|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Оценка рыночной стоимости земельного участка |
Чашка "Неваляшка". 
Горшок торфяной для цветов. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участкаПроцедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов: определение основных вопросов оценки; сбор, проверка и анализ информации; анализ наиболее эффективного использования земельного участка; расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов; подготовка отчета об оценке. Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки: цель оценки; стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость; правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.; разрешенное использование земельного участка; форма собственности; кадастровый номер; сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок; наличие застройки; определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком. Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения. Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже. 1. Юридическое описание и регистрационные данные: а)договор на передачу титула собственности; б)документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в)информация о собственнике или арендаторе; г)характеристика сервитутов; д)правила зонирования и функционального использования; е)градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.); ж)различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками.
Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком. Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров. К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся: а)размер (площадь); б)форма (конфигурация); в)топография (рельеф); г)ландшафт; д)инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились); е)состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.). Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.). Характеристика местоположения и прилегающей территории: а)использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.); б)ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; в)наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; г)возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог; д)близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума; е)наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние); ж)состояние окружающей среды; з)негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов: природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод, экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр. Анализ экономических факторов: а)цены соседних участков; б)наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.); в)данные о продажах аналогичных земельных участков; г)данные о стоимости аренды земельных участков; д)данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации); е)данные о доходах и затратах от использования объекта; ж)этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб. Исследование земельного рынка и практики продаж. Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; текущее использование земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ■ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости. Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов^ оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. №519 и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р, рекомендуется использовать: метод сравнения продаж; метод выделения; метод распределения; метод капитализации земельной ренты; метод остатка; метод предполагаемого использования. Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.
Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2.PПри определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3.PПо соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд
1. Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости
2. Оценка рыночной стоимости и стоимости восстановительного ремонта автомобиля ВАЗ-21070
3. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
4. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры
5. Оценка рыночной стоимости кафе и бара
12. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом
13. Дивидендный и дисконтный доход по акции и облигации. Определение рыночной стоимости акции
15. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)
16. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости
Коврик массажный "Микс ежики" от 5 лет. 
Игра "Моя первая монополия". 
Трамвай. 18. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
19. Рыночная стоимость ООО "Калужский кабельный завод"
20. Межевание земель. Порядок выполнения отвода земельных участков для строительства магазинов
21. В чем сложность налога на добавленную стоимость (в определении и собирании)
25. Определение инвентарной стоимости и учет объектов законченного строительства
26. Определение стоимости инвестиционных ресурсов
27. Определение стоимости облигаций с фиксированным купоном
29. О переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
30. Организация и проведение торгов по продаже земельных участков
31. Проблемы и перспективы развития гражданского оборота земельных участков
Подгузники "Солнце и Луна. Нежное прикосновение", размер: 3/M (4-9 кг), 60 штук. 
Брелок "FIFA 2018. Забивака. Фристайл!". 
Набор цветных карандашей для правшей STABILO EASYcolors, 12 штук c точилкой. 34. Гражданско-правовой режим земельного участка
35. Договор безвозмездного пользования земельным участком
36. Земельные участки в республике Беларусь
37. Наследование земельных участков
41. Правила предоставления и изъятия земельных участков
42. Правовое регулирование аренды земельных участков в Республике Беларусь
43. Применение приобретательной давности к земельным участкам
44. Сделки с земельными участками
45. Вещные права на земельные участки
46. Определение полной сметной стоимости строительства объекта
47. Определение таможенной стоимости ввозимых товаров по стоимости сделки с однородными товарами
48. Количественная и качественная определенность спроса, предложения и рыночного равновесия
Светильник "Диско шар". 
Масло Mommy care для отпугивания комаров, 50 мл, арт. MC_1696. 
Поильник–непроливайка Lubby "Русские мотивы" с трубочкой, 240 мл. 49. Определение сметной стоимости
50. Определение стоимости производственных фондов
52. Принцип построения налога на добавленную стоимость
53. Государственная политика в рыночной экономике
57. Необходимость государственного регулирования экономики в рыночных системах
58. Переход к рыночной экономике в России и задачи ОВД
59. Билеты по земельному праву
60. Разрешение земельных споров
61. Ответственность за нарушение земельного законодательства
62. Земельное право (шпаргалка)
63. Шпаргалка по земельному праву (2005г.)
64. Развитие России в условиях формирования рыночных отношений
Банки для сыпучих продуктов (3 штуки) и ложки "Birds" 8,5х12 см, 350 см. 
Шарики для бассейна, 500 штук. 
Набор первоклассника, для девочек, 16 предметов. 65. Анализ Закона РФ N1992-1 "О налоге на добавленную стоимость"
66. Актуальные проблемы возмещения экспортного налога на добавленную стоимость
67. Налог на добавленную стоимость
68. Налоговое регулирование: место и значение в рыночной экономике
69. Страхование и его роль в рыночной экономике
73. Экономическая эффективность использования земельных угодий в ОГУСП «Пригородный»
74. Предпринимательство в рыночной экономике на примере России и других стран
75. Субъекты рыночной экономики. Формы собственности в Украине
76. Земельный налог и налог на имущество предприятий
77. Налог на добавленную стоимость
78. Теория стоимости. Закон стоимости и его функции
79. Теория стоимости и учение о доходах Смита
80. Карл Маркс о капитале и прибавочной стоимости
Этажерка "Люкс-5" с сидением, 3-х ярусная. 
Ракета "Мир". 
Пакеты фасовочные, 10(+8)x27 см (1000 штук). 81. Реклама в условиях рыночной экономики
82. Роль маркетинга в повышении эффективности работы предприятия в условиях рыночной экономики
84. Анализ стоимости объектов недвижимости
85. Характерные черты рыночной экономики Канады
89. Предприятие как объект и субъект рыночной экономики /Украина/
91. Современная оплата труда в условиях рыночной экономики
92. Предприятие, как субъект и объект рыночных отношений
93. Качество продукции - элемент выживаемости фирмы в условиях рыночной конкуренции
94. Предприятие в сфере рыночного товарообмена
95. Методы ценообразования в рыночной экономике
96. Оценка эффективности предприятия в современных рыночных условиях
Ручка перьевая "Golden Prestige", синяя, 0,8 мм, корпус черный/золото. 
Матрас-кокон "Зевушка". 
Настольная игра "Битва полов", артикул 7747. 97. Домохозяйства, как субъекты рыночных отношений
98. Ценные бумаги - сущность и роль в рыночной экономике
99. Паутинообразная модель моделирования динамики рыночных цен
Совок №5. 
