Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Оценка недвижимости сравнительным подходом

Пакеты с замком "Extra зиплок" (гриппер), комплект 100 штук (150x200 мм).
Быстрозакрывающиеся пакеты с замком "зиплок" предназначены для упаковки мелких предметов, фотографий, медицинских препаратов и
148 руб
Раздел: Гермоупаковка
Мыло металлическое "Ликвидатор".
Мыло для рук «Ликвидатор» уничтожает стойкие и трудно выводимые запахи за счёт особой реакции металла с вызывающими их элементами.
197 руб
Раздел: Ванная
Совок №5.
Длина совка: 22 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
18 руб
Раздел: Совки

РЕФЕРАТ Тема: Оценка недвижимости сравнительным подходом План 1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода. 2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом. 3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом. Литература 1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1). Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения. Достоинства и преимущества сравнительного подхода: Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия; Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике: - требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях: для целей приватизации; при кредитовании (оценка залогового имущества); для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости; для целей купли-продажи. 2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур. Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения. В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям: условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости; продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты; условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены. Источниками информации о недавних продажах могут быть: собственный архив (банк данных) оценщика; данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости; данные нотариальных контор; данные страховых компаний; банк данных Фонда Государственного Имущества Украины; публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости. На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках. Данные, подлежащие проверке: мотивация сделки; были ли стороны сделки независимыми друг от друга; имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка; имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки; имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации. В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов: Метод сделок, или метод продаж; Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений. Метод компании аналога, или метод рынка капитала; Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения. Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента: Элементы сравнения Единицы сравнения Элементы сравнения (классификация Харрисона). Условия финансирования. Условия продажи. Рыночные условия (временной фактор). Различают сезонную и цикличную активность рынка. Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает. Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.); Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.); Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.); Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.). Местонахождение. Различают следующие виды различий по местоположению: Экологическая привлекательность; Развитость инфраструктуры; Наличие коммуникаций; Престижность и др. Физические характеристики. Физические параметры; Качество строительства и эксплуатации; Удобства; Функциональная пригодность. Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Объемно-планировочные единицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д. Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д. Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения. Определение стоимости может производится следующими путями: По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения. На основе определения средневзвешенной стоимости. По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке. На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны. С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества. Этап 5. Согласование полученных результатов расчета. Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика. 3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы: Метод сделок (продаж). Метод отраслевых соотношений; Метод рынка капитала; Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

Способы определения поправок: Анализ парных продаж. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. Регрессионный анализ. Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта). Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу. Пример № 1 Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха). Параметры Объект 1 Объект 2 Площадь, м 2 155 160 Строительный материал кирпич кирпич Наличие коммуникаций все все Дополнительные условия - сауна Цена продажи, тыс. дол. США 30,0 34,0 Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США. Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий. Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки. Пример № 2 Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города. Параметры Объект 1 Объект 2 Объект 3 Общая площадь, м2 31,2 31,1 31,2 Строительный материал панельный панельный панельный Площадь кухни, м2 6,0 5,9 6,1 Наличие лоджии - Наличие телефона - - Цена продажи, тыс. дол. 15,5 16,0 14,0 - Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной. Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона. - Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол. - Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой: 0,5 – поправка на наличие телефона; 1,5 – поправка на наличие лоджии. Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка». Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости. Пример № 3. Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют. Параметры Объект 1 Объект 2 Объект оценки Общая площадь, м2 200,0 150,0 180,0 Строительный материал кирпич кирпич кирпич Цена продажи, тыс. дол. 23,0 18,0 - Цена продажи 1 м2, дол. 115,0 120,0 - Средняя цена продажи 1 м2, дол. - - 117,5 Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны) 21,15 Стоимость сауны, , тыс. дол. 4,0 Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной) 25,15 средняя цена рассчитана среднеарифметически. Можно рассчитать как средневзвешенную – 117,1 дол. Стоимость сауны рассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа. Определение поправок методом «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

Вероятной ценой оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зарегистрированной на рынке. Результаты сравнительного метода довольно эффективны, имеют хорошую объективную базу. 2Pтипа информации: 1)Pрыночная (ценовая)P данные о фактических ценах купли-продажи акций сходной компании. 2)Pфинансовая бухгалтерская отчетность за текущий год и предшествующие периоды, финансовая отчетность, другие сведения (обычно за 5 лет). 3 метода сравнительного подхода: 1)Pметод компании-аналога (метод рынка капитала)P основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. 2)Pметод сделок (продаж)P ориентирован на цены приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций. 3)Pметод отраслевых коэффициентов (соотношений)P использует рекомендуемые отношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. (данный метод не очень распространен из-за малой информационной базы) Тема 38. Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа В оценочной деятельности существуют 3 подхода: 1) затратный (использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество) 2) сравнительный (можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов

1. Сравнительный подход к оценке бизнеса (предприятия)

2. Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

3. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

4. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

5. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

6. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости
7. Оценка недвижимости
8. Оценка недвижимости, приносящей доход

9. Методы оценки недвижимости

10. Оценка недвижимости

11. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости

12. Совершенствование методов оценки недвижимости

13. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)

14. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

15. Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

16. Оценка инвестиций в недвижимости

Тележка "Supermarket" №1.
Продуктовая тележка для игры в магазин, с помощью которой просто отлично осуществлять покупки в "собственном" супермаркете.
529 руб
Раздел: Магазины, супермаркеты
Папка для акварели "Балет", 20 листов, А2.
Папка для акварели. Обложка - мелованный картон с клапанами. Блок - рисовальная бумага чистоцеллюлозная. Формат: A2. Плотность: 200
350 руб
Раздел: Папки для акварелей, рисования
Френч-пресс, 600 мл.
Френч-пресс Rosenberg изготовлен из высококачественной нержавеющей стали и термостойкого стекла. Удобная ненагревающаяся ручка.
383 руб
Раздел: Френч-прессы

17. Оценка недвижимости

18. Оценка объекта недвижимости

19. Оценка стоимости недвижимости

20. Принципы оценки объектов недвижимости

21. Приобретение права собственности на движимое и недвижимое имущество, сравнительная характеристика

22. Сравнительный анализ и оценка возможностей НГМД и НЖМД
23. Сравнительная оценка качества мясных консервов отечественного и импортного производства
24. Основные подходы к оценке инвестиционной привлекательности облигаций

25. Сравнительная оценка применения Корнерегеля и Актовегина глазного геля у больных после экстракции катаракты

26. Инвестиционный маркетинг: новые подходы к оценке стоимости бизнеса

27. Сравнительный обзор международного опыта оценки качества высшего образования

28. Современный подход к оценке креативности с использованием компьютерных программных средств

29. Сравнительная оценка методов финансового анализа на предприятии

30. Сравнительная оценка эффективности использования финансового лизинга и банковского кредита при приобретении основных фондов

31. Имущественный подход оценки предприятия

32. Оценка информативности признаков: два подхода, две идеологии

Автомобиль со звуковым сигналом "Джип-каталка с ручкой", красный.
Отличная мини-машинка белорусского производства, выполненная по лицензии испанской компании Molto — настоящая находка для энергичных
2126 руб
Раздел: Каталки
Логическая игра "IQ-ХоХо", арт. SG 444 RU.
Заполните игровое поле десятью двухсторонними деталями головоломки, располагая Х и О в определённой последовательности. Выполните все 120
525 руб
Раздел: Игры логические
Шары для сухого бассейна, 100 штук.
Шары для сухого бассейна упакованы в тубус, что удобно для хранения и переноски. Количество шаров 100 штук вполне хватит для детской ванны
1037 руб
Раздел: Шары для бассейна

33. Политические идеологии: разнообразие подходов и оценок

34. Оценка финансового состояния коммерческого банка на основе анализа его сравнительного аналитического баланса

35. Сравнительная оценка сортов раннего картофеля по продуктивности в агрофирме "Рустас"

36. Сравнительный анализ и оценка эксплутационных характеристик различных терминальных устройств информации в вычислительных системах

37. Сравнительная оценка потребительских свойств обуви отечественного и зарубежного производства

38. Анализ ассортимента и сравнительная оценка качества бытовых холодильных приборов, реализуемых магазином "Техно-сила"
39. Характеристика и сравнительная оценка вертикальных и горизонтальных решений позиционирования информационных систем в менеджменте организаций
40. Оценка бизнеса затратным подходом

41. Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

42. Оценка рисков инвестиционного проекта: качественный и количественный подходы

43. Подходы и оценки эффективности розничной продажи товаров на примере магазина ООО "Аннушка"

44. Сравнительная оценка практики регулирования экспорта в России и высокоразвитых странах мира

45. Оценка безотказной работы технической аппаратуры (задачи)

46. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои

47. КРАТКИЙ ОЧЕРК ЭКОНОМИЧЕСКОГО И ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СССР (1917-1971 Г.) (ВОЕННО-ПОЛИТИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОТНОШЕНИЙ СССР - ЗАПАД)

48. Оценка инженерной, пожарной и химической обстановок на ОНХ "Маш завод"

Москитная сетка "Папитто" универсальная на молниях, черная.
Москитная сетка подходит для коляски с перекидной ручкой, для прогулочной коляски, у которой ручка сзади, а также для коляски типа
424 руб
Раздел: Дождевики, чехлы для колясок
Конструктор электронный ЗНАТОК "Первые шаги в электронике. Набор С" (34 схемы).
Вам будет предложено собрать свой первый FM-радиоприёмник, узнать, что такое усилитель мощности, познакомится со светомузыкой — всего 34
1421 руб
Раздел: Инженерные, научно-технические
Канистра-умывальник, 20 л.
Изготовлена из пищевого полиэтилена. Пригодна для хранения питьевой воды. Имеет герметичную крышку, позволяющую полностью избежать
473 руб
Раздел: Баки, канистры

49. Оценка химической обстановки

50. Великобритания (расширенный вариант реферата 9490)

51. Оценка инженерно-геологических и гидрогеологических условий района строительства /Пояснительная записка к геологическому разрезу 2 по карте №5/

52. Экономическая сказка-реферат "НДС - вражья морда" или просто "Сказка про НДС"

53. Недвижимость

54. Нормы ГК, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости
55. Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
56. Традиционные и новые оценки татаро-монгольского иго на Руси

57. Павел I в оценках современников

58. Основные проблемы совершенствования государственного аппарата РФ по оценкам российских и зарубежных аналитиков

59. Отчет о прохождении практики в ООО "Агентство по торговле недвижимостью Дом плюс"

60. Страхование недвижимости в России и за рубежом

61. Правовое регулирование оценки хозяйственной деятельности, бухучета, отчетности и аудита

62. Роль моральной оценки в характеристике героев "Тихого Дона" М. А. Шолохова

63. Стихотворение М.Ю.Лермонтова "И скучно и грустно". (Восприятие, истолкование, оценка)

64. Реферат по научной монографии А.Н. Троицкого «Александр I и Наполеон» Москва, «Высшая школа»1994 г.

Детский трехколесный велосипед Jaguar (цвет: зеленый).
Облегченный трехколесный велосипед с родительской ручкой, для малышей от 2 до 4 лет. Удобный, маневренный, отличная модель для получения
2500 руб
Раздел: Трехколесные
Настольная игра "Упрямый Шарик".
Любимый игровой автомат теперь у вас дома! Упрямый Шарик - игра, знакомая многим с детства: нужно провести шарик по долгому и тернистому
976 руб
Раздел: Игры на ловкость
Игра настольная "Ктояжка".
Развлекательная настольная игра-угадайка для компании «Ктояжка» очень простая на первый взгляд, но тем не менее она требует от всех
328 руб
Раздел: Игры на ассоциации, воображение

65. Павел I в оценках современников

66. Оценка методов и средств обеспечения безошибочности передачи данных в сетях

67. Анализ и оценка аппаратных средств современных ПЭВМ

68. Автоматизированная система распределения мест и оценок качества олимпиадных заданий

69. Акт обследования и гигиенической оценки стоматологической поликлиники

70. Индексная оценка пародонтального статуса (на русском и украинском языке)
71. ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА КАЧЕСТВО ВОДНЫХ РЕСУРСОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ, В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ХАРАКТЕРА ЗАГРЯЗНЕНИЯ (MS Works, ТХТ)
72. Прогнозирование возможной радиационной обстановки и её оценка. Прогнозирование зон радиоактивного заражения местности и внутреннего поражения человека при аварийном выбросе на КАЭС

73. Инженерно-экологическая оценка эксплуатации транспортной развязки кольцевой автодороги возле пос. Горская

74. Оценка достоинств и недостатков высшего образования в Российской Федерации. Перспективы и сложности медицинского образования. Оценка достоинств и недостатков подготовки в ММА им. И.М.Сеченова.

75. Автоматизированная система распределения мест и оценок качества олимпиадных заданий

76. Изучение методов оценки качества масла вологодского

77. Оценка петровских реформ в историографии

78. Октябрьские события 1917 г. в России, и их сущность, оценка и влияние на развитие политических процессов в мире

79. Физико-статистическая оценка ресурса теплообменных труб с начальными дефектами производства в виде трещин

80. Анализ и экономическая оценка технологий в цветной металлургии

Карандаши цветные "Artberry", 24 цвета.
Шестигранные цветные карандаши с толщиной грифеля 3 мм, толщина самого карандаша 7 мм. Увеличенное количество цветовых пигментов для еще
321 руб
Раздел: 13-24 цвета
Комплект пеленок для девочки Idea Kids однотонный из бязи (3 штуки, 120х75 см).
Пеленки - это самые первые вещи, в которые Вам предстоит одеть Вашего малыша. Комплект пеленок станет верным помощником в первые месяцы
357 руб
Раздел: Пелёнки
Подарочная расчёска для волос "Алена".
Стильная детская расчёска дарит радость и комфорт. Этот практичный аксессуар по достоинству оценят как маленькие модницы, так юные
372 руб
Раздел: Расчески, щетки для волос

81. Анализ и экономическая оценка механообработки

82. Оценка ассортимента и конкурентоспособности автомобилей

83. Критерии оценки уровня продуктивности коммуникативной деятельности психолога-консультанта

84. Обучаемость как принцип оценки умственного развития дошкольников

85. Оценка качества телевизионного изображения

86. Анализ ресурсов и оценка качества ремонта сельскохозяйственной техники
87. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои
88. Оценка работы сотрудников аппарата городского совета

89. Результаты экспериментальной оценки эффективности применения баллиститного ракетного топлива в качестве сенсибилизаторов в эмульсионных ВВ

90. Оценка двигательных качеств

91. Учение об идеях Платона и его оценка Аристотелем

92. Реферат по статье П. Вайнгартнера «Сходство и различие между научной и религиозной верой»

93. Ипотека недвижимости

94. Кредитоспособность заемщика и методы ее оценки в филиале коммерческого банка

95. Основные средства, их классификация, оценка, учет и выбытие основных средств. Документация ее роль и значение в бухучете (Контрольная)

96. Общая оценка финансового состояния предприятия по данным бухгалтерской и статической отчетности

Конструктор металлический для уроков труда №3, 292 элемента.
Конструктор металлический имеет в своем составе 292 детали, из которых можно собрать 5 моделей - наибольшее количество в серии
392 руб
Раздел: Магнитные и металлические конструкторы
Электроминикар Tokids "Лев", цвет желтый.
Помимо того, что каталка может развивать моторные функции, научиться управлять своим собственным маленьким автомобильчиком, она также
1261 руб
Раздел: Электромобили
Карандаши цветные "Color'Peps", треугольный корпус, 36 цветов.
Карандаши цветные из американской липы, треугольные, ударопрочный грифель. В наборе: 36 цветов.
668 руб
Раздел: Более 24 цветов

97. Актив баланса: содержание, оценка статей, техника составления

98. Оценка эффективности расходов бюджета Москвы по ЮАО

99. Оценка экономической целесообразности производства ПЭВМ, с помощью электронной модели.


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.