|
|
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
 |
|
Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость |
Ручка "Шприц", желтая. 
Забавная пачка "5000 дублей". 
Фонарь садовый «Тюльпан». Федеральное агентство по образованию ГОУ ВПО &quo ;Сибирский Государственный технический университет&quo ; Химико-технологический факультетКонтрольная работа по дисциплине &quo ;Экономика недвижимости&quo ; Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на стоимость недвижимостиРуководитель: Разработал: Студент группы 08109 О.В. Цыганкова СодержаниеВведение 1. Оценка недвижимости 1.1 Основные принципы оценки недвижимости 1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Задача №1 Список литературы ВведениеРынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов: рынок объектов офисного назначения; рынок объектов торгового назначения; рынок объектов производственно-складского назначения; рынок гостиничных услуг; рынок объектов незавершенного строительства. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения. Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости: локальность; низкая взаимозаменяемость объектов; сезонные колебания; необходимость государственной регистрации сделок. При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии; ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение: экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; административные: ставки налогов и зональные ограничения; экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки. Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. 1. Оценка недвижимости 1.1 Основные принципы оценки недвижимостиОсновные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: максимальная эффективность; финансовая обоснованность; физическая осуществимость; соответствие законодательству. Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др. Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости. При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений. Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы. Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к &quo ;замораживанию&quo ; средств или, при их нехватке, к &quo ;замораживанию&quo ; строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.
Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения. 2.3. Основные принципы оценки недвижимости Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости
2. Литература - Патофизиология (ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ГЕМОГРАММ)
3. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости
4. Общие принципы оценки качества лекарственных форм
5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
9. Отчет по бухгалтерскому учету общий, общие принципы и законы ведения бухгалтерского учета
10. Общие принципы лечения острого алкогольного гепатита
11. Литература - Топографическая анатомия (общие принципы ампутаций и экзаркуляций)
12. Общие принципы лечения диффузных заболеваний соединительной ткани
13. Финляндия - общие принципы налогообложения
14. Общего принципа относительности не существует
15. Общие принципы инвестиционной деятельности в Тунисе
16. Социальная ситуация в лесном комплексе и общие принципы ее анализа
Кондитерский шприц с насадками "Mayer & Boch" (15 предметов). 
Кролик "Bunnies" с магнитами, 9,5 см. 17. Общие принципы финансового планирования
18. Общие принципы повышения устойчивости
19. Общие принципы и законы ведения бухгалтерского учета
20. Общие принципы гражданского процессуального права
21. Естествознание предмет, общие принципы и тенденции развития
25. Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов недвижимости
26. Общие принципы, характерные для нейросетей
27. Общие принципы ведения беременных с заболеваниями почек
28. Общие принципы лечения отравлений
29. Общие принципы оказания первой помощи
32. Оценка хозяйственного риска. Виды потерь и методы их оценки
Настольная игра "Обманщик". 
Стиральный порошок "Burti Color" для цветных вещей, 1,5 килограмм. 
Средство дезинфицирующее "Блокатор вирусов", 1 штука. 34. Выбор и оценка методов обработки женского жакета. Методы обработки накладного кармана
35. Расчет загрязнения водного объекта и атмосферного воздуха. Взрывоопасность технологического объекта
36. Общая характеристика, классификация и оценка основных средств
37. Общие принципы функционирования предприятия
41. Принципы обеспечения безопасности АЭС на этапах, предшествующих эксплуатации
42. Реферат по технологии приготовления пищи "Венгерская кухня"
45. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости
46. Оценка коммерческого потенциала (“коммерциализуемости”) технологий
47. Глобальное потепление и таяние вечной мерзлоты: оценка рисков для производственных объектов ТЭК РФ
48. Договор Доверительного Управления Имуществом. Специфический объект – интеллектуальная собственность
Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Racer Trike (цвет: синий). 
Пленка пищевая, полиэтиленовая, 30 см х 300 метров. 
Блокнот. Егор Крид. 49. Технология и эксплуатация САПР
50. Технология производства и товароведная оценка светлых сортов пива
51. Оценка физического состояния школьников с использованием компьютерных технологий
52. Антропные принципы в современной науке и образовательных технологиях физической культуры
53. Принципы приватизации имущества государственных предприятий в Украине
58. Имущество как объект гражданских прав
59. Техника безопасности при эксплуатации проектируемого объекта
60. Принципы оценки необоротных активов предприятия в международной практике и в Украине
61. Современные компьютерные технологии при оценке запасов рудных месторождений
62. Принципы построения систем сбора и передачи информации для объектов электроэнгергетики
63. Учет операций, связанных с арестом, удержанием, конфискацией имущества предприятия
64. Оценка техногенного загрязнения объектов окружающей среды в условиях промышленного комплекса
Машина-каталка Ламбо "Розовая Принцесса". 
Точилка "Божья коровка", электрическая с контейнером (2 запасных лезвия EG-5009). 
Макси-пазлы "Ягоды", 20 элементов. 68. Принципы ресурсоведения. Факторы, определяющие необходимость оценки природных ресурсов
69. Понятие и виды объектов, имущества, вещей в гражданском праве Украины
73. Оценка экономической эффективности использования информационных технологий в медицине
75. Измерения при эксплуатации объектов ракетно-космической техники
76. Закрытая компания как объект оценки
77. Оценка недвижимого имущества торгового павильона
78. Оценка рыночной стоимости объектов интелектуальной собственности
79. Подходы и методы оценки имущества
80. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Точилка механическая "Classic", синяя. 
Карандаши металлик, трехгранные, 12 цветов. 
Рюкзак детский "Pixie Crew" с силиконовой панелью для картинок (розовый, цветной горох). 81. Рыночная стоимость объекта оценки
82. Технология возведения одноэтажного промышленного здания
83. Реактивные двигатели, устройство, принцип работы
84. Оценка безотказной работы технической аппаратуры (задачи)
85. Принцип работы и назначение телескопа
89. Оценка инженерной защиты рабочих и служащих ОЭ
90. Оценка химической обстановки
91. Перечень радиационно-опасных объектов Москвы
92. План ГО объекта N135: Механический завод
93. Радиационно опасные объекты
94. Великобритания (расширенный вариант реферата 9490)
95. Режим пользования водными объектами
Органайзер для зубных щеток "EasyStore", бело-голубой (большой). 
Качели детские деревянные "Гномик". 
Стул детский Ника "СТУ3" складной, мягкий (рисунок: машинки). 97. Предварительная оценка запасов подземных вод месторождения "Ростань" (г. Борисоглебск)
98. Принцип налогообложения /Украина/
99. Стандартизация. Задачи стандартизации в области объектов коммерчекой деятельности
Мелки восковые, 64 штуки. 
