![]() |
|
сделать стартовой | добавить в избранное |
![]() |
Законодательство и право
Право
Особенности договора купли-продажи недвижимости |
Новосибирский Государственный Технический Университет Курсовая работа на тему: «Особенности договора купли-продажи недвижимости»Выполнил: студентка 4 курса группы 235 Фридрих А.А. Специальность: 0201 Правоведение Адрес: Красный Сокол 16-24Новосибирск, 2004 СОДЕРЖАНИЕВведение1. История развития регулирования оборота недвижимости 2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 3.1. Понятие договора продажи недвижимости 3.2. Объекты недвижимости 3.3. Форма договора и порядок его заключения 3.4. Исполнение договора продажи недвижимости 4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость Заключение Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи. В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fu di) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedi (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.
Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка»1. Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей ( radi io) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе»2. В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями. В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях3.
Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности»4. Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной. Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего. Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий. Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу5. Действует система регистрации прав на недвижимое имущество (real proper y) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные.
Применение правил об энергоснабжении к иным договорам 1.PПравила, предусмотренные статьями 539547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 2.PК отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. WP7. Продажа недвижимости СТАТЬЯ 549. Договор продажи недвижимости 1.PПо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2.PПравила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559566). СТАТЬЯ 550
1. Гражданско-правовой договор: формы, виды, особенности заключения, изменения и расторжения
2. Особенности и проблемы правового регулирования договора строительного подряда
3. Правовые особенности договора страхования
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества
5. Договор купли-продажи недвижимости
9. Особенности договора на оказание аудиторских услуг
10. Особенности договора поручительства
11. Понятие и содержание договора продажи недвижимости
12. Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
13. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.
14. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке
15. Правовое регулирование договоров
16. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке
17. Договор как основной вид сделок
18. Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты
19. Договор аренды недвижимости
20. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве
21. Гражданско-правовая характеристика договора страхования
25. Правовое понимание договора поставки
26. Правовое регулирование договора лизинга
27. Правовое регулирование договора подряда
28. Правовое регулирование договора поставки
29. Правовое регулирование договора франчайзинга
30. Проблема правового регулирования договора аренды транспортных средств
32. Теоретико-правовой анализ договора кредита
33. Гражданско-правовой договор: понятие, виды, формы, особенности расторжения и заключения
34. Правовые последствия нарушения международного договора купли-продажи
35. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
36. Особенности защиты контрагентов по гражданско-правовому договору
37. Особенности правового регулирования сделок в РФ, осложненных иностранным элементом
41. Сравнение договоров подряда и купли - продажи, форма расчета-инкассо, типы ведения бизнеса
42. Особенности и правовые последствия принятия наследства в Российской Федерации
44. Трудовой договор, его значение и особенности в современных экономических условиях
45. Базисные условия поставки в договорах купли-продажи Инкотермс
46. Особенности правового развития лизинга в России
47. Международный договор купли-продажи в современной внешней торговле
48. Договор оптовой купли–продажи
49. Особенности нотариального удостоверения договора ренты
51. Договор купли-продажи: понятие, содержание. Иные виды договоров
52. Особенности заключения договора консигнации с иностранным партнером
53. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений
57. Различие договоров подряда и купли-продажи: обсуждаем проблему
58. Культурно-историческое и социально-правовое поля эротики и порнографии. (Общее и особенное)
59. Особенности правового положения лиц, заключенных под стражу
60. Административно –правовые отношения: понятие, содержание, особенности и виды
61. Виды договоров купли-продажи
62. Особенности основных правовых систем современности
63. Договор найма жилого помещения, его особенности
65. Особенности аналитических задач и построение рядов в правовой статистике
67. Особенности правового регулирования деятельности акционерных обществ
68. Договор купли-продажи жилых помещений
69. Особенности внедрения CRM при массовых продажах
73. Особенности фьючерсных договоров
74. Особенности методики бухгалтерского учета операций по договору простого товарищества
75. Договор комиссии и его особенности
79. Договор купли-продажи жилого помещения
80. Договор купли-продажи предприятия
81. Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание
82. Договор подряда: основные положения и особенности
83. Договор простого товарищества, его особенности
84. Договор розничной купли-продажи
85. Договор розничной купли-продажи в законодателстве Республики Казахстан
89. Обязательственное право и обязательства. Договоры купли–продажи
90. Организационно-правовые особенности адвокатской деятельности
91. Особенности гражданско-правового регулирования
92. Особенности заключения брачного договора и соглашения о детях
93. Особенности заключения трудового договора и его виды
94. Особенности конституционно-правового статуса человека и гражданина в США
95. Особенности контракта как вида трудового договора по законодательству Республики Беларусь
96. Особенности оказания адвокатом отдельных видов правовой помощи
97. Особенности правового института государственной службы
99. Особенности правового регулирования защиты прав продавца