|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Законодательство и право Право
Договор продажи жилых помещений |
Пакеты с замком "Extra зиплок" (гриппер), комплект 100 штук (150x200 мм). 
Карабин, 6x60 мм. 
Ночник-проектор "Звездное небо и планеты", фиолетовый. Договор продажи жилых помещений Введение Предлагаемая работа посвящена изучению основных особенностей договора продажи жилого помещения. Особое внимание уделяется понятию объекта данного договора, т.е. жилого помещения, и тем отличительным чертам, которые позволили выделить этот вид договора в рамках более общего – договора продажи недвижимости. Рынок недвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и иных жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения может быть определен следующим образом. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК). Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным. Существенными условиями как договора продажи недвижимости, так и его разновидности – договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Таким образом, предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся: название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»); данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так и в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору; данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, и т.д. Поскольку условие о предмете является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они и являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. Существует и иное понимание требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости, которое сводиться к тому, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним. Договор продажи недвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты: А) сведения о профессиональном образовании оценщика; Б) сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана; В) цель проведения экспертизы; Г) точное указание объекта оценки; Д) используемые стандарты оценки; Е) требования к форме отчета; Ж) сроки выполнения и порядок оплаты работ.
Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки. ГК устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Цена может быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться (это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте). Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к иностранной валюте, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс валюты и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены. Статья 555 ГК однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда: в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон); когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п. Кроме условий о предмете и цене, договор продажи жилого помещения должен содержать и некоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Статья 558 ГК к числу существенных условий договора продажи жилого помещения относит также, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (ст. 5 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.)). Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и, в соответствии с законодательством Российской Федерации, данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.), то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в законе случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)
1. Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)
2. Договор купли-продажи жилого помещения
3. Договор найма жилого помещения, его особенности
4. Особенности купли-продажи жилых помещений
5. Договор найма жилого помещения
9. Договор коммерческого найма жилого помещения
10. Договор социального найма жилого помещения
11. Предоставление гражданам жилого помещения и пользование по договору социального найма
13. Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия
14. Право собственности граждан на жилые помещения
15. Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья
16. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством
Подушка для младенца "Selby". 
Комплект детского постельного белья "Хоккей". 
Фоторамка "Poster yellow" (70х100 см). 18. Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения
19. Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика
20. Договор аренды нежилых помещений
21. Договор продажи предприятия
25. Обязательства по использованию жилых помещений
26. Перевод жилого помещения в нежилое
27. Пользование жилыми помещениями
28. Понятие жилого помещения. Норма жилой площади, ее правовое значение и порядок применения
29. Понятие и признаки жилых помещений
30. Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений на основе социального найма
32. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов
Вешалки-плечики "Стандарт", комплект 10 штук, синие. 
Сахарница с ложкой "Mayer & Boch", 450 мл. 
Конструктор "Краски дня. Утро", 55 деталей. 33. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
34. Правовые основания найма жилого помещения
35. Приватизация жилых помещений
36. Сделки, связанные с жилыми помещениями
41. Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи
43. Базисные условия поставки в договорах купли-продажи Инкотермс
44. Международный договор купли-продажи в современной внешней торговле
46. Договор купли-продажи: понятие, содержание. Иные виды договоров
47. Трудовой договор, договор купли-продажи
48. Различие договоров подряда и купли-продажи: обсуждаем проблему
Сковорода-гриль чугунная, со съемной деревянной ручкой, 25x25х4 см (квадратная). 
Мотоцикл-каталка 2-х колесный, полицейский. 
Этикетки самоклеящиеся "ProMEGA Label", белые, 210х297 мм, 1 штука на листе А4. 50. Виды договоров купли-продажи
51. Правовые последствия нарушения международного договора купли-продажи
52. 9-этажный жилой дом со встроенными помещениями
60. Договор купли-продажи и поставки в Российской Федерации
61. Договор купли-продажи недвижимого имущества
62. Договор купли-продажи недвижимости
63. Договор купли-продажи предприятия
64. Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание
Набор карандашей цветных "Сафари", 36 цветов. 
Мягкая игрушка "Груффало". 66. Договор розничной купли-продажи
67. Договор розничной купли-продажи
68. Заключение предварительного договора при продаже предприятия как имущественного комплекса
69. Обязательственное право и обязательства. Договоры купли–продажи
74. Виды договора купли-продажи
75. Внешнеэкономический договор купли-продажи
76. Теплоснабжение животноводческого помещения и жилого поселка
79. Цвет в интерьере производственных помещений
80. Использование фитонцидных растений для оздоровления воздуха помещений
Пенал-книжка для начальной школы "Ever After High", 21x14 см. 
Набор инструментов. 81. Общие положения об обязательствах и договорах
82. Авторский договор как основание правомерного использования произведения
83. Виды договоров и их классификация в гражданском праве
84. Гражданско-правовой договор: формы, виды, особенности заключения, изменения и расторжения
85. Договор возмездного оказания услуг
89. Право собственности на квартиру и жилой дом
90. Сделки с жильем
91. Договор банковского вклада
92. Договор финансовой аренды (лизинга)
93. Понятие договора найма по Закону о договорных и внедоговорных обязанностях
94. Договор аренды
95. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) в Россйской Федерации
96. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке
Рюкзак для старших классов "Совы", черный, 41x32x14 см. 
Шкатулка музыкальная "Рояль", 15x16x18 см, арт. 24801. 
Цветные карандаши "Color Peps", трехгранные, 18 цветов. 97. Договор мены
99. Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда
Шарики, 100 шт. 
Портфель "Attache", A4, серый. 
