|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Экономика и Финансы Микроэкономика, экономика предприятия, предпринимательство
Рынок жилья: Тенденция развития |
Брелок LED "Лампочка" классическая. 
Забавная пачка денег "100 долларов". 
Коврик для запекания, силиконовый "Пекарь". Рынок жилья: тенденция развития Курсовая работа по микроэкономике Выполнил:студент гр. Э11 Дугин М.А. Министерство общего и профессионального образования РФ Пензенский Государственный Педагогический Университет им. В.Г. Белинского ПЕНЗА 1999 Введение Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе. В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы. Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. Вопрос № 1. Основные черты рынка жилья Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры. Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов. Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации.
Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%. Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация. И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д. Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих: а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами; б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё. В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно . в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья. К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой. Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ». Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость. Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков. Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода. Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70% Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов. Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду. Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.
Преподаватель филологии в Кубанском ун-те, где ведет спецсеминар по теории фантастическ 1000 ой литературы. Автор работ, посвященных "человековедческой линии" в современной советской НФ. Библиография 1. Советская фантастическая литература 70-80-х гг. и тенденции развития жанра: Автореф. дис. ... канд. филол. наук / МГУ. - М., 1988. - 19 с. ___________ 2. Боль Кассандры и перо Иоана Богослова: (О фантастике предупреждения) // Мол. смена. - Ташкент, 1990. - N 2. 3. От героя "безгеройного" жанра к полноценному образу // Этюд о взрослом гравилете: Сб. - Краснодар: Кн. изд-во, 1990. с. 165-206. 4. Фантастическое в литературе: Типология - Поэтика Историография: Программа спецсеминара // Русская литература ХХ века /Кубан. гос. ун-т. - Краснодар, 1996. - С. 62-66. МИЛОВИДОВ Борис Александрович (1953-1995) - библиограф и переводчик НФ, активист движения любитиелей фантастики. Жил и умер в Санкт-Петербурге. Владелец одной из самых крупных в бывшем СССР картотек фантастической литературы; составитель персональных и тематических указателей по НФ, опубликованных в журнале "Сов. библиогр." и др. изданиях. Библиография 1. А.Г.Громова: Библиогр. // Сов. библиогр. - 1990. - N 6. - C. 50-52. - В соавт. с В.Вельчинским. 2
1. Современные тенденции развития рынка ценных бумаг в России
2. Туризм XXI века: факторы и тенденции развития спроса на рынке туристических услуг
3. Основные тенденции развития инвестиционного рынка в эпоху глобализации
4. Роль кредитных учреждений на европейском финансовом рынке и тенденции их развития
5. Тенденции развития рынка компьютерной графики и анимации
10. Развитие и правовое регулирование рынка ценных бумаг
13. Основные тенденции развития Российской империи в начале ХХ века
14. Тенденции развития Интернета
15. Тенденции развития розничного товарооборота в Российской Федерации в период с 1992 по 2000 год
16. Современные тенденции развития организационных структур управления
Игровой надувной цилиндр "Gymex". 
Набор разделочных досок на подставке (4 штуки ). 
Стиральный порошок "INDEX", универсал, 4500 грамм. 17. Характеристика состояния и тенденции развития текстильной промышленности России
18. Основные тенденции развития мировой экономики во второй половине 20 века
19. О тенденциях развития пейзажной живописи в современном Вьетнаме
20. Методика факультатива «Современные тенденции развития русской литературы»
21. Современные тенденции развития каналов распределения
25. Тенденции развития образования
26. Тенденции развития социальной рекламы в Соединенных Штатах Америки
27. К вопросу о современных тенденциях развития спорта
28. Общие тенденции развития и характерные черты русской идеалистической философии
29. Социальное управление городом: методологические основы исследования и тенденции развития
30. Некоторые тенденции развития массового политического сознания на современном этапе
31. Интернационализация и транснационализация – важные тенденции развития мировой экономики
32. Рынок ценных бумаг и первичный и вторичный рынок
Кружка "Пистолет", черная, с позолоченной ручкой. 
Пистолет с мыльными пузырями "Batman", 45 мл (свет, звук). 
Деревянная игрушка "Металлофон". 33. Современные тенденции развития холдингов
34. Тенденции развития муниципальной службы в России
35. Современные тенденции развития программных средств поддержки интерпретации каротажа и керна
36. Тенденции развития взаимоотношений между печатью и государством в период 1890-1904 годов
37. Тенденции развития капиталистических отношений в России XVII века
41. Товарные биржи: сущность и тенденции развития
42. Банковская система России. Анализ становления и тенденции развития
43. Естествознание предмет, общие принципы и тенденции развития
45. Учет, анализ и контроль - современное состояние и тенденции развития
46. Основные тенденции развития итальянской экономики с 90-х годов и до сегодняшнего времени
47. История, современность и тенденции развития административного права
48. Основные тенденции развития современного российского федерализма
Ранец школьный "Animal Club. Tiaras", 32x25x13 см. 
Чехол стеганый сменный "Нордтекс" (для подушки 70х70 см), на молнии. 
Светильник настольный Лючия "Верона", 552, 60 Вт, Е14 (бежево-серый). 50. Основные тенденции развития органов внутренних дел России в 80-е - 90-е годы
51. Тенденции развития конструкций электронных средств и факторы, определяющие их построение
52. Основные тенденции развития культуры периода монгольского нашествия
57. Современные тенденции развития внешней торговли Китая
58. Современные тенденции развития мирового хозяйства
59. Тенденции развития современного мирового хозяйства
60. Экономический потенциал и тенденции развития Японии
61. Коммуникации в управлении. Современные тенденции развития
62. Система менеджмента: история и тенденции развития
63. Тенденции развития туристских фирм
64. Основные тенденции развития политической идеологии в России
Ретро телефон к мобильному устройству. 
Дневник школьный "Пробка", цвет обложки бирюзовый. 
Игрушка деревянная ALATOYS "Сортер". 65. История и основные тенденции развития психологии в России
66. Основные тенденции развития современной мировой и отечественной культуры
67. Тенденции развития социальной инфраструктуры
68. Тенденции развития мировой электроэнергетики
69. Гостиничный потенциал г. Москвы, состояние и основные тенденции развития
73. Малое предпринимательство, его роль, условия и тенденции развития в России
74. Современные тенденции развития малого предпринимательства
76. Тенденции развития некоммерческой сферы в России
77. Историческая обусловленность современных тенденций развития ногайского этноса
78. Тенденции и перспективы развития рынка ценных бумаг в России
79. Рынок корпоративных облигаций: тенденции и перспективы развития
Мантоварка алюминиевая, 3 сетки, 6 л. 
Набор цветных карандашей "Noris Club", 36 цветов. 
Набор фруктов. 81. Понятие рынка труда и тенденций его развития
82. Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области
83. Анализ пропорциональности развития рынка банковских услуг
84. Развитие рынка Интернет рекламы как составляющая информационного общества
89. Общие требования к рекламе, особенности и перспективы развития на российском рынке
90. Проблемы развития общих рынков в международной экономической интеграции
91. Анализ конъюнктуры рынка услуг гостеприимства и перспективы его дальнейшего развития
92. Развитие страхового рынка в России
93. Развитие рынка корпоративных ценных бумаг в России
94. Концепция развития рынка вторичных ресурсов
95. Рынок пластиковых карт в России: особенности и перспективы развития
96. Объединенные предпосылки и условия международного разделения труда и развития рынка
Глобус Марса. 
Блюдо "Пасхальное", диаметр 22 см. 
Набор детских столовых приборов Apollo "Fluffy", 2 предмета. 97. Развитие экспорта российской готовой продукции на рынки дальнего зарубежья
98. Проблемы развития российского рынка нефти и нефтепродуктов
99. Современные тенденции международных рынков капитала: аспект глобализации
