Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов

Крючки с поводками Mikado SSH Fudo "SB Chinu", №4BN, поводок 0,22 мм.
Качественные Японские крючки с лопаткой. Крючки с поводками – готовы к ловле. Высшего качества, исключительно острые японские крючки,
58 руб
Раздел: Размер от №1 до №10
Наклейки для поощрения "Смайлики 2".
Набор для поощрения на самоклеящейся бумаге. Формат 95х160 мм.
19 руб
Раздел: Наклейки для оценивания, поощрения
Брелок LED "Лампочка" классическая.
Брелок работает в двух автоматических режимах и горит в разных цветовых гаммах. Материал: металл, акрил. Для работы нужны 3 батарейки
131 руб
Раздел: Металлические брелоки

СодержаниеВведение 1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества 1.1 Понятие, сущность, виды износа 1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества 2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов 2.1 Доходный подход в оценке экономического износа 2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе Заключение Список использовано литературы Введение Экономический износ (ЭИ), называемый также внешним уровнем, - это потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Чтобы определить, существует ли ЭИ, необходимо провести анализ всех экономических характеристик объекта оценки и его отраслевой среды на определенный момент времени – дату оценки. Этот анализ должен включать историю доходов объекта оценки и другие факторы, влияющие на состояние актива. Для недвижимости небольшого масштаба может быть очень существенным влияние локальных рыночных условий – зонирования, состояние местной экономики и безработица. Крупные объекты недвижимости скорее подвержены влиянию со стороны региональной, национальной и глобальной экономик. Большинство видов имущества, включая недвижимость, а также другие капитальные активы и составляющие действующего бизнеса (материальные и нематериальные активы, рабочий капитал), зависят от локальных экономических факторов, но обычно наиболее значимое влияние на них оказывает состояние отрасли. Отраслевые экономические условия влияют на все аспекты бизнеса, частью которого являются недвижимость, машины и оборудование. К этой категории относятся: цементные заводы, заводы по производству стали, целюлозо-бумажные комбинаты, нефтехимические, химические и другие перерабатывающие заводы; добывающие отрасли, такие как нефте- или газодобывающие, добычи угля; а также имущественные комплексы других отраслей. Типичные данные для исследования экономики отрасли промышленности включают годовые отчеты компаний, отчеты Комиссии по ценным бумагам, отраслевые аналитические обзоры об изменении цен на продукты и сырье, отчеты инвестиционных банков и брокеров, правительства. С помощью этих данных, оценщик может определить, будут ли доходы, а значит и стоимость активов, снижаться. В то же время, для универсальных активов, которые могут быть использованы в различных отраслях, факторы ЭИ конкретного пользователя не применимы. Например, величина ЭИ имущественного комплекса по производству автомобильных антенн довольно велика, но здание завода может использоваться и для других производств. Так что ЭИ отрицательно влияет на стоимость оборудования, используемого в производстве автомобильных антенн, но не на стоимость здания. Целью нашей работы является изучение методов расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: дать определение износу, рассмотреть его виды; рассмотреть сущность экономического износа и его особенности; рассмотреть основные методы, применяемые для оценки величины экономического износа.

1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества 1.1 Понятие, сущность, виды износа На завершающей стадии жизненного цикла предприятия (стадии ускоренного старения, упадка и предстоящего закрытия, продажи или перепрофилирования) наблюдается объективная утрата той или иной части его нормативной производственной мощности и продуктивности. Устаревшее технологическое оборудование и организационно-техническая оснастка структурных рабочих мест, а также производственная недвижимость на этой стадии срока службы предприятия требуют повышенных затрат на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт. Реконструкция, техническое перевооружение, модернизация отдельных производственных участков и рабочих мест, в преддверии предстоящего закрытия предприятия, становятся экономически не рентабельными. При этом актуализируется решение задач, связанных с оценкой того, что выгодней: производить отдельные комплектующие изделия, сборочные единицы и составные части выпускаемой конечной продукции у себя на месте или закупать их на стороне. По мере старения предприятия все чаще и чаще второй путь оказывается более экономичным. Особенно это относится к структурным рабочим местам участков заготовительно-подготовительных работ предприятия. Иногда отдельные элементы производственной недвижимости приходят в ветхое, а то и аварийное состояние и в таких случаях потери производственной мощности и продуктивности предприятия неизбежны. В этих условиях после соответствующих технико-экономических расчетов производят закрытие (ликвидацию) неэффективных, нерентабельных структурных рабочих мест, что и приводит к утрате части нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия. Объективное явление – частичную утрату нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия на заключительной стадии его жизненного цикла следует рассматривать как экономический износ предприятия. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта1. Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют 3 вида износа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое устаревание2. физический износ – любое физическое изнашивание материального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется в соответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя, 88 г.) функциональное устаревание, которое может быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либо отсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента. Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправление дефекта меньше чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затраты больше добавленной стоимости.

Например, фундамент рассчитан на 3-этажный производственный корпус, а фактически имеем 2 – этажный. В этом случае неустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента. экономическое устаревание – вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или расположенное поблизости от жилой зоны промышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износ относится к неустранимым. В практике выделяют также эксплуатационный износ. Под эксплуатационным износом предприятия понимается преждевременная, экономически не обоснованная, устранимая утрата части структурных и персональных рабочих мест на любой стадии его жизненного цикла, ситуационное нарушение нормативного режима сменности работы и произвольное сокращение номинальных фондов эффективного времени работы его основных рабочих. Эксплуатационный износ предприятия возникает и продолжается только по вине его управленческой команды, уровень профессионализма которой не соответствует современным требованиям. Эксплуатационный износ характерен для тех предприятий, у которых прежде всего слабовата маркетинговая служба и служба сбыта готовой продукции. Путем укрепления кадров управленцев на этих направлениях работы менеджмента можно добиваться минимизации эксплуатационного износа предприятия. Формула для определения эксплуатационного износа производственных объектов и объектов бизнеса – Иэкп такая же, как и для оценки уровня их экономической недоразвитости: Иэкп = 1 – Опф/(Опн - Иэп), (1) где Опф и Опн – соответственно фактическая и нормативная доходопроизводительность предприятия по чистому доходу; Иэп – экономический износ предприятия в стоимостном выражении, если он объективно имеет место. Для стадии освоения производственной мощности, роста и зрелости экономики предприятия Иэп = 0. Эксплуатационный износ может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия. 1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества В ряде публикаций, понятие экономического износа традиционно применяется только в отношении к движимому имуществу предприятия (машины, другая техника и оборудование)3. При этом искусственно разобщается целостный имущественный комплекс предприятия, включающий производственную недвижимость и активную часть его производственных основных фондов. Экономический износ свойственен предприятию в целом, а не каким-то даже укрупненным отдельным видам его имущества. В упомянутых публикациях можно встретить неправомерное уравнивание экономического износа и экономической (в частности, производственной) недоразвитости предприятия. Для оценки величины экономического износа предприятия в этих публикациях используют соотношение: 1 – Опф/Опн, где Опф – фактический среднегодовой объем производства продукции за несколько последних лет работы предприятия, а Опн – нормативный годовой объем производства этой продукции. Таким образом, в качестве экономического износа предприятия в этих публикациях рассматриваются экономические последствия неудовлетворительного спроса на его продукцию, а также грубых недоработок и непрофессионализма его управленческой команды.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций: 1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов); 2) определение стоимости замещения; 3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение); 4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли. Первая операция – оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости – представляет собой изучение: – права собственности на земельный участок; – физические характеристики земельного участка; – данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; – экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок

1. Расчет максимальной величины износа рабочих поверхностей колес открытой фрикционной цилиндрической передачи

2. Методика проведения контроля знаний по курсу "Основы экономики"(Контроль знань з курсу "Основи економЁки")

3. Основы экономики

4. Основы экономики предприятий

5. Пищевая реология: основы методики расчета реологических характеристик, полученных на ротационных вискозиметрах

6. Основы экономики инновационной деятельности
7. Основы экономики
8. Основы экономики

9. Основы экономики

10. Основы экономики предприятия

11. Основы экономики труда и социально-трудовых отношений

12. Теоретические основы экономики домохозяйства

13. Информационные технологии в экономике. Основы сетевых информационных технологий

14. Природные ресурсы - как основа функционирования мировой экономики

15. Расчет конденсационной турбины мощностью 165МВт на основе турбины-прототипа К-160-130-2 ХТГЗ

16. Расчет с бюджетом по НДС на основе счетов-фактур

Набор фигурок "Счастливые друзья".
В наборе: 2 флокированные фигурки. Высота фигурок: 4,5 см. Материал: пластмасса. Возраст: 3+. В ассортименте представлено несколько
347 руб
Раздел: Персонажи мультфильмов, сказок
Чайник со свистком "Орхидея" ЕМ-25001/8, (2,5 л).
Внешнее высокопрочное японское эмалевое покрытие. Внутреннее эмалевое покрытие, устойчивое к воздействию пищевых кислот. Зачерненное дно с
979 руб
Раздел: Чайники эмалированные
Набор посуды керамической "Леди Баг", 3 предмета (в подарочной упаковке).
Оригинальный набор керамической посуды из трех предметов (тарелка, миска и кружка) с изображением любимых героев – прекрасный подарок для
547 руб
Раздел: Наборы для кормления

17. Основы рыночной экономики (Контрольная)

18. Основы рыночной экономики (Шпаргалка)

19. Курсовая: Основы стандартизации и функциональной взаимозаменяемости. Расчет размерных цепей

20. Теоретические основы механизма формирования цен в условиях рыночной экономики

21. Основы мировой экономики

22. Основы механизма формирования цен в рыночной экономике
23. Основы управления и экономики
24. Государственный бюджет - основа финансовой системы экономики

25. Развитие безналичных форм расчетов на основе использования средств мобильной связи

26. Основы теории информации (расчеты)

27. Теоретико-методологические основы организации Воронежского института экономики и социального управления

28. Социально-экономические основы, сущность и теории прогнозирования и планирования в условиях рыночной экономики

29. Основы организации безналичных расчетов

30. Основы организации бухгалтерского учета расчетов с внебюджетными фондами

31. Правовые основы хозяйствования для субъектов рыночной экономики

32. Расчет и проектирование диода на основе кремния

Электрощетка аккумуляторная телескопическая "Суперуборщик".
Очистка сантехники, кафеля и полов – самая раздражающая хозяйку часть уборки, ведь это занимает много времени и отнимает силы. Больше
1498 руб
Раздел: Щётки для уборки пыли
Фотобумага "Lomond" для струйной печати, А4, 200 г/м2, 50 листов, односторонняя, глянцевая.
Формат: А4 (210х297 мм). Плотность - 200 г/м2. Глянцевая. Односторонняя. Упаковка - 50 листов.
470 руб
Раздел: Фотобумага для цветной печати
Багетная рама "Regina" (цвет - черный + серебряный), 30х40 см.
Багетные рамы предназначены для оформления картин, вышивок и фотографий. Оформленное изделие всегда становится более выразительным и
558 руб
Раздел: Размер 30x40

33. Расчет основных величин теории надёжности

34. Основы экологии и экономика природопользования

35. Основные экономико-статистические категории, способы их расчетов

36. Основы теории экономико-технологического развития производства

37. Философские основы хозяйства и экономики

38. Экономические основы преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве в условиях экономики переходного периода
39. Исследование и компьютерная реализация экономико-математической модели зависимости поступлений в бюджет от величины налоговой ставки
40. Штукатурные работы с основами охраны труда

41. Экологические основы устойчивости растений

42. Альбом схем по основам теории радиоэлектронной борьбы

43. Философские основы кибернетики и методология ее применения в военном деле

44. Расчет ядерного взрыва

45. Пути и способы повышения устойчивости работы объектов экономики в чрезвычайных ситуациях

46. Экономика Франции

47. Австралия - экономико-географическая характеристика

48. Китай в мировой экономике

Заварочный чайник "Mayer & Boch", стекло 900 мл + сито.
Заварочный чайник MAYER BOCH изготовлен из термостойкого боросиликатного стекла, фильтр выполнены из нержавеющей стали. Изделия из стекла
417 руб
Раздел: Чайники заварочные
Коврик для выпечки силиконовый, 38х28 см.
Материал: силикон. Размер: 38х28 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
377 руб
Раздел: Коврики силиконовые для выпечки
Фоторамка пластиковая "Poster black", 40x60 см.
Для фотографий размером 40 х 60 см. Материал рамки - пластик. Цвет - черный. Материал подложки - плотный картон. Крепежи позволяют
848 руб
Раздел: Размер 40x60 (А2)

49. Общая экономико-географическая характеристика стран Африки

50. Статья Н.Н. Баранского "Экономико-географическое положение"

51. Экономика Китая

52. Экономико- и политико-географическая характеристика ФРГ

53. Экономико-географическая характеристика республики Татарстан

54. Экономико-географическая характеристика страны на примере Испании
55. Экономико-географическое положение Тверской области
56. Экономика Италии (1914-1990гг.)

57. Экономика Аргентины (перевод англоязычной статьи с приложениями)

58. Экономика ФРГ

59. Экономико-географическая характеристика Хабаровского края

60. Экономико-географическая характеристика Германии

61. Общая экономико-географическая характеристика республики Сенегал

62. Анализ экономики США

63. Экономико-географическое положение Финляндии

64. Экономико-географическая характеристика государства Ирландия

Кастрюля со стеклянной крышкой, 4 л.
Объем: 4 л. Диаметр: 20 см. Глубина: 12,5 см. Толщина стенок: 0,5 мм. Кастрюля из высококачественной нержавеющей стали класса
811 руб
Раздел: От 3,1 до 5 литров
Ручка перьевая "Golden Prestige", синяя, 0,8 мм, корпус хром/золото.
Перьевая ручка Golden Prestige. Цвет корпуса: хром/золото. Материал корпуса: металл. Материал пера: иридий. К данной ручке подходят
410 руб
Раздел: VIP-ручки
Поильник-непроливайка "Малыши и малышки", со сменным носиком (с 4 месяцев), 150 мл.
Поильник-непроливайка "Малыши и малышки" идеально подойдет в качестве первого поильника для Вашего Малыша. Силиконовый носик
393 руб
Раздел: Поильники, непроливайки

65. Комплексная экономико-географическая характеристика Мексики

66. Экономика республики Куба

67. Экономико-географическая характеристика Центрально-черноземного экономического района. Юго-восточная железная дорога

68. Экономико-географическое положение Волгоградской области.

69. Гамма – каротаж. Физические основы метода

70. Бюджетный дефицит и государственный долг: теория проблемы и ее проявление в российской экономике
71. Государственная политика в рыночной экономике
72. Государственное регулирование в рыночной экономике

73. Государственное регулирование экономики

74. Доходы экономики РФ

75. Изменения, произошедшие в финансовой системе России, в переходе к рыночной экономике

76. Монополизация экономики. Антимонопольное регулирование экономики

77. Налогообложение в условиях рыночной экономики (на примере предприятия ООО "Служба быта")

78. Основные задачи и сферы государственного регулирования в экономике

79. Роль государства в экономике

80. Государственное регулирование экономики

Набор посуды "Тролли", 3 предмета.
Набор посуды в подарочной упаковке. Кружка 210 мл. Миска 18 см. Тарелка 19 см.
521 руб
Раздел: Наборы для кормления
Муфта для коляски Bambola (шерстяной мех + плащевка + кнопки), темно-синяя.
Муфта на ручку коляски очень легко одевается и защищает Ваши руки от холода. Ткань муфты водоотталкивающая, она утеплена мехом и небольшим
489 руб
Раздел: Муфты на ручку
Матрас в приставную колыбельку Bambola "Mini soft-8" (45x90x8 см).
Состав: - латексированная кокосовая плита; - микрофибра - съемный чехол. Размеры: 45x90x8 см.
883 руб
Раздел: Матрацы до 120 см

81. Государственное регулирование экономики

82. Формы государственного регулирования экономики

83. Переход к рыночной экономике в России и задачи ОВД

84. Безналичные расчеты

85. Аккредитивные формы расчетов

86. Правовые основы валютного регулирования и валютного контроля в Российской Федерации
87. Финансовые и правовые основы полного товарищества
88. Правовые основы наследования в Российской Федерации

89. Правовое регулирование расчетов с использованием пластиковых карт

90. Основы конституционного права Франции

91. Международный туризм и его роль в развитии экономики Киргизской Республики

92. Экономика России во второй половине XVIII века: расцвет или начало разложения феодально-крепостнической системы?

93. Основные этапы развития экономики России 9-18 веков

94. История экономики России XVII-XVIII веков

95. История экономики России XX века. 1900 – 1917 годы

96. Банки и их роль в экономике Украины

Багетная рама "Bella", 40x50 см (цвет: серебряный + золотой).
Багетные рамы предназначены для оформления картин, вышивок и фотографий. Оформленное изделие всегда становится более выразительным и
651 руб
Раздел: Багетные рамы, для икон
Магнитная планка самоклеющаяся, 100x5 см + 6 магнитов.
Магнитные планки применяются в случаях, когда требуются небольшие магнитные поверхности. На внутренней стороне планки нанесен перманентный
654 руб
Раздел: Прочее
Карандаши цветные "Kores", 36 цветов, с точилкой.
Цветные карандаши имеют насыщенные цвета. Трехгранная форма корпуса снижает усталость и придает дополнительный комфорт. Грифель проклеен
622 руб
Раздел: Более 24 цветов

97. Основы конституционного строя Великобритании

98. Формы и методы государственного регулирования экономики в Казахстане

99. Правовая основа СНГ

100. Субъекты рыночной экономики. Формы собственности в Украине


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.