|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Экономика и Финансы Микроэкономика, экономика предприятия, предпринимательство
Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции |
Карабин, 6x60 мм. 
Фонарь желаний бумажный, оранжевый. 
Чашка "Неваляшка". Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции Реферат выполнили студенты УТФ-4-1 Болотцева О.В, УТФ-4-2 Кулаков О.А МИИГАиК В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что : чем выше размер дохода,тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше ; чем дольше вы получаете доход, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например, при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость. При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками.
Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену. чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий : мотивация продавца и покупателя является типичной ; обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ; платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот. Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования. Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением.
Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения. Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке. Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации. Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период. В приведенном примере, даже несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Поскольку облигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги. Принципы оценки недвижимости. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости. Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а следовательно, и стоимость. Принцип изменения. Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений.
Семья не может быть вполне гармоничной, если она сама находится в конфликте с ближайшим окружением, если она изолирует себя от общества или противопоставляет себя ему. Гармоничное воспитание способствует удовлетворению всех актуальных на данный период потребностей ребенка, выявлению и реализации его возможностей. Его основные принципы: 1)Pзабота о ребенке; 2)Pпоощрение; 3)Pнаказание, если таковое неизбежно, должно быть конкретным, сразу следовать за проступком, нельзя несколько раз наказывать за один проступок; 4)Pзапреты должны учитывать возраст и возможность их выполнить и не являться следствием эмоционального состояния взрослого (страха, гнева, раздражения). Их нужно делать в такой форме, чтобы они не мешали познавательному развитию; 5)Pтребования, предъявляемые ребенку, должны быть понятными, одинаковыми; 6)Pобязательным условием гармоничного воспитания должно быть безусловное эмоциональное принятие ребенка (когда ребенок любим со всеми его особенностями) и гармоничные супружеские отношения. (Соответственно, дисгармоничное воспитание отличается блокированием какой-то потребности, в крайнем варианте сразу нескольких.) Негармоничная семья стоит на первом месте среди психогенных факторов, влияющих на формирование делинквентного поведения, снижения адаптивных способностей, формирующих различные невротические состояния
2. Основные принципы ценообразования продукции общественного питания и промышленных товаров
3. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости
4. Принципы оценки недвижимости
5. Ценообразование на факторы производства при совершенной конкуренции
9. Факторы, влияющие на девиантное поведение современного человека
10. Факторы, влияющие на формирование cпособностей у мужчин и женщин
11. Факторы, влияющие на производительность и удовлетворенность работой
12. Вредные факторы, влияющие на здоровье человека. Здоровый образ жизни
14. Принципы и модели ценообразования
15. Факторы, влияющие на экономическую политику государства
16. Факторы, влияющие на экономику Испании
Шторка антимоскитная "Бабочки" с магнитными замками. 
Прорезыватель "Pigeon" с 4 месяцев. 
Доска пробковая "Premium", деревянная рамка, 120x90. 17. Психографика: факторы, влияющие на поведение потребителей
18. Факторы, влияющие на развитие силы
19. Инвестиции и их виды, источники и факторы, влияющие на инвестиционный процесс
20. Факторы, влияющие на психофизиологические состояния персонала на примере трудового коллектива фирмы
21. Факторы, влияющие на стратификационные системы
25. Факторы, влияющие на износ деталей почвообрабатывающих машин
26. Эстетика как наука: предмет эстетики, факторы, влияющие на его становление
27. Состав и характеристика факторов, влияющих на совершение покупки
28. Факторы, влияющие на формирование качества и конкурентоспособность пряностей
29. Факторы, влияющие на зачатие и беременность собак и кошек
30. Анализ и оценка факторов, влияющих на эффективность работы персонала салона прически "Марина"
31. Анализ факторов, влияющих на систему управления персоналом
32. Условия и факторы, влияющие на качество принимаемых решений в ОАО "Ильдан"
Игра логическая "IQ-Колечки". 
Кепка "Zabivaka", детская, размер 52. 
Пенал "Автомобиль N 1". 33. Характеристика внешних факторов, влияющих на деятельность организации
34. Факторы, влияющие на развитие ребенка
35. Факторы, влияющие на возникновение у подростка ранней алкоголизации
36. Анализ факторов, влияющих на оценку персонала
41. Анализ факторов, влияющих на снижение себестоимости продукции
42. Preisbildung eines Untenehmens (Ценообразование на предприятии)
43. Ответы на экзаменационные вопросы по ценообразованию (МАДИ)
44. Система ценообразования и политика цен в системе маркетинга
45. Установление цен на товары: задачи и политика ценообразования
47. Исследование зависимости конкурентоспособности автоуслуг от стратегии ценообразования
48. Затратный метод ценообразования
Набор "Грибочки". 
Набор первоклассника, для мальчиков, 16 предметов. 
Коврик массажный "Микс ежики" от 5 лет. 49. Влияние рекламы на ценообразование
50. Ценообразование в сфере культуры
51. Методы ценообразования в рыночной экономике
52. Ценообразование на рынке государственных ценных бумаг
53. Ценообразование и использование ресурсов: рента, ссудный процент и прибыль
57. Механизм ценообразования в рыночной экономике
58. Государственное регулирование ценообразования
59. Ценообразование и его координация с другими инструментами маркетинга
60. Психологические аспекты ценообразования
62. Ценообразование
63. Политика ценообразования: состояние и перспективы
64. Ценообразование во внешней торговле
Горшок эмалированный с крышкой, 1,5 л. 
Пеногенератор для минимоек, для пистолета 375 серии. 
Настольная игра "Маленький балансир". 65. Ценообразование на экспортную и импортную продукцию
66. Система ценообразования и налоговая система
67. Ценообразование
68. Ценообразование
69. Ценообразование в телевизионной рекламе: Эфирная математика
73. Ценообразование
74. Основы ценообразования на предприятии
75. Современные теоретические и методологические основы ценообразования
76. Особенности ценообразования в различных отраслях народного хозяйства
77. Анализ ценообразования в картеле (ОПЕК)
78. Курсовая работа по ценообразованию в строительстве
79. Основные этапы ценообразования в России
Набор продуктов. 
Ручка шариковая BIC "Orange", 20 шт, синие. 
Стул детский "Ника" складной, моющийся (цвет: синий, рисунок: горошек). 82. Ценообразование
84. Ценообразование в условиях переходной рыночной экономики
85. Ценообразование на продукцию с/х в Австрии
89. Государственное вмешательство в ценообразование
90. Практические подходы к проблеме ценообразования
91. Ценообразование в рыночной экономике
92. Ценообразование и его особенности в малом бизнесе
93. Управление контрактами и ценообразованием инновационных проектов
94. Рыночный механизм ценообразования.
95. Контроль за трансфертным ценообразованием в целях налогообложения: перспективы совершенствования
96. Методологические основы ценообразования информации на фирме
Пасхальная подставка, на 8 яиц и кулич, 221x250 мм. 
Настольная игра "Храбрые зайцы". 
Защита-органайзер для планшета (отделение для планшета + 3 кармана), 60х45 см. 97. Цены и ценообразование на предприятиях АПК
98. Трансфертное ценообразование
99. Правовое регулирование ценообразования
100. Маркетинговый подход к ценообразованию
