|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Оценка жилой недвижимости |
Чашка "Неваляшка". 
Мыло металлическое "Ликвидатор". СодержаниеВведение 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости 1.2 Виды стоимости объектов жилой недвижимости 1.3 Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости 2. Подходы к оценке стоимости недвижимости 2.1 Затратный подход, его особенности и методы 2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы 2.3 Доходный подход, его особенности и методы 3. Анализ практики расчета стоимости недвижимости 3.1 Описание и анализ объекта оценки 3.2 Применение подходов к оценке стоимости 3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости ВведениеРазвитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Понятие &quo ;недвижимость&quo ; и &quo ;недвижимое имущество&quo ; больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как &quo ;объект недвижимости&quo ;. Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости. Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи: изучение теоретических аспектов понятия &quo ;недвижимое имущество&quo ;; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, Дзержинский район, ул.
Есенина, д.63, кв.40 Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности. Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы. 1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости 1.1 Понятие и классификация жилой недвижимостиВ процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты1. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например: предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью2 (табл.1).Таблица 1 - Виды недвижимого имущества № п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права 2 Участки недр 3. Все, что прочно связано с землей, в том числе: незавершенное строительство; здания; сооружения 4. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (см. рис.1). Рисунок 1 - Основные типы недвижимостиЖилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин &quo ;жилое помещение&quo ; имеет несколько значений: жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей3; жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий ; жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания4; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям ; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям .
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан5. В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1. Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов. 2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих 1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и &quo ;недвижимостью по природе&quo ;. 2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название - &quo ;недвижимость по закону&quo ;, однако эта категория недвижимости опирается на &quo ;недвижимость по природе&quo ;. а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д
Петрова Петра Петровича, умершего "12" марта 1994 года, являются в равных долях каждый: сын Петров Иван Петрович, проживающий в г. Москве, ул. Щусева, д.17, кор. 1, кв.3, дочь Петрова Екатерина Петровна, проживающая в г. Москве, ул. Гиляровского, д. 61, кор. 2, кв.37. Наследственное имущество, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из: жилого каменного дома, находящегося в г. Реутов Московской области, ул. Серова, д.6, общей полезной площадью 60 (Шестьдесят) кв.м., в том числе 40 (Сорок) кв.м. жилой площади, сарая, теплицы, гаража, расположенных на земельном участке 600 (Шестьсот) кв.м. Жилой дом принадлежит наследодателю на основании договора купли-продажи жилого дома, удостоверенного Реутовской городской государственной нотариальной конторой "02" мая 1989 г., по реестру No 170. Инвентаризационная оценка жилого дома составляет 5000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек. Свидетельство подлежит регистрации в Бюро технической инвентаризации г. Реутова. Зарегистрировано в реестре за No____________ Взыскано государственной пошлины __________ No_____________ (номер наследственного дела) Государственный нотариус Иванов И.И. подпись Гербовая печать Охрана наследственного имущества (ст.555 ГК РСФСР)
3. Оценка объекта недвижимости
4. Купля-продажа жилой недвижимости
5. Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость
9. Международные стандарты оценки недвижимости
11. Оценка недвижимости, приносящей доход
12. Методы оценки недвижимости
14. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
15. Совершенствование методов оценки недвижимости
16. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
Туалетная бумага "Linia Veiro Classic", 2-слойная (24 рулона), белая. 
Форма разъемная Regent "Easy" круглая, 22x7 см. 
Настольная игра "Обманщик". 17. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
18. Оценка недвижимого имущества торгового павильона
20. Оценка рыночной стоимости недвижимости
21. Франк Ллойд Райт "Жилые здания"
25. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои
27. Оценка инженерной, пожарной и химической обстановок на ОНХ "Маш завод"
28. Оценка химической обстановки
29. Оценка рекреационных ресурсов Владимирской области
30. Предварительная оценка запасов подземных вод месторождения "Ростань" (г. Борисоглебск)
31. Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)
32. Недвижимость
Рюкзак для старших классов "Регги", 41x32x14 см. 
Тетрадь общая с магнитной закладкой "ONE COLOR. Черный", А4, 120 листов, клетка. 
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Racer Trike (цвет каркаса: графит). 33. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости
34. Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения
35. Сделки с жильем
41. Отчет о прохождении практики в ООО "Агентство по торговле недвижимостью Дом плюс"
42. Страхование недвижимости в России и за рубежом
43. Методы комплексной оценки хозяйственно-финансовой деятельности
44. Роль моральной оценки в характеристике героев "Тихого Дона" М. А. Шолохова
45. Стихотворение М.Ю.Лермонтова "И скучно и грустно". (Восприятие, истолкование, оценка)
46. Оценка царствования Екатерины II (По В.О. Ключевскому)
47. Оценка методов и средств обеспечения безошибочности передачи данных в сетях
48. Локальная сеть Ethernet в жилом микрорайоне
Спиннер трехлучевой "Цветомузыка", с bluetooth (белый). 
Набор из 100 шариков. 
Сейф-книга СС0081/1 "Alparaisa. Три богатыря", 21х13х5 см. 49. Сравнительный анализ и оценка возможностей НГМД и НЖМД
50. Автоматизированная система распределения мест и оценок качества олимпиадных заданий
51. Акт обследования и гигиенической оценки стоматологической поликлиники
52. Индексная оценка пародонтального статуса (на русском и украинском языке)
53. Оценка показателей безопасности промышленных регионов
57. Оценка систем дистанционного образования (математическая модель)
58. Оценка петровских реформ в историографии
61. Анализ и экономическая оценка технологий в цветной металлургии
62. Теплоснабжение жилого района г. Чокурдах
63. Расчёт теплопотерь и системы отопления индивидуального жилого дома Район строительства: Тюмень
64. Конструкции из дерева и пластмасс. Жилое здание из дерева в г.Купянск
Магнитный лабиринт "Домашние животные". 
Рюкзак для старших классов "Фантазия", 41x32x14 см. 
Мобиль на детскую кроватку "Music Bed Bell" (свет, звук). 65. Внутренний водопровод и канализация жилого 7-этажного дома
66. Оценка ассортимента и конкурентоспособности автомобилей
67. Критерии оценки уровня продуктивности коммуникативной деятельности психолога-консультанта
68. Обучаемость как принцип оценки умственного развития дошкольников
69. Оценка качества телевизионного изображения
74. Методы оценки и коррекции осанки и телосложения
75. Анализ и технологическая оценка химического производства
76. Оценка инвестиционных проектов
77. Методы оценки обыкновенных акций
78. Оценка нематериальных активов
79. Экономическая оценка использования новых информационных технологий в бухгалтерском учете
80. Анализ и оценка актива и пассива бухгалтерского баланса на примере конкретного предприятия
Фоторамка (коллаж) на 6 фото (10x15 см), 45x2x37 см. 
Форма разъемная Regent "Easy" круглая, 26x7 см. 
Спиннер двухкруговой "Компас" (красный). 81. Оценка и управление основными средствами
82. Сравнительная оценка качества мясных консервов отечественного и импортного производства
83. Сравнительная оценка качества растительных масел отечетвенного и импортного производства
84. Оценка и формирование имиджа предприятия
85. ОЦЕНКА И ПОВЫШЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ТОВАРОВ
89. Сложности, возникающие при оценке малых предприятий
90. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства цеха электролиза никеля
91. Оценка эффективности инновационного проекта
92. Методы экспертных оценок при разработке и принятии управленческих решений
93. Лизинг. оценка инвестиционной привлекательности
96. Оценка персонала
Мультиплеер с проектором "Спокойной ночи, малыши!". 
Грамота "С гербом и флагом", вертикальная, 200 штук (количество томов: 200). 
Подгузники "Солнце и Луна. Нежное прикосновение", размер: 5/XL (11-25 кг), 48 штук. 98. Экономическая оценка проектируемого устройства /прибора/
99. Предпринимательский риск виды риска, оценка фактов и способы его минимизации
Совок большой. 
