчетов с внебюджетными социальными фондами в РФ

32. Недвижимое имущество как объект гражданского права

Антискользящий резиновый коврик для ванны "Roxy-kids", 35x76 см, салатовый.
Резиновый коврик с отверстиями ROXY-KIDS создан специально для детей и призван обеспечить комфортное и безопасное купание в ванне. Мягкие
529 руб
Раздел: Горки, приспособления для купания
Фотобумага для струйной печати, A4, 170 г/м2, 50 листов.
Формат: А4 (210х297 мм). Плотность: 170 гр/м2. Глянцевая. Односторонняя. В комплекте: 50 листов.
329 руб
Раздел: Фотобумага для цветной печати
Рюкзак "Back-to-School. Funny Animals".
Рюкзак сделан из износостойкой, водонепроницаемой ткани. Имеет несколько отделений на молнии. Размер рюкзака: 40х36х18 см. Материал:
477 руб
Раздел: Без наполнения

33. Бухучет заработной платы и расчетов с персоналом по оплате труда в условиях рыночной экономики

34. Методические основы расчета стоимости имущества предприятий в целях стратегического управления

35. Расчеты налога на добавленную стоимость

36. Аудит операций по учету расчетов по налогу на добавленную стоимость

37. Аудит расчетов с бюджетом по налогу на добавленную стоимость

38. Документальное оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости
39. Недвижимость как объект гражданских прав
40. Недвижимость как объект гражданских прав

41. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

42. Расчет стоимости пластиковых оконных конструкций и дверей

43. Анализ теорий цены и сущности рыночного подхода к её формированию

44. Математическое моделирование и расчет систем управления техническими объектами

45. Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

46. Налог на добавленную стоимость: учет расчетов с бюджетом

47. Правовая экспертиза и организация расчетов в сделках с недвижимостью

48. Расчет прогноза уровня загрязнения водного объекта (фенолы)

Бутылочка для кормления "Avent Classic+", 260 мл (голубая, рисунок: краб), от 1 месяца.
Ограниченная серия -бутылочка для кормления голубая c рисунком (краб), Classic+. Зарекомендовавшая себя серия Classic была улучшена:
403 руб
Раздел: Бутылочки
Сменная кассета "Барьер 6", для жесткой воды, для всех типов фильтров "Барьер".
Кокосовый активированный уголь очищает от активного хлора, органических загрязнений и т.д. Обработка активированного угля серебром
354 руб
Раздел: Фильтры для воды
Защита "Карапуз" для автомобильного кресла от детских ножек, с карманами.
Во время поездки в автомобиле дети иногда могут пачкать грязью, остающейся на ботинках, заднюю сторону кресел. Защита - это
323 руб
Раздел: Автомобильные коврики

49. Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов

50. Организационно-экономический механизм взаимодействия участников сферы управления объектами жилой недвижимости

51. Особенности подходов к расчету себестоимости продукции

52. Оценка объекта недвижимости

53. Принципы оценки объектов недвижимости

54. Расчет валовой добавленной стоимости по сферам деятельности. Определение числа естественного прироста (убыли) населения
55. Управление себестоимостью сельскохозяйственной продукции в рыночной экономике (с применением ABC-подхода)
56. Неопознанные летающие объекты

57. Новый подход в понимании преадаптации

58. Расчет ядерного взрыва

59. Организационно-технические вопросы обучения по темам безопасной эксплуатации радиационно-опасных объектов

60. Перечень радиационно-опасных объектов Москвы

61. План ГО объекта N135: Механический завод

62. Радиационно опасные объекты

63. Типологизация развивающихся стран: традиционные критерии и новые подходы

64. Определения положения объектов на местности при помощи приборов нивелира и теодолита

Смываемые фломастеры "Супер чисто" с толстым наконечником, 8 штук.
В картонной коробке 8 разноцветных фломастеров. Они выполнены из качественных экологически чистых материалов. Созданные на основе
393 руб
Раздел: 7-12 цветов
Пломба свинцовая 10 мм, упаковка 1 кг.
Рекомендуется использовать совместно с витой проволокой или шпагатом. Устанавливается с помощью пломбиратора. Применение свинцовых пломб
362 руб
Раздел: Прочее
Карандаши цветные BIC "Kids ECOlutions Evolution", пластиковые, 24 цвета.
Цветные заточенные карандаши «Evolution Kids», специально для маленьких детей. Грифели не ломаются при падении. Удобное, легкое
503 руб
Раздел: 13-24 цвета

65. Налог на добавленную стоимость и специальный налог

66. Государственная политика в рыночной экономике

67. Государственное регулирование в рыночной экономике

68. Изменения, произошедшие в финансовой системе России, в переходе к рыночной экономике

69. Налог на добавленную стоимость /НДС/

70. Налогообложение в условиях рыночной экономики (на примере предприятия ООО "Служба быта")
71. Нормативный и позитивный подход при анализе деятельности государства
72. Стандартизация. Задачи стандартизации в области объектов коммерчекой деятельности

73. Переход к рыночной экономике в России и задачи ОВД

74. Аккредитивные формы расчетов

75. Сделки с недвижимостью в предпринимательской деятельности

76. Наследственная масса как объект правоотношений

77. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

78. Объекты Гражданского права

79. Ценные бумаги как объект гражданского права

80. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

Накладка на унитаз "Disney. Frozen" (белая).
Унитазная накладка подходит всем стандартным туалетам. Благодаря прорезиненным краям накладка не скользит, что гарантирует безопасность
406 руб
Раздел: Сиденья
Магнит для досок Hebel Maul 6176199, круглый, 20 штук.
Цвет: разные цвета. Диаметр магнита: 20 мм. Форма магнита: круглый. Количество в упаковке: 20 штук.
595 руб
Раздел: Магниты канцелярские
Пасхальная подставка, на 8 яиц и кулич, 221x250 мм.
Размер: 221x250 мм. Оригинальная пасхальная подставка для кулича и 8 яиц. Заготовку можно расписать красками или задекорировать в технике
376 руб
Раздел: Подставки, тарелки для яиц

81. Сравнение договоров подряда и купли - продажи, форма расчета-инкассо, типы ведения бизнеса

82. Правовое регулирование расчетов с использованием пластиковых карт

83. Формы денежных расчетов в коммерческой деятельности

84. Сталинизм и цивилизационный подход в ХХ веке

85. Муниципальная собственность как объект муниципального управления (на примере МО “Город Архангельск”)

86. Учет расчетов с бюджетом по налогам
87. Актуальные проблемы возмещения экспортного налога на добавленную стоимость
88. Таможенные пошлины и сборы и их роль в формировании доходной части бюджета РФ

89. В чем сложность налога на добавленную стоимостьопределении и собирании)

90. Налог на добавленную стоимость (НДС)

91. Учет и анализ расчетов с персоналом по оплате труда в организации

92. Понятие права, и современный подход к типологии права

93. Отчет по производственной практике в Агенстве по торговле недвижимостью

94. Страхование недвижимости в России и за рубежом

95. Таможенная стоимость

96. Типология государств в рамках формационного подхода и их современная оценка

Шкатулка для ювелирных украшений, 13x13x6 см, арт. 84412.
Шкатулка сохранит ваши ювелирные изделия в первозданном виде. С ней вы сможете внести в интерьер частичку элегантности. Регулярно удалять
832 руб
Раздел: Шкатулки для украшений
Комплект постельного белья 1,5-спальный "Самойловский текстиль. Настроение", с наволочками 50х70.
Постельное белье "Самойловский текстиль" – отличный подарок себе и близким. Качественное, удобное и красивое постельное белье
1249 руб
Раздел: Бязь
Бумага чертежная, А2, 594x420 мм, 100 листов.
Плотность: 200 г/м2, ГОСТ 597-73.
1687 руб
Раздел: Папки для акварелей, рисования

97. Учет и анализ расчетов с персоналом по оплате труда в организации

98. Животный мир как объект охраны и использования

99. Земля как объект использования и охраны в Республике Молдова


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.