Доклад методы определения стоимости недвижимости. Реферат рыночная стоимость недвижимости. Реферат определение рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск

Экономика и Финансы Маркетинг, товароведение, реклама

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

План Введение Оценка недвижимости: теоретический аспект Сущность недвижимости Общая характеристика оценки недвижимости Массовая и индивидуальная оценка недвижимости Область применения массовой оценки Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки Этапы массовой оценки Сущность затратного метода оценки недвижимости Сфера применения и ограничения затратного метода Значение затратного метода Недостатки затратного метода оценки недвижимости Этапы оценки недвижимости затратным методом Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости Оценка общего и накопительного износа Заключение Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений. Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости. Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему. 1. Оценка недвижимости: теоретический аспект 1. Сущность недвижимости Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них. В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи». Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994). Недвижимость (zeal y, zeal es a e) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями. Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей. Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: . Земельные участки; . Участки недр; . Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные. Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (marke ) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений. Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются: . Специфический характер оборота (через оборот прав на него); . Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней; . Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность; . Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма; . формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей; . арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга). На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики. По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия: . спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма; . присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей; . покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка; . спрос и предложение эластичны по цене; . издержки сделок низки по сравнению с ценой товара; . рынок доступен для вхождения в него новых участников; . товары обладают высокой ликвидностью. В отличие от этого на рынке недвижимости: . спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; . присутствует ограниченное число покупателей и продавцов; . информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров; . издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки; . предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках; . вхождение на рынок новых участников затруднено; . для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность. Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки. 2. Общая характеристика оценки недвижимости Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта . Величину стоимости объекта необходимо знать для: . Осуществления купли-продажи объекта; . Определения налогооблагаемой базы; . Решения вопросов ипотечного кредитования; . Аренды; . Страхования; . Переоценки основных производственных фондов предприятия; . Осуществления объективной приватизации; . Привлечения иностранных инвестиций и др. Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом.