Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте www.za4et.net.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы

Методы оценки недвижимости

Фонарь желаний бумажный, оранжевый.
В комплекте: фонарик, горелка. Оформление упаковки - 100% полностью на русском языке. Форма купола "перевёрнутая груша" как у
87 руб
Раздел: Небесные фонарики
Ручка "Помада".
Шариковая ручка в виде тюбика помады. Расцветка корпуса в ассортименте, без возможности выбора!
25 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Коврик для запекания, силиконовый "Пекарь".
Коврик "Пекарь", сделанный из силикона, поможет Вам готовить вкусную и красивую выпечку. Благодаря материалу коврика, выпечка не
202 руб
Раздел: Коврики силиконовые для выпечки

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НА РОССИЙСКОЙ СЦЕНЕ: ИГРЫ, В КОТОРЫЕ МЫ ИГРАЕМ Постановка вопроса С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках. Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, РОО должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. В качестве иностранных участников можно было бы пригласить одного - двух известных специалистов по оценке недвижимости, комбинирующих международную исследовательскую деятельность и практическую работу, таких, например, американских специалистов, как профессор Кеннет Лашт (Ke e h Lush ) из университета штата Пенсильвания, профессор Халберт Смит (Halber Smi h. CRE) из университета штата Флорида, д-р Вильям Киннард (William Ki ard, CRE). Цель данной статьи - сформулировать некоторые конкретные вопросы, связанные с применимостью современных методов оценки недвижимости в России и пунктирно наметить подходы к решению хотя бы части из них. Факторы теневой экономики Широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики ставит перед оценщиками две группы проблем: моральные и профессиональные. Простейший пример: по оценкам московских брокеров (на лето 1996), около 90% арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости в Москве, имели "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывалась в договоре и включала НДС, а другая часть платилась наличными, избегая налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства, и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения. Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские и профессиональные требования к оценщику противоречат друг другу. Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. Какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности, и какой термин мы бы предложили - "право собственности с частичным мафиозным интересом в ней"? Собираемся ли мы вслух обсуждать этот круг проблем - как профессиональных, так и моральных? Метод капитализации дохода Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимости недвижимости связана с информационной недостаточностью двух типов: (1) недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом, и (2) почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок капитализации, из-за отсутствия сложившегося рынка. 1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить рыночную стоимость доходного здания, рассматриваемого для покупки, то в сегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника здания. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневой экономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущим расходам по содержанию здания (эксплуатационные расходы, текущий ремонт). Часто это вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватного менеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному зданию. Но, неясности такого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены. 2. Неустранимым препятствием является отсутствие данных, необходимых для выбора ставок капитализации. Когда западный оценщик решает, какую ставку капитализации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок капитализации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки капитализации рассчитываются на момент продажи доходной недвижимости, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены.

Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации данных такого сорта как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов доходной недвижимости, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал "Real Es a e Capi al Marke s Repor " и приложение к нему "I s i u io al Real Es a e U iverse", имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости. Что можно отметить относительно российской ситуации? 1) Сделки продаж нежилых зданий и помещений не так уж единичны во многих городах, но "информационная непрозрачность" рынка и частое сокрытие реальных цен продажи и аренды делает оценку ставок капитализации в реальных сделках крайне ненадежной. 2) Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которым известны, допустим, надежные ставки капитализации, должен иметь оценщик, чтобы чувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости доходной недвижимости определенного типа? 3) Даже для самого массового из подрынков - жилищного, где квартиры во многих городах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставки капитализации, как правило, не могут быть оценены классическим способом, так как подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в аренду одни квартиры, а выставляются на продажу другие. Только оценщики, работающие в больших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может быть, подобрать выборки квартир, сначала сдававшихся в аренду, а потом проданных (или наоборот). Возможный нетрадиционный способ оценки ставки капитализации для квартир, используемых в качестве доходной недвижимости, очевиден: можно взять отношение среднего арендного дохода (на единицу площади квартиры) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и тому же классу квартир. 4) Огорчает несколько легковесное освещение метода капитализации дохода в российской профессиональной периодике по оценке. В популяризаторской форме пересказываются различные подходы к выбору ставок капитализации, без каких- либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России. Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН) По крайней мере четыре вопроса требуют обсуждения в связи с этой техникой: (1) условия применимости самой идеологии, (2) адекватные способы определения ставок дисконтирования, (3) осмысленность результатов в связи с колебаниям параметров, и (4) уже обсуждавшееся выше отсутствие статистики относительно ставок капитализации. Первые два вопроса тесно связаны, поэтому мы обсуждаем их вместе. 1 и 2. Использование анализа ДПН в связи с недвижимостью основывается на двух фундаментальных идеях. Во-первых, что у инвестора есть некий набор инвестиционных возможностей, из которых он выбирает.

Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено. 34.PОсновные положения доходного подхода Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов

1. Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

2. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

3. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

4. Совершенствование методов оценки недвижимости

5. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

6. Оценка методов и средств обеспечения безошибочности передачи данных в сетях
7. Визуальные методы оценки цикличности в ходе метеоэлементов
8. Анализ методов оценки сцепления пригара на стальном литье

9. Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

10. Оценка жилой недвижимости

11. Методы оценки обыкновенных акций

12. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

13. Методы оценки управленческого потенциала в организации

14. Методы экспертных оценок при разработке и принятии управленческих решений

15. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

16. Анализ инвестиционной ситуации. Принятие решений по инвестиционным проектам. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

Подарочный набор, 21x16x4 см, арт. 140304.
Материал: искусственная кожа. Правила ухода: избегать попадания влаги. Состав: кожзаменитель (PU), элементы металла. В наборе: бумажник,
355 руб
Раздел: Письменные наборы
Ночник с проектором "Звездочка".
В свете проектора, отраженном на потолке, малыш увидит милых персонажей, медленно плывущих по кругу. Это небольшое волшебное представление
725 руб
Раздел: Ночники
Машина-каталка "Авторалли", цвет: розовый.
Игрушка выполнена в интересном дизайне: внешне она очень напоминает автомобиль BMW, но оформлена в ярком розовом цвете. Толокар снабжен
1073 руб
Раздел: Каталки

17. Риски предприятия, методы их оценки

18. Оценка недвижимости

19. Новые методы иммунодиагностики и критерии их оценки

20. Методы оценки персонала

21. Оценка труда: уровни, подходы, методы

22. Методы оценки успешности развития организации
23. Современные методы контроля и оценки знаний школьников
24. Применение близнецового метода в оценке адаптации к учебной нагрузке

25. Социологическое анкетирование как метод оценки эффективности внутрикорпоративной газеты

26. Методы оценки качества товара

27. Сравнительная оценка методов финансового анализа на предприятии

28. Методы анализа и оценки инвестиционных проектов (на примере агрофирм)

29. Принципы оценки недвижимости

30. Методы оценки банковских рисков

31. Оценка недвижимости, приносящей доход

32. Методы оценки облигаций с периодическим доходом

Набор цветных гелевых ручек, 30 цветов.
Набор цветных гелевых ручек, 10 цветов с блестками, 5 цветов пастельных, 5 цветов - мультицвет, 10 цветов - гель. Размер ручки 15 см.
545 руб
Раздел: Цветные
Стерилизатор "Care" для микроволновой печи (на 3 бутылочки).
Стерилизатор Care предназначен для стерилизации детских бутылочек. С помощью данного устройства можно эффективно простерилизовать
1045 руб
Раздел: Стерилизаторы, сушилки
Подставка для ножей овальная, 16x6,5x22 см.
Размеры: 16х6,5х22 см. Материал корпуса: пластик. Внутренняя часть: полипропиленовое волокно. Цвет: бежевый. Предназначена для безопасного
822 руб
Раздел: Подставки для ножей

33. Использование статистических методов в оценке деятельности коммерческого банка

34. Применимость методов оценки различных видов имущества в зависимости от достоверности получаемых результатов

35. Методы оценки интеллектуальной собственности

36. Применение метода множественной регрессии для оценки значений энергии водородных связей

37. Гидродинамический метод оценки ЭЗ

38. Критерии и методы оценки компенсации морального вреда
39. Критерии принятия инвестиционных решений и методы оценки инвестиционных проектов
40. Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

41. Метод центра оценки

42. Методы оценки силы аргументации

43. Качественные методы оценки эффективности рекламы

44. Методы и показатели оценки приемлемости инвестиций

45. Кредитоспособность заемщика и методы ее оценки

46. Практический метод экспресс-оценки финансовых возможностей физических и юридических лиц

47. Общие требования к методам измерения микроклимата и их оценки

48. Оценка стратегий размножения и поддержания жизнеспособности оомицета Phytophthora infestans в связи с современными методами защиты картофеля и томата от фитофтороза

Полка на ванну.
Материал: полипропилен. Размер: 300x70x680 мм. Максимальная нагрузка: 80 кг. В ассортименте без возможности выбора.
469 руб
Раздел: Решетки, сиденья для ванны
Антимоскитная сетка "Лето" для дверного проема, 2.1x1.0 м.
Антимоскитная сетка предназначена для размещения на дверном проеме у Вас дома или на даче. Сетка выполнена в виде занавесок, оснащена
579 руб
Раздел: Сетки противомоскитные
Доска пробковая, с алюминиевой рамой, 60x45 см.
Доска выполнена из пробки высокого качества, имеет регулируемые элементы крепления, алюминиевая рамка соединяется пластиковыми уголками.
681 руб
Раздел: Демонстрационные рамки, планшеты, таблички

49. Анализ эффективности методов радиометрии при выявлении и оценке характера насыщения коллекторов (на примере месторождений Западно-Сибирской равнины)

50. Методы прогнозирования возможного банкротства предприятий и оценка их эффективности на примере ОАО "Удмуртагрохим"

51. Методы оценки показателей надежности. Организация определительных испытаний на надёжность РЭСИ

52. Методы оценки и отбора идей нового продукта

53. Современные методы оценки эффективности маркетинга

54. Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения
55. Иммунный статус макроорганизма. Методы оценки
56. Анализ современных методов оценки персонала, их использование в кадровой практике

57. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)

58. Методы оценки персонала в магазине сотовой связи ООО "Пермь.Телефон.Ру"

59. Методы оценки управленческого персонала

60. Оценка сильных и слабых сторон фирмы методом SWOT-анализа

61. Оценка хозяйственного риска. Виды потерь и методы их оценки

62. Современные методы оценки знаний, умений и навыков учащихся

63. Выбор и оценка качества эффективности методов обработки женского жакета на подкладке, изготовленного в ателье высшего разряда

64. Восприятие и оценка студентами методов активного обучения

Беговел "Funny Wheels Basic" (цвет: голубой).
Беговел - это современный аналог детского велосипеда без педалей для самых маленьких любителей спорта. Удобный и простой в
2550 руб
Раздел: Беговелы
Сковорода чугунная с деревянной ручкой 2505/27, 27 см.
Диаметр: 27 см. Чугунная сковорода с деревянной ручкой. Обладает высокой теплопроводностью, несравнимой износостойкостью, устойчивостью к
755 руб
Раздел: Сковороды чугунные
Магический шар 8.
Во все времена люди желали знать ответы на интересующие их вопросы, для этого они прибегали к помощи всевозможных гадалок, шаманов, и
585 руб
Раздел: Прочее

65. Принятие управленческого решения по применению метода Assessment Center для оценки персонала

66. Методы оценки мер по повышению эффективности функционирования грузоперевозок

67. Методы оценки эксплуатационного состояния автомобильных дорог

68. Денежные потоки и методы их оценки. Методы оценки финансовых активов

69. Методы и показатели оценки эффективности инвестиций

70. Методы оценки дохода и риска финансовых активов
71. Методы оценки кредитоспособности предприятия
72. Оценка объекта недвижимости

73. Оценка финансового состояния организации, проблемы и методы улучшения

74. Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

75. Анализ возможности применения методов многомерного анализа для классификации и оценки конкурентоспособности регионов

76. Методы комплексной оценки хозяйственно-финансовой деятельности

77. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

78. Методы оценки эффективности реальных инвестиций

79. Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость

80. Оценка бизнеса методом капитализации

Швабра-вертушка "Торнадо Хенди".
Швабра для пола "Торнадо" обладает крутящейся насадкой из микрофибры, обеспечивающей отличное впитывание грязи и жидкости во
1385 руб
Раздел: Швабры и наборы
Ручка "Автомат", 12 штук, в коробке.
Любовь сильного пола к различного рода оружию известна с давних пор. Но если настоящий автомат в руках подержать может далеко не каждый,
449 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Гель для купания младенцев "Bubchen", 400 мл.
Подходит для ежедневного очищения чувствительной кожи и тонких волос. Экономичен в использовании. Имеет дозатор. Обеспечивает мягкое
508 руб
Раздел: Гели, мыло

81. Оценка инвестиций в недвижимости

82. Оценка недвижимости

83. Оценка недвижимости сравнительным подходом

84. Оценка рыночной стоимости недвижимости

85. Оценка фирмы методом компании-аналога

86. Показатели и методы оценки эффективности предприятия
87. Принципы оценки недвижимости
88. Современные методы оценки инновационного потенциала научной деятельности университетского комплекса

89. Оценка жилой недвижимости

90. Анализ различных методов оценки статистических показателей при типическом отборе

91. Компьютерный файлово-загрузочный полиморфный стелс-вирус ONEHALF 3544, особенности алгоритма и методы борьбы с ним

92. Методы политологических исследований (Контрольная)

93. Особенности сельскохозяйственной проблематики в современный период. Структура, типология аграрной прессы; формы и методы пропаганды

94. Основные средства, их классификация, оценка, учет и выбытие основных средств. Документация ее роль и значение в бухучете (Контрольная)

95. Макроэкономические, региональные и отраслевые особенности, влияющие на прогнозы и суждения оценщика при оценке бизнеса

96. Инфляция: причины, сущность и методы борьбы. Особенности инфляционных процессов в России

Набор детской посуды "Собачка", 3 предмета.
Набор посуды детский "Собачка". В комплекте 3 предмета: - тарелка суповая диаметром 15 см, - тарелка обеденная диаметром 19
318 руб
Раздел: Наборы для кормления
Защитный детский бальзам от ветра и холода "Weleda" с календулой, 30 мл.
Защитный бальзам от ветра и холода с календулой Weleda разработан, чтобы уберечь нежную кожу ребенка от погодных воздействий. Он может
520 руб
Раздел: Крем детский
Универсальная вкладка для дорожных горшков (фиолетовый).
Вкладка для дорожных горшков подойдет для любого дорожного горшка, она хорошо ложится на сиденье, обеспечивая комфорт и удобство в
649 руб
Раздел: Прочие

97. Психолого-педагогические особенности тестовой формы контроля и методы составления тестовых заданий; их практическое применение при обучении студентов зубоврачебного отделения

98. Особенности использования словесных методов обучения у младших школьников (на материале трудового обучения)

99. Скажите, пожалуйста: (к вопросу об особенностях метода интевьюирования)

100. Особенности оценки кредитоспособности клиентов коммерческих банков


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.